商住小區物業的管理方案（通用6篇）

　　為了確保事情或工作得以順利進行，常常需要預先制定方案，方案是計劃中內容最為復雜的一種。那么優秀的方案是什么樣的呢？以下是小編收集整理的商住小區物業的管理方案（通用6篇），希望能夠幫助到大家。

　　商住小區物業的管理方案1

　　心晴雅苑首次業主大會為小區確立了“凝聚各方力量，共立規則、共創環境、共謀利益、共享文明，使各利益方共生、共存、共贏”的小區治理原則，小區需要建立一套行之有效的物業管理解決方案。

　　按照《西安市物業管理條例》的有關規定，首次業主大會之前的安捷物業服務公司為建設單位選聘的前期物業公司，業主大會成立以后，應該啟動公開招標物業服務公司的程序，簽訂正式的物業服務合同。必須有五家以上的物業公司參與投標，前期物業公司可以參與投標，最后由全體業主或業主代表抉擇物業服務企業。經廣泛征求業主意見后，20xx年1x月23日業主委員會召開會議經全體委員表決、監事會監督，一致通過了同意啟動物業服務公司招標程序決議。現將招標方案與招標決議案匯報如下。

　　一、招標原則

　　招標方本著“公開、公正、公平、合理”的原則組織所有的招標活動。備選的物業服務企業由業主委員會成員以外的業主或物業管理行政機構推薦邀標為宜。

　　根據本小區大部分住宅被非住宅化運營，以及前期物業服務企業管理失當而導致設備加速老化的特點，要從業主的長遠利益與長遠目標出發，著重考察物業服務企業未來對小區的投入建設能力、服務維護能力。

　　本次物業服務合同簽訂為期5年，中標方必須進行本小區物業區域的獨立核算，并定期公開財務報告；在服務期間原則上達成“互諒互惠”意愿，可根據市場價格變動情況重新協商議定物業服務價格的漲幅；中標方不得單方面提高物業服務價格、水電價格及其它運營項目價格。

　　二、招標程序

　　第一步，招標工作組人員由業主委員會成員負責。業主委員會組織召開書面形式的業主大會，征求全體業主關于是否啟動招聘物業服務公司程序的意見。同意啟動招標程序的業主需達到小區住戶的50%以上方可進行正式招標。

　　全體業主可向業主委員會推薦服務優良的物業服務公司參與競標，業主委員會委員和業主在邀標、議標前可以對被選公司進行“明察暗訪”式考察，備選的物業公司應達到5家以上。

　　第二步，業主委員會按照相關規定制定招標標書，采用邀標和在非收費媒體網絡公布的方式進行招標。

　　第三步，根據《招標法》定評標小組7人成員，其中業主委員會成員1人、2-4樓代表各1人，1號樓2人，邀請物業行政管理部門1人。評標前，評標組成員名單保密，評標會上評標組成員手機上繳集中保管。

　　第四步，召開由全體業主參與的或業主代表參與的業主大會（第三次大會）對備選物業服務公司進行首輪選擇，選出由出席會議半數以上人員選擇的2-3家競標企業；定評標組對選出的.2-3家競標企業性價比進行排名；最后由業主委員會與2-3家物業企業具體商議物業服務合同，在此過程中選定一家企業。

　　第五步，業主委員會代表業主，與選出的物業服務企業簽訂物業服務合同。簽訂物業服務合同之后3日內，前期物業服務企業必須按照中華人民共和國住房和城鄉建設部20xx年10月頒布的《物業承接查驗辦法》與新選聘的物業服務企業進行交接，并辦理相關手續。

　　三、業主大會關于啟動招標程序的決議案情況

　　在小區236戶業主中，客觀上有1x1戶為公司經營用房（占小區住戶的51.25%），房屋出租業主占比30%左右，因此在20xx年1月23日（春節）前夕向業主發放業主大會書面意見稿和“告心晴雅苑業主書”。“告心晴雅苑業主書”事前已經上報碑林區房改辦接受指導與審查同意，主要內容為告知啟動物業服務企業招標程序的依據、動議與流程。根據《心晴雅苑小區業主大會議事規則》的第五至第十條規定，為扎實地保證廣大業主的知情權并履行表決權，想方設法動員業主行使表決權，向各業主發出且于2月6-16日在業主委員會辦公室集中回收業主意見稿，2月16日晚7:00-9:30各樓業主代表、業主委員會成員、監事會成員在業主委員會辦公室開會總結匯報本次業主大會組織與執行情況，之后統計回收的業主意見稿，此次書面業主大會形成了“通過招標方式選聘物業服務小區”的業主大會決議。統計結果顯示：心晴雅苑小區共有236業主戶，發出236份決議稿，決議共收回216份（意見回收率91.53%）；同意啟動招標程序的業主209戶占業主總戶數的88.56%（超過2╱3業主），不同意7戶占總業主數的2.97%。由此，我們認為本小區具備了物業服務企業招標程序啟動的基礎條件。

