房地產類發展實例剖析策劃書 -策劃

房地產市場最近在國家不斷的調控中，慢慢的從金融危機的不利局面下開始走上了正確的軌道，在不斷的努力中，我們的發展就是這樣慢慢的成長，

房地產類發展實例剖析策劃書

。當然不可能是一帆風順的，其中多少都會有一些波折，這些都是市場經濟情況下正常的波動，只要總體上控制的好，那么房地產市場就可以做的不錯。

一、 概論
　　1.1 序言
　　1.2 研究目的
　　1.3 研究方法
　　l 詳盡的資料搜集及分析工作
　　l 入戶問卷調查
　　l 現場訪問
　　1.4 主要結論和建議
　　二、 廣州市住宅市場概況
　　摘要：廣州市區域概況
　　1、 總面積、市區面積、占全市面積 %
　　2、 家庭總戶數、戶均人口
　　3、 近年經濟發展趨勢、生活水平、購買力水平概括
　　4、 近年廣州住宅市場的發展特點、成交市場的具體特點
　　2.1 廣州經濟發展概況
　　2.11 經濟發展速度（gdp分析、第三產業分析）
　　2.12 金融業與房地產消費市場
　　2.13 居民生活水平與住宅消費
　　2.2 廣州住宅市場特點
　　住宅成交量、付款方式、買家特點分析
　　2.3 廣州住宅市場的發展趨勢
　　2.31 政府政策
　　2.32 金融上消費貸款額
　　2.33 廣州住宅發展趨勢
　　2.34 阻力因素
　　三、 項目區域市場概況
　　3.1 整體供應與成交分析
　　3.11市場發展概述--海珠區住宅供應與成交情況
　　3.12 市場交投活躍原因
　　3.13 規模效應及價格檔次
　　3.2 市場活躍區域
　　3.21 市場活躍區域的分布及特點
　　3.22 活躍區域的價格走勢及檔次變化
　　3.3 多層、高層市場特點
　　3.31 多層住宅近年供應、成交特點
　　3.32 高層住宅近年成交增長與供應情況
　　3.33 多層住宅與高層住宅的供應與成交比較
　　3.4 成交主要特點
　　3.4.1 成交價格密集區域
　　3.4.2 買家分析
　　l 私人購買vs集團購買
　　l 本地人買家vs外地人買家
　　l 本市買家：海珠區vs其他舊城區
　　l 成交單元面積
　　l 買家年齡
　　l 成交總額，買家承受能力
　　四、 項目區位特性分析
　　摘要--1、項目地塊在城市發展中的地位
　　a、項目地塊位置分析
　　b、 未來城市的主要發展方向及本項目地塊地位分析
　　2、樹木地塊所屬區域特點
　　a、 區域人口分析
　　b、 區域基礎設施及交通條件分析
　　c、 區域新發展區分析
　　d、 區域住宅開發的特點分析
　　3、項目地塊的地點特征
　　a、 項目地點及周邊社區、生活配套分析
　　b、 項目地塊周邊交通條件分析
　　c、 項目周邊區域開發分析
　　d、 項目地塊的開發條件及開發特點
　　4、項目地塊的用地特征
　　a、 項目地塊用地規模
　　b、 項目地塊用地形狀
　　c、 項目地塊綠化基礎分析
　　d、 項目地塊內高差分析
　　e、 項目地塊道路、用水、用電基礎分析
　　4.1 項目地塊在城市發展中的地位
　　4.1.1 項目地塊于城市中的區位分析
　　4.1.2 未來城市的主要發展方向
　　4.1.3 城市的具體發展過程對項目發展的影響
　　4.2 項目地塊所屬區域的特征
　　4.2.1 項目區域的人口狀況
　　（常住人口、占市區常住總人口%，常住家庭戶數、戶均人口、新增家庭戶數、項目
　　地塊附近居住的常住人口、家庭戶數）
　　4.2.2 項目區域城市發展概況
　　（城市功能發展情況、基礎設施和生活配套設施情況分析、交通條件等城市建設發展
　　情況）
　　4.2.3 區域內競爭性地區的發展條件比較
　　（位置、用地規模、規劃人口、規劃發展目標、交通條件、建設情況等條件比較）
　　4.3 項目地塊的地點特征
　　（位置、周邊基本居民生活服務設施配套、公交、道路規劃情況）
　　4.4 項目地塊的用地特征
　　4.4.1 項目地塊規模
　　4.4.2 項目地塊用地形狀分析
　　4.4.3 項目地塊綠化基礎
　　4.4.4 需地塊高差分析
　　4.4.5 項目用地現有污染情況
　　4.4.6 項目地塊道路、用水、用電基礎
　　項目附近競爭性住宅看法物業發展狀況
　　概要：
　　a. 項目附近同類樓盤開發小區數量、樓盤檔次、總建面積、住宅單元總量、現有供應量
　　分析；
　　b. 同類樓盤特點；
　　c. 預計未來無年區域住宅供應總量、單元套數、已開發物業的后續供應量；
　　d. 周邊主要競爭對手占地面積、總建面積、住宅面積、套數；
　　e. 區域同類樓盤現實住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積；
　　f. 區域同類樓盤現時價格幅度
　　g. 未來的住宅供應量增幅、市場承接力、競爭情況；
　　5.1 項目附近同類樓盤開發物業供應情況
　　調查范圍：
　　樓盤規模：
　　調查時間：
　　5.1.1 已開發樓盤供應狀況
　　5.1.2 項目周邊地塊的開發動態及未來供應量分析
　　5.2 項目附近同類樓盤開發狀況
　　5.2.1 售價與銷售率分析
　　（附近樓盤推出銷售狀況及原因分析
　　5.2.2 銷售與賣點
　　5.3 項目附近同類樓盤戶型面積分析
　　5.4 項目附近同類樓盤規劃設計及建筑設計特點
　　5.5 小結
　　五、 市場調研結論及發展建議
　　6.1 市場調研結論
　　（住宅市場環境、區域供求及吸納特點、項目競爭優劣分析）
　　6.2項目發展建議
　　（策略、目標客戶、目標客戶特征、具體建議--）
　　6.2.1已購房者的需求特點詳細調查
　　6.2.2潛在購房者的需求特點詳細調查
　　附：1、廣州市大型建設項目表
　　2、1998年廣州市重點城建上馬項目
　　3、區域人口變動情況
　　4、附近區域住宅市場概況
　　6.2.3 附近樓盤集中區域分析

