精選招商方案三篇

　　為了確保事情或工作扎實開展，常常需要預先準備方案，方案屬于計劃類文書的一種。我們應該怎么制定方案呢？以下是小編精心整理的招商方案3篇，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

招商方案 篇1

　　一、現狀分析

　　蔓延開的經濟低迷形式所致，自20xx年來濟南范圍內乃至全國范圍內的物流倉儲行業一直處于高成本低效益的態勢。但是隨著濟南城區的發展和不斷東擴，以及二環周邊同類型物流市場，因為各種原因的拆遷重建（如黃臺物流市場等）。為集團濟南園區市場的招商和發展提供了及其有利的外部條件。

　　分析來看，周邊物流小市場（如南徐物流市場及二環周邊其他小市場等）的建設和廣泛入住，勢必為處于物流輻射區中心位臵的我市場提供競爭力。但是高效的服務意識和優良的品牌口碑加之各部門招商人員的競爭意識讓濟南園區五金市場、貨運市場保持了90%以上的出租率，倉儲中心也有相對很高的出租率，現階段情況下勢必保持競爭意識，提高園區管理水平，規模改善硬件設施、場地規劃、不斷加強自身優勢，保持續簽率。同時隨著交易大廳1、2的竣工，其周邊的利用率稍低的部門倉庫決定今年了濟南園區市場具有更大的潛力可挖掘。 SWOT分析

　　二、招商策略

　　1、定位

　　完成年度預訂經營計劃，穩扎穩打夯實發展 2、招商范圍

　　招商范圍包括交易大廳、倉儲中心、貨運市場、五金市場 3、招商對象

　　①全省范圍成型企業打算擴充業務，有大型倉庫需求的； ②各大型商超、第三方物流。（此類客戶一般因進成型市場投資太大，一般會選擇新市場進入）；

　　③處于拆遷計劃、拆遷中的市場里的同類物流倉儲業戶。4、招商方法、途徑 （1）任務目標確立

　　根據物流市場招商周期，每年的4月-9月招商黃金期，例如設臵相應的針對性的臨時招商小組進行目標的招商突擊。

　　（2）相關宣傳策略

　　對外宣傳主要分為三個大塊：網絡宣傳、線下宣傳、主要的突擊性宣傳；

　　A、網絡推廣的5個必要途經

　　a、集團的針對性宣傳介紹頁面； b、各種物流專業網站發帖和必要推廣；

　　c、大眾性網站發帖進行宣傳；如58、趕集網、手拉手等（免費） d、有償使用百度搜索或其他引擎；

　　e、物流論壇、物流群進行灌水（免費，但注意方法避免托的嫌疑） B、線下宣傳（此處只描述招商中常用和低投入高效果的宣傳方式） 招商宣傳不同于大眾性宣傳，宣傳的目標是確定的，做有大型倉儲需要的客商，所以建議做以下宣傳

　　a、彩頁直接發放宣傳（事實證明，此類方簡易有效); b、專業物流報紙、刊物宣傳;

　　c、收集各成型市場大客戶信息，進行對應的短信發送； d、班車的流動性宣傳；

　　e、人口密集區可適當選擇公交宣傳，以彌補戶外宣傳的空白； f、汽車廣播宣傳（建議選擇專業頻道）

　　g、公交站牌、戶外廣告（此項宣傳投資較大，前期不建議使用） h、小區內公示牌、電梯內宣傳位（在后期的大眾性宣傳中可適宜使用）等等 C、突擊宣傳

　　此項宣傳主要針對升級、拆除的物流市場。針對情況采取集中發放彩頁，組織班車，專門宣傳、接待團隊同時給予具有“組織者”角色的商戶特殊照顧。 宣傳費用一覽表（預估）

　　（3）、其他支持

　　①進場優惠政策、鼓勵性政策（對業務）、刺激性政策（對組織性質的商戶）的制定和實施；

　　②招商團隊的培訓：禮儀、談判技巧、咨詢規范的制定； ③流暢的物業、安全管理支持。

　　三、操作中的注意事項

　　1、招商人員應快速、準確地掌握信息并保持信息的積累和刷新。如：其他市場拆遷信息等；

　　2、招商中利用現有的關系網絡和人際關系進行招商可以達到事半功倍的效果；

　　3、招商人員應該盡可能的了解商家選擇倉庫的條件和偏好，緊緊把握潛在的要求，和商戶保持良好的'關系；制作規范的招商手冊，對招商人員進行禮儀、談判技巧、咨詢規范的必要培訓，此項非常重要，是進行下一步招商成功的先決條件；