　　業主委員會已初步擬定出招標文件和物業服務合同，招標文件待在有關政府主管部門審核批準后，網絡公告3天。再按照法定程序召開業主大會，擇日組織業主或業主代表參與評標、議標和定標。

　　四、關于對物業服務企業的考察方案

　　對于業主或有關機構推薦的物業服務企業，業主委員會應當在邀標、議標前組織考察組到參與招標的物業服務企業“明察暗訪”。考察組由業委會成員、監事會成員、各樓業主代表組成。主要任務是查明物業服務企業的管理服務實績、質量、市場口碑、服務區域業主的評價意見。

　　商住小區物業的管理方案2

　　為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

　　一、指導思想

　　以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

　　二、目標和范圍

　　（一）目標：

　　1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

　　2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

　　4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

　　5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。

　　6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。

　　（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

　　三、工作內容

　　（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

　　（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

　　（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

　　一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

　　三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

　　四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的'行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

　　（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100%；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

　　（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

　　四、組織領導

　　為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

　　組長：邢凱

　　副組長：王鐵

　　成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

　　領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

　　五、職責分工

　　規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

　　市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

　　市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

　　市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

　　各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

　　六、實施步驟

　　依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

　　（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

　　由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

　　（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

　　各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

　　（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）

　　領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

　　七、保障措施

　　（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

　　（三）加強宣傳

　　，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

　　（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

　　二○一八年五月八日

　　商住小區物業的管理方案3

　　一、健全組織，加強領導

　　為加強小區物業管理整治組織領導工作，成立銀塘鎮小區物業管理整治工作領導小組，具體組成人員名單如下：

　　組 長：

　　副組長：

　　成 員

　　二、工作目標

　　實施項目(小區)服務企業應嚴格按照物業法律政策法規和有關管理文件規定和要求，以及對照該項目委托服務合同約定，認真實施該項目(小區)各項管理和服務工作，全面開展小區環境衛生綜合整治工作，做到依法依規管理、誠信履約、合理收費、規范服務，按時間要求達到創建文明城市整治目標。

　　全面開展整治工作，切實改變小區“臟、亂、差”面貌，積極推進小區籌建業主委員會工作，通過大力整治小區環境，落實并引進物業管理單位，建立健全各項長效管理制度，達到整治和創建文明城區目標，努力營造優美、舒適、溫馨人居環境。

　　三、工作重點

　　(一) 小區共用設施設備管理。

　　1、排水、排污管道通暢。如：明溝疏通與加蓋，化糞池清掏，下水道疏通，窨井蓋無破損、管網修繕基本完好。

　　2、室外道路平整、整潔、無破損，基本完好，不影響行人和車輛通行。

　　3、供水、供電設備設施保持衛生，維護到位，運行正常。如路燈、樓道燈、電梯等公共設備配置基本完好，有應急處理方案。

　　(二)小區車輛、安全防范管理。

　　1、小區基本實行封閉式管理。

　　2、消防設備設施基本完好，安防人員認真負責，實行24小時值班及巡邏制度。

　　3、小區機動車及非機動車車輛有序停放管理。

　　(三)小區衛生保潔、綠化養護管理。

　　1、環衛設施較完備。小區定點設置垃圾桶，配有保潔人員實行日常保潔工作。

　　2、無擅自占用公共部位堆放雜物、衛生保潔無死角現象。

　　3、小區綠化養護做到日常及時修剪，無違章破壞和占用綠地圈養家禽等行為，犬類管理妥善。

　　四、工作時間

　　各社區以及各相關物業管理服務企業要嚴格按照開發區管委會工作部署以及本工作實施方案精神，精心組織力量，按照整體計劃和實施步驟，集中時間，全力以赴，全面完成區域范圍內各項環境衛生整治工作。