上面的就是如何才能將我們的策劃書做到最好的情況，這些都是最基本的銷售類的策劃書，這些都是我們一直以來成長的軌跡，這些都是我們一直以來做的更好的地方，相信我們的房地產行業一定會重新走上光明之路！

娛樂餐飲企業的管理是非常重要的，其中的很多的事情都是我們在不斷的摸索中，慢慢的開始了解的，這些都是成長中必須要經過的事實，

策劃

《房地產類發展實例剖析策劃書》(http://www.ipr-jzsc.com)。在成長中難免會出現很多的失誤，所以我們國家的娛樂及餐飲管理都曾經出現過很多的失誤，不過這些都是過去時了，我們的餐飲及娛樂企業管理都在不斷的進步中！
　　
　　隨著中國市場經濟發展的深入，國內服務型企業經營發展模式將與世界先進管理模式接軌。針對國內企業服務意識，管理經驗的薄弱，拓展意識不強，至今沒有真正的行業品牌和行業標準，更沒有形成行業壟斷的“寡頭”，誰都有可能成為行業規范的制定者。面對這樣的特殊市場，誰先尋找到最佳的市場定位，并做到策略制勝，誰就會贏得商機，獲取成功。

1.針對上述情況，本策劃書的目的就是尋找最佳市場定位，并在此基礎上制訂發展戰略、管理建議及模式要點，從而實現企業健康的平穩發展。

2.經營項目及市場定位

經營項目：本投資管理集團將以——娛樂及餐飲連鎖經營管理，飲品及食品代理銷售，
　　經濟型酒店連鎖經營管理，文化傳播策劃等多元化相關聯項目為主的經營方針，從而為
　　今后的發展打下堅實的基礎。

市場定位：本投資管理集團將以江蘇省為主要發展平臺，通過立足長三角經濟圈，利用
　　現有地域，信息，人才資源優勢，強強聯合，資源互補，實現共贏。適時推出相應類型的產品及服務，從而滿足不同類型的賓客需求。進一步拓展品牌效應，從而發展成為國內知名的投資管理集團。