　　4、市場外墻、冠名牌、指示牌、條幅進行合理利用；招商部形象、工作證、便簽、言談舉止、紙杯、手提袋等等的必要流暢設計； 8、市場為主體積極促進各裝修公司、廠家、經營商戶之間的合作； 9、樹立服務意識，盡可能的提高物業和安全的服務質量和管理水平； 10、招商中堅持平等互利、信用相容的原則，緩和細膩處理和商戶的各類沖突；

　　11、以市場營銷為主把客戶的擴展發展服務放在首位，以大型商超為龍頭帶動整個市場；

　　四、展望

　　總之我們要取得競爭優勢，樹立良好的形象，以專業的市場運營模式、優厚的經營條件，贏得市場的口碑，才能贏得更多客戶，達到雙方共贏的目的。

招商方案 篇2

　　為了在養生保健行業積極推廣XXXX品牌，使之在本地乃至全國范圍內形成強勢，成為行業內一面旗幟，那么，如何更好地設計出一套適合XXXX的連鎖加盟招商方案，應該說是至關重要的環節，是XXXX市場化的藍圖描繪，也是XXXX真正走向市場化運作的關鍵一步。

　　對行業內的現狀和態勢，在眾多的保健業同行中，在日趨激烈的市場化競爭中，如何揚長避短、突出重圍，極力彰顯XXXX的獨特品牌個性，是我們目前急迫需要解決的問題，因此，我們在本提案中認為，我們應該從以下幾個方面著手開展工作。

　　一、 對整個養生保健行業作出全面的、客觀的基礎調查、分析，全面公正地評價XXXX在本土養生保健行業的地位和作用。同時，積極提煉XXXX的`獨特銷售主張，以此作為XXXX全面拓展市場的突破口（時間周期為一個月）。

　　二、 對XXXX養生保健品牌作出具體的營銷診斷，細致分析XXXX的SWOT，以期全面掌控、及時調節XXXX品牌的連鎖加盟體系，使整個品牌的特許經營事業得到真正的體現和發展，以最快的速度、最優的系統、最佳的策略，積極推行連鎖加盟事宜（時間周期為一周）。