　　五、工作要求

　　(一)高度重視，形成合力。

　　各社區、各物業服務企業要統一思想，提高認識，把我鎮開展物業管理、小區環境衛生整治工作與全國城市文明程度指數測評迎檢工作緊密結合，強化對整治工作組織領導，精心安排，形成合力，明確責任、任務和目標要求，確保整治工作組織實施和管理到位。

　　(二)嚴格考核，確保成效。

　　鎮文教衛辦、鎮建設辦要牽頭組織物業管理公司及社區居委會，全力抓好有物業管理小區開展環境衛生整治活動情況專項檢查和評議活動，對整個活動進行嚴格跟蹤落實，確保整治工作取得實效。

　　商住小區物業的管理方案4

　　一、指導思想

　　以黨群眾路線教育實踐活動精神為指導，以“業主滿意”為出發點，堅持“政府引導、市場主導，屬地管理、業主參與”原則，開展住宅小區物業管理突出問題專項整治，不斷完善提升物業管理服務水平，為建設美麗、和諧濰坊奠定堅實基石。

　　二、整治重點

　　通過專項整治，切實解決群眾反映強烈物業管理體制不理順、物業服務水平偏低、維修資金使用難、業主委員會組建率不高、老舊小區管理難等突出問題。

　　三、整治措施

　　(一)理順物業管理體制。將小區物業管理納入社區管理體系。各區(開發區)物業主管部門要加強協調，20XX年底前，建立區物業主管部門、街辦、居委會三級物業管理監管體制，并將物業管理納入各區(開發區)對街辦、居委會工作考核內容。物業主管部門應設立專門物業管理辦公室，配置足夠數量專職工作人員;街辦要明確物業管理分管領導，落實專職工作人員;每個居委會應配備2名以上人員專門負責物業管理工作。

　　(二)加強業主委員會組建工作。各區(開發區)物業主管部門要完善業主委員會組建及運作工作制度和業務流程，督促街辦在符合條件住宅小區牽頭組建業主委員會。業主委員會選舉產生后，指導其在60日內與業主大會新選聘物業企業簽訂物業服務合同，實現“前期物業”與“后期物業”有效銜接;尚未按規定簽訂物業服務合同，于8月底前補簽到位。

　　(三)完善提升物業管理服務水平。一是提升從業人員整體素質。各區(開發區)物業主管部門要對轄區物業管理專業人員分層次、分類別、分工種進行全面培訓，8月底前全部輪訓一遍;加強對業主委員會主任及委員培訓，提升其開展業主自治工作能力;嚴格落實物業管理師制度，利用兩年時間，逐步將物業管理師與企業資質、項目經理上崗等工作掛鉤，提升從業人員知識層次;新設立物業企業，從業人員經培訓取得上崗證書后方可申請辦理資質。二是開展物業管理優秀項目復核。年底前，對20XX年至20XX年期間獲得國家、省、市級優秀物業管理項目進行復核，對達不到標準項目責令整改，整改仍不合格項目，按有關規定撤銷榮譽稱號。8月底前，各區(開發區)物業主管部門完成轄區優秀項目復核，9月份開始市局進行檢查驗收。三是充分發揮市場調節作用。進一步簡政放權，放開物業管理招投標代理和開標有形市場，建立更加公平、公正、公開市場競爭秩序。四是開通物業服務投訴舉報熱線。通過熱線電話統一受理物業管理投訴舉報，建立科學、高效投訴處理制度和運作機制，及時為群眾解決問題。

　　(四)提高住宅專項維修資金使用效率。一是修改完善維修資金使用辦法，精簡工作流程，縮短辦理時限，提高辦事效率。二是實施“否定表決”方式。通過公示征求業主意見，表達反對意見業主未超過三分之一，即可使用維修資金，解決“三分之二”簽字難題。三是細化應急使用范圍。對危及業主生命財產安全維修問題進行梳理，列入應急維修范圍，啟動應急使用程序，將資金及時撥付到位，切實維護業主權益。

　　(五)實施老舊小區更新改造。開展“城市更新、扮靚濰坊”行動，利用四年左右時間，對市區老舊小區存在樓宇功能落后、環境臟亂差、配套設施不全、居住生活不方便等問題進行集中治理。20XX年，奎文、濰城兩區分別完成2個老舊小區更新改造，坊子、寒亭、高新三區分別完成1個老舊小區更新改造。各區應建立老舊小區長效管理機制，對老舊小區接管單位給予一定補貼。