3.營造服務意識

一切精致的服務都源于對人和人的理解，優質的服務就是如何親切的對待每一個人。及時了解客人的需要，迅速準確的提供到位，融入個性化服務理念，使賓客獲得物質和心理的滿足。

推廣星級服務理念，包括：標準化，制度化，精細化，情感化，品牌化；從而贏得市場競爭。深入體會——人，永遠是服務活動的主體和中心，需要他人的自覺關心。

4.資本運營規劃

企業的發展壯大離不開資本的投入，有效合理的利用無形和有形的資本存量，采用合理的方式，才能實現資本的最大程度增值。

a有效的市場融資。

b通過品牌效應吸引具有良好資質的合作伙伴加盟，輸出品牌及人才資源。

c合資，收購有價值的資產進行整合管理。

d合理控制資產負債率。

e與相關知名企業合作進行合理擴張。

5.標準化管理的建立

標準化如今已跨越國界，日趨國際化，實現標準化管理會獲得人，財，物和時間上的節約，從而獲得最佳的社會效益和經濟效益。標注化管理的建立分為軟件標準化和硬件標準化，標準化和個性化的高度融合才能有高水準的服務。

包括：服務標準，培訓標準，出品標準，財務標準，工程標準，安全標準，設施標準，營銷策劃標準，組織架構標準，處理投訴標準等。根據企業經營要求建立相應的實施標準與程序，使全體員工充分認知自身的職責，從而為賓客提供高水準的服務。

6.行政架構的建立

高級行政人員：集團公司董事長，集團公司執行董事，集團公司總經理，集團公司副總經理。

中級管理人員：財務執行總監，人力資源總監，公關銷售總監，工程規劃總監，項目拓展總監，各連鎖店總經理。

基層管理人員：各分部門經理，主管，領班，咨客，文員。

基層工作人員：各部門員工，實習生，臨時工。

各級工作人員按崗位職責，明確工作內容，上下級有效溝通，同心協力實現集團公司的各項工作任務。

7.品牌創立及企業文化

品牌創立：良好的品牌效應是集團化管理的必備要素，將經營品牌按等級劃分進行相應管理。品牌的創立可通過廣告發布節假日促銷活動，新聞媒體的發布（軟性廣告），網
　　媒體，有針對性的贊助各項公益活動，利用企業環境及設施宣傳，推薦代言人及公司推廣語言，權威機構的有效認證，由政府機關及行業組織的對外發布等形式。同時結合標準化，人性化的管理理念形成對消費者的切身體驗，產生無償的品牌宣傳效果。

企業形象設計：企業品牌圖案，標志的設計。突出視覺印象，制作會員卡及宣傳圖片，制服樣式及顏色的設計，用品用具的統一制作，統一各營業場所整體設計風格等也是構成品牌創立的要素之一。
　　
　　企業文化：企業以員工為核心，采用激勵手段，使從業人員以執行服務理念及標準為首任，對企業的管理思想和企業精神加以體會，對未來發展方向有深刻的理解及認同，讓每位員工都充分認識到自身的價值，使他們感受到企業發展壯大后員工的收益及自豪感。同時鼓勵員工的創新意識，因為創新是企業發展的原動力。加強團隊意識教育，用管理制來約束員工，加強自身修養，遵守行業道德規范。統一整個團隊的思想，深化競爭意識輔以正確導向。

企業形象設計：企業品牌圖案，標志的設計。突出視覺印象，制作會員卡及宣傳圖片，制服樣式及顏色的設計，用品用具的統一制作等。

8.營銷策略及公關策劃

營銷策略：通過對市場的調查分析制定相應的營銷內容，針對不同客戶群體整合現有資源優勢，進行宣傳及推銷，客戶滿意度決定策略的成敗與否。加強全員銷售意識的建立，讓每一位賓客都成為我們的隱形銷售隊伍。

營銷策略包括銷售內容的設計，強勢賣點，了解其他競爭對手的資訊對比分析，分建立客戶檔案，定期拜訪，舉辦聯誼活動，節假日的優惠推廣，收集賓客意見等。同時完善對營銷人員的職業素質，銷售技巧，專業知識及技能，積極的工作態度等的培養。使他們成為企業對外形象宣傳的有利武器。

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