　　三、 XXXX的全國連鎖加盟方案包括以下幾個方面的內容（時間周期為一個月至一個半月）：

　　A、 XXXX品牌養生保健會館全國特許連鎖加盟項目招商手冊

　　1、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟事業說明

　　2、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟體系組織結構系統

　　3、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟體系各部門基本職能

　　4、 XXXX品牌養生保健的文化背景

　　①、 中國道教的歷史淵源

　　②、 傳統道家養生文化所給予XXXX的文化內涵介紹

　　③、 傳統道家養生文化對人體的理療功效的介紹

　　④、 傳統道家養生文化對人體食療功效的介紹

　　⑤、 傳統道家養生文化的養生防療作用

　　⑥、 現代養生保健理念與傳統道家養生文化的完美結合

　　⑦、 其他附加功效介紹

　　5、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟事業的市場發展潛力

　　①、 全國養生保健行業現狀分析

　　②、 全國養生保健行業發展前景分析

　　③、 終端消費群體分析與定位

　　④、 終端消費群體消費心理及消費行為特征剖析

　　⑤、 區域消費市場消費結構分析

　　⑥、 區域消費市場消費能力綜合指數（列表）

　　⑦、 售后服務及二次消費管理

　　6、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟事業的連鎖加盟前景

　　①、 市場消費潛力綜合數據

　　②、 個人消費能力綜合評判

　　③、 投資與收益綜合前景分析

　　7、 XXXX品牌養生保健會館服務項目全面介紹

　　①、 XXXX養生保健服務產品與特色資源說明

　　Ⅰ、 XXXX品牌養生保健會館服務項目

　　Ⅱ、 XXXX品牌養生保健會館特色資源

　　Ⅲ、 XXXX品牌養生保健會館內部形象調性特征

　　Ⅳ、 XXXX品牌養生保健會館品牌個性詮釋

　　②、 XXXX養生推拿按摩學校技術優勢介紹

　　Ⅰ、 辦學優勢介紹

　　Ⅱ、 師資優勢介紹

　　Ⅲ、 教學條件介紹

　　Ⅳ、 培訓內容介紹

　　Ⅶ、 職業按摩師俱樂部介紹

　　③、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟事業特許權優勢介紹

　　Ⅰ、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟事業區域經營保護策略

　　Ⅱ、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟事業統一服務規范策略

　　Ⅲ、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟事業統一配送產品策略

　　Ⅳ、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟事業統一形象維護策略

　　8、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟事業項目投資模式

　　①、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟單店加盟投資模式

　　②、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟地區分特許商投資模式

　　9、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟事業投資盈利模式

　　①、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟單店加盟投資盈利模式

　　②、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟地區分特許商投資盈利模式

　　10、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟事業風險基金儲備

　　11、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟事業信貸管理機制

　　12、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟CIS系統

　　①、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟VI系統

　　Ⅰ、 VI基礎系統部分

　　Ⅱ、 VI應用系統部分

　　②、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟BI系統

　　Ⅰ、 店長行為識別規范

　　Ⅱ、 員工行為識別規范

　　Ⅲ、 服務期間行為統一規范

　　③、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟MI系統

　　Ⅰ、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟經營理念識別

　　Ⅱ、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟企業文化建設

　　13、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟支持保障體系

　　①、 加盟地區選址與區域保護

　　②、 加盟地區品牌連鎖體系營建

　　③、 加盟地區店面營運管理

　　④、 加盟商技術人員培訓體制

　　⑤、 加盟店核心物料及專業設備物流配送

　　⑥、 加盟店開業活動策劃與市場宣傳推廣支持

　　⑦、 向加盟商提供技術支持與升級服務

　　⑧、 XXXX服務項目結構優化與升級服務

　　⑨、 全國連鎖加盟商風險互助保障儲備管理

　　14、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟規范與流程

　　①、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟規范

　　②、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟條件

　　③、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟流程

　　④、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟案例

　　15、 附件：

　　①、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟店面CIS視覺識別系統

　　②、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖企業商標注冊證書、稅務登記證書

　　③、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟特許授權證書、榮譽證書

　　④、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟店實景照片案例

　　⑤、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟部分特色服務項目展示

　　⑥、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟培訓系統展示

　　⑦、 XXXX品牌養生保健會館全國連鎖加盟技師保障系統展示

招商方案 篇3

　　一、招商人員”激勵策略“選擇

　　對招商人員設計招商激勵方案時，首先需要明確采取什么樣的“激勵策略”。

　　“激勵策略”是指公司采取“高保障、低激勵”還是“低保障、高激勵”的激勵手段對招商人員進行激勵。商業地產公司在確定激勵策略時需區分對自有招商人員與住宅銷售人員與第三方招商人員的差異。一般來說，對住宅銷售人員和第三方商業管理機構招商人員大多采取“低保障、高激勵”方式，常見的形式是銷售人員采取與銷售業績直接掛鉤的傭金制，而第三方招商團隊采取的也是與簽約租金收入掛鉤的提成傭金制，其特點都是“低底薪、高提成”。對住宅銷售來說，因其產品本身的 “快銷”性質，決定了銷售人員的價值體現在與客戶簽訂買賣合同的瞬間，而平時的工作產生的價值并不大甚至是沒價值的，所以公司并不需要銷售人員有多高的忠誠度，大部分公司也可以將銷售過程外包，所以采取“低保障、高激勵”的方式是合適的。而對于招商來說，簽訂租賃合同只是價值實現的開始，而價值真正實現是在后期的營運，所招商的租戶能否按時上繳租金，能否為商場帶來客流、能否提升項目的品牌影響力。因此招商人員不僅只關注在項目開業前招到商戶進場，還需要關注后期的營運，招商價值的實現是一個長期的過程。招商價值實現特殊性要求企業需要培養對企業忠誠的招商團隊，這也就要求公司在設計招商人員激勵方案時也應該從長期保留和激勵招商人員的角度出發，既需要保障性也需要激勵性。而不能完全采取像針對銷售人員和第三方招商機構那種只關注短期效益的“低保障、高激勵”的策略。如果采取這種方式，可能會出現招商人員只從自己的利益出發開展招商工作，他可能會將100元/平方米的租金，租到200-300元/平方米，看上去對公司是高回報，對雙方都有利，而他招來的商戶可能資質根本達不到要求，3個月后可能招商人員拿了傭金就走了，而租戶也可能3個月、半年后運營不下去也走了，最后吃虧的還是公司。