　　四、組織保障

　　(一)強化組織領導。各區(開發區)物業主管部門要深刻認識物業管理專項整治工作重要意義。為加強組織領導，市里成立物業管理專項整治工作領導小組，由局長為組長，有關科室(單位)負責人為成員，辦公室設在市物業辦。各區(開發區)物業主管部門也要成立相應組織機構，加強組織領導，確保各項工作落到實處。

　　(二)加強督查考核。各區(開發區)物業主管部門要對專項整治任務目標進行認真分析，分解落實到人，建立目標考核和責任追究機制。工作中要深入社區、企業及業主家中，加強問題調研，充分征求意見，切實為企業和群眾排憂解難。8月底，市局群眾路線教育實踐活動領導小組將對各區(開發區)物業管理突出問題專項整治工作完成及進展情況進行考核，工作落實不到位，影響全市整治活動效果，按規定追究相關責任。

　　(三)加大宣傳力度。各級物業主管部門要充分利用報紙、電視、電臺、互聯網、社區宣傳欄等各種媒體，通過開展形式多樣活動，大力宣傳專項整治工作，并要把專項整治工作具體化、直觀化、形象化，提高群眾認知度、參與率，推動專項整治工作順利開展。

　　商住小區物業的管理方案5

　　一、總體規劃

　　為了搞好××小區的物業管理服務，提升本企業物業管理水平，為業主營造一種舒適的居住環境，特制定本方案。

　　二、服務準則

　　（一）標準服務時間

　　周一至周日上午8：00~下午18：00。

　　（二）服務中心電話

　　物業管理部客戶服務中心設有24小時值班服務專員，以便于為廣大業主服務。服務電話如下。

　　1．標準服務時間電話：×××××××。

　　2．非標準服務時間電話：×××××××。

　　三、服務內容

　　（一）遷入手續辦理

　　1．業主持小區業主的《入住通知單》、《購房合同》到服務中心辦理遷入手續。

　　（1）按規定要求填寫《入住登記表》。

　　（2）按規定繳納有關款項。

　　（3）與服務中心工作人員共同辦理入住前的樓宇、設備、設施查驗手續。

　　（4）辦理物業移交手續，領取鑰匙。

　　2．業主應保證在搬家過程中服從轄區物業管理人員的指揮，按指定路徑進出遷入地域，并注意遵守小區的公共秩序。

　　（二）房屋維修管理

　　1．每年一次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制訂維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。

　　2．對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的`使用功能和安全，杜絕事故的發生，有檢修記錄和保養記錄。

　　3．根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

　　4．每日巡查一次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

　　5．保持公共區域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的在兩個工作日內完成；照明設施一般的故障（損壞的燈座、燈泡、開關等），在兩天內安排修復完成，其他故障五個工作日內完成，保持90%的樓道照明燈具能正常使用；墻面、頂面粉刷層發現剝落或污損，應每一個月集中安排一次修補、除污；步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每一個月集中一次進行修補維修。

　　6．按照政府有關規定，每年進行一次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。

　　7．對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為要及時告知與勸阻，并及時報告政府有關主管部門。

　　8．小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

　　（三）公共設施維護管理

　　1．對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發生。

　　2．建立共用設施設備清冊檔案（或設備臺賬），有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄。

　　3．有設施設備操作規程及保養規范，按操作規程及保養規范執行。

　　4．對共用設施設備進行定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

　　5．特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關規定，定期進行檢驗檢測校準，符合相關規范。

　　6．設備房保持整齊清潔，安全設施符合規范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現象，無堆積雜物；設備設施銘牌、標識規范、統一、完整；操作規程、維護規范、管理制度在明顯位置做出標識；各類管線有分類標識和流向標識；各類記錄本、登記本（運行、維修、保養、交接班等）齊全，記錄完整；監控記錄可保存15天，并能正常回放。

　　7．對小區內變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、車庫限高、區內道路限速、燃氣調壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

　　8．公共區域內的雨水、污水管道每年檢查、疏通一次；雨水、污水井每半年檢查、清掏一次；雨水、污水管道及井發生堵塞時應及時疏通；化糞池每年至少清掏一次，每季度檢查一次，防止外溢。

　　9．建立設備設施巡視制度，有專人巡視，配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過八小時。

　　10．每日對園區路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監視系統等巡視一次。設施設備能正常使用，無安全隱患。