　　基于以上，我們可以對兩種策略做些總結，企業在選取什么樣的激勵可以做參考(如表1）。

　　二、招商激勵方案的設計

　　招商激勵方案的設計需要考慮到幾個問題：招商獎金基數的提取，獎金的分配和發放。

　　1.招商獎金基數的提取

　　對第三方招商機構來說，招商獎金的提取較多采用的是按首月租金收入提取一定的比例，如半個月租金或一個月的租金。根據以上的分析，這種方式顯然不適合對自有招商團隊的激勵。招商獎金的基數提取與哪些營運指標掛鉤，既要反映招商活動的主要價值創造點，也需要反映公司戰略關注點，公司關注什么才獎勵什么。如地產公司設計項目獎獎金基數往往都是和銷售收入或利潤直接掛鉤，這是因為對住宅銷售來說，公司的關注點就是銷售收入和利潤的達成，這也是銷售過程主要的價值創造點。

　　所以在設計招商獎金基數提取指標時首先需要分析招商活動的價值創造體現在哪些方面。一般來說，招商過程產生的價值主要體現在如下三方面：①創造租金收入；②保證項目較高的開業率或出租率；③通過引入高端品牌提升項目品牌影響力。通過這三個主要的價值創造點，可以分別設計相應的獎金提取指標：

　　在明確招商活動對公司的價值創造點后，就需要從公司對招商關注點考慮到底選哪個指標或哪幾個指標作為招商獎金基數的提取指標，從而使激勵方案更好的服務于公司經營目標的實現。在分析公司對招商關注點時需要做兩個層面的考慮：一是公司的經營策略、經營現狀以及項目定位的差異對招商的關注點可能是不一樣的，其考慮的獎金提取指標就會不一樣；二是在項目的不同階段（項目開業前和開業后）公司對招商的關注點也是有差別的，其考慮的獎金提取指標也是應該有差異的。

　　首先我們從公司經營策略、經營現狀及項目定位的差異看招商關注點的不同，從而對招商獎金基數提取指標的影響。從公司經營策略來看，如果公司是采取快速擴張、快速發展的策略，對招商的要求就是能快速完成招商、快速開業，而對租金收益的要求和品牌的要求不高時，就可以采取按開業時完成招商面積進行獎勵，即按照每平米開業面積提取獎金（開業面積越大，獎金越多）這種方式最直接，這類代表性企業是萬達；從公司現狀來看，如果面臨開業不能保證或較高的空鋪率，其招商壓力較大時也可以采取按面積提取的方式進行激勵，這類代表性企業是寶龍；從項目定位看，如果是定位高端的項目，一般滿鋪開業都可保證，這時主要是考慮招商的品牌和租金收益了，如廣州的太古匯廣場這樣的項目。

　　其次是要從項目不同的階段來看對招商的關注點的差異，從而對招商獎金基數提取指標的影響。對于新開業項目，從一些標桿企業的做法來看，主要是與開業面積掛鉤，這實際反映了公司在開發階段對招商關注的重點是開業率，所以一般商業地產公司還會專門針對新項目的開業設立開業獎。當然對于新開業項目如果公司也關注租金達標率，也可按超額租金收入進行提取，超額租金收入是指實際簽約的租金收入超出按租金價格政策測算的收入。如果公司還關注新開業項目招商品牌的檔次，也可按所招商的高端品牌的個數進行激勵。

　　對于已經營運期的項目，招商面積往往不再是關注的重點（如果項目出租率不高的情況例外），它只能反映招商人員勞動的工作量，不能體現對公司的價值，因此不宜作為獎金基數提取的指標，或者不能完全以此作為標準。一般來說對已開業項目公司關注的.重點是物業價值的提升和品牌檔次的提升，因此可選取的指標可以是超額租金收入和所引入的高端品牌的個數。

　　2.招商獎金考核系數

　　招商獎金基數的提取指標往往只是從公司最重要的價值維度出發進行提取，為體現管理的平衡，可以對其他需要關注點設計綜合的考核系數對招商獎金進行考核。這個綜合考核系數是多個指標按分配的權重進行綜合的結果。

　　如筆者在某項目設計招商激勵方案時，新舊項目都按超額租金收入進行招商獎金提取，但針對新、舊項目分別設定不同的考核系數:

　　已營運項目考核系數=平均出租率系數×30%＋租金收繳率系數×30%＋品牌調整達成率系數×40%

　　新項目考核系數=開業率系數*100%

　　注：針對各個系數設定范圍為0.8—1.2，并且明確相應的考核標準。

　　3.獎金的分配

　　獎金的分配需要考慮四個層面的分配關系，下面對每一類分配方法在操作時的一些詳細做法介紹如下：

　　（1）一次分配。如果是二級或三級架構，則首先需要考慮在總部招商中心/區域總部招商中心與項目商管公司之間完成一次分配，一般按總部和項目商管公司在招商任務分擔的比例進行分配，但由于對有些已經形成一定規模的商業地產公司，在總部已經積累了較多的資源，所以招商的難度并不大，而項目商管公司是在陌生的環境里完成招商，反而招商的難度較大，因此在設計比例時也不能完全按招商任務的完成比例，而是會設定總部分配的最大比例。如萬達80%的招商都由總部完成，但因總部控制了較多的資源，且有很多的戰略合作伙伴，所以設定總部招商中心獎金分配比例最大不超過40%。

　　（2）二次分配。二次分配指招商獎金在項目商管公司招商部門負責人與品類招商小組之間進行分配。一般招商組織工作都是按品類劃分品類招商小組，如餐飲招商小組、服裝招商小組。在考慮招商部門負責人的分配比例時，可以按部門負責人占部門薪酬的占比進行分配，也可按其崗位價值系數進行確定。

　　（3）三次分配。三次分配指招商獎金在各品類招商小組之間進行分配，三次分配可以根據每個招商小組的實際業績進行分配，即按每個小組實際產生的貢獻大小進行分配。但因為在招商過程中可能會出現資源分配的問題，并且每個品類招商的難易程度也有差別，所以這個層面的分配辦法可以由招商部自行擬定，公司領導進行審核。

　　（4）四次分配。是指招商獎金在品類招商小組內部成員之間進行分配。這是根據每個人的貢獻分配獎金。分配的方案可以由品類招商小組的負責人擬定，報招商部負責人和公司領導審核。

　　在三、四次分配的時候，由于資源分配、招商的難易程度等問題，會產生一些分配不公平的問題，所以可以考慮在第二次分配時設定一定比例的獎金由招商部負責人進行調配，以保證公平性。

　　以上四個層次的分配方法總結如表3

　　4.獎金的發放

　　獎金的發放可以在過程中分批發放，也可在年底一次性發放。如對于已開業項目可以按季度發放，但由于已開業項目是按超額租金收入進行核算獎金，只有在年底財務才能統計確切的超額租金收入，因此如果在平時發放則是預提的形式，要做好比例的控制。對于新項目一般在正常開業后的次月發放一部分，另外一部分在開業3個月后或年底發放比較合適。因為商鋪只有在開業3個月內，有可能出現吊鋪、逃鋪的現象，而出現這樣的問題不能算作有效招商，也不應該有獎勵。

　　三、在設計招商獎勵制度時其他需要注意的問題

　　1. 獎金總額的確定。招商獎金總額的確定需要基于公司的薪酬策略和薪酬結構的規劃。獎金太少可能對招商人員沒有激勵性，太高又可能會失去內部的平衡。所以確定獎金總額的確定應該是基于薪酬預算和企業內部文化充分權衡的一個過程。

　　2. 獎金的提取是否需要考慮其他的指標掛鉤。如對已開業項目是否需要對空鋪時間、招商過程中承諾的工程條件等作約束；新項目可以考慮與開業率、租金達標率等指標掛鉤。

　　3. 對已開業項目如果按超額租金收益和品牌進行獎勵，需要在權重設計時充分考慮到可能導致招商人員會“兩者取其輕”的做法。一般來說，檔次越高的品牌，租金收入都是很低的，進入條件也很苛刻，但它對項目的品牌有重大的影響，公司哪怕是虧本也是愿意讓這樣的品牌入場的，但招商人員可能從自己的利益出發放棄這樣的品牌入場，而選擇租金收益高卻品牌檔次不高的品牌入場。

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