　　11．設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。

　　12．使用中水系統的，確保水質達到國家中水水質標準。

　　13．保證載人電梯日夜24小時正常運行。

　　14．消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。

　　15．小區主要道路及停車場交通標志齊全。

　　16．路燈、樓道燈完好率不低于95％。

　　（四）公共秩序管理

　　1．小區出入口24小時值勤，進入樓幢門廳刷卡。

　　2．實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守，對訪客出入進行登記管理，阻止小商小販進入小區。在有可能危及人身安全處有明顯標志。

　　3．園區和樓內巡視。園區巡視白天三次、夜間四次，樓內巡視每天兩次，夜間需兩人同時巡視。巡視有計劃、巡視路線圖、巡視項目內容、要求及記錄。

　　4．門崗及巡視服務人員，形象端正、著裝整齊干凈、舉止規范、語言禮貌、連續上崗時間不超過四小時；門崗服務設施完好、標識醒目；有服務操作細則。

　　5．監視控制中心設專人24小時值班，負責小區監控的值守，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過八小時。監視控制中心各類制度在明顯位置做到標識。

　　6．有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識，交通指示標識應規范、清晰，對進出小區的車輛進行引導，車輛有序通行、停放。

　　7．突發事件發生時及時報告政府有關部門，并設專人保護現場，配合公安等部門進行處理。

　　8．對火災、治安、公共衛生等突發事件制定應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　9．對小區內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患做到及時公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。

　　10．對監控中心按責嚴密監視，發現問題立即發出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規定保留一周。

　　（五）清潔服務

　　1．在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產日清。

　　2．小區道路、廣場、停車場等每日清掃兩次；門廳、電梯廳、樓道每日清掃一次，每周拖洗一次；電梯門、地板及周身每天清掃抹擦一次；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次；共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、用戶信箱等每周抹擦一次；公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦一次；小區范圍內綠化帶（及附屬物）每天清掃一次；休閑區亭廊、桌凳、木欄桿每半月抹擦一次；路燈每月抹擦一次。

　　3．區內公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每兩個月檢查一次，每年清掏一次，發現異常及時清掏。

　　4．二次供水水箱按規定半年清洗一次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛生要求。

　　5．根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

　　（六）綠化養護管理

　　1．雇請專業人員實施綠化養護管理。

　　2．對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

　　3．對水池進行定期檢查，每星期打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。

　　4．定期清除綠地雜草、雜物。

　　5．適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

　　6．適時噴灑藥物，預防病蟲害。

　　四、服務評估

　　1.定期評估

　　服務中心客戶主管根據業戶反映制訂定期檢查計劃，會同維修人員、秩序管理人員及環境衛生人員每月×日定期在小區內進行服務檢查，以評估服務效果。

　　2.臨時檢查

　　總經理或其他高層領導認為有必要進行服務檢查時，可以由服務中心具體組織實施，其他部門共同參加對小區物業服務進行臨時檢查，以評估其服務效果。

　　商住小區物業的管理方案6

　　為深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人民滿意城市，特制定本方案。

　　一、指導思想

　　以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。

　　二、服務范圍

　　社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：

　　（一）公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。

　　（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。

　　（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。

　　（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。

　　（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。

　　（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。

　　三、基本原則

　　（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。

　　（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。

　　（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。

　　四、工作任務

　　按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的xx個社區（小區）是：xx小區。

　　五、工作思路

　　在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。

　　（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業化服務的實施對其進行長效管理。

　　（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。

　　（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。

　　六、組織領導

　　成立全區社區物業化服務工作領導小組。

　　組長：xx。

　　副組長：xx。

　　辦公室主任：xx。

　　辦公室副主任：xx。

　　成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。

　　各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。

　　七、職責分工

　　區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；

　　區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；

　　區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；

　　區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；

　　區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；

　　區民政局：協助做好特困、低保人員的就業工作；

　　區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；

　　區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；

　　區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；

　　各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。

　　八、方法步驟

　　（一）準備階段。

　　1、xx月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。

　　2、xx月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。

　　3、xx月下旬組織召開工作部署會。

　　（二）實施階段。

　　1、xx月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的'問題，為實施社區物業化服務打下基礎。

　　2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。

　　3、xx月下旬全力推進社區物業化服務工作。

　　（三）考核驗收階段。

　　1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。

　　2、xx月份組織相關社區進行交流講評。

　　3、xx月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達xx%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。

　　九、工作要求

　　（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處。

　　推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。

　　（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎。

　　一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。

　　（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障。

　　一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費xx萬元，區和街道各安排xx萬元。區和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。

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