商圈調查報告

　　在經濟發展迅速的今天，報告有著舉足輕重的地位，寫報告的時候要注意內容的完整。其實寫報告并沒有想象中那么難，下面是小編為大家收集的商圈調查報告，僅供參考，大家一起來看看吧。

商圈調查報告1

　　商圈，在人們生活中或許并不是一個陌生的詞語，但如果把商圈這個概念套用于東營中心城零售、餐飲及服務業，相信沒有人會說出一個明確的概念和區域劃分。為了能更好地解讀東營商業特別是零售業市場，同時把商圈的清晰概念引入油城，本報記者經過多方打探、調查、采訪，初步形成了一個初步清晰化的零售商圈劃分設想——把東營中心城區劃分成“七大零售網點”（我們暫且稱之為“零售商圈”）。這“七大商圈”分別是：百貨大樓商圈，銀座購物廣場商圈，勝大中心超市商圈，商業大廈-供銷商場-蘇美家電商圈，三聯家電商場商圈，民建購物廣場-商貿城商圈，眾成商場-工業品市場商圈。

　　或許這些零售業網點嚴格意義上并不能稱作“商圈”，但我們今天把這一概念提出來，為的就是讓油城零售網點更加清晰化，也為這些企業全面發展成為真正意義上的“商圈”擂鼓助威、搖旗吶喊，讓他們更好地服務油城經濟，服務百姓生活。

　　■ 背景數字：

　　目前，東營市各類商業網點2.87萬個（千人擁有商業網點16個），連鎖企業17家，門店3xx個，批發市場258個。市場消費總量進一步提高，增幅持續回升。20xx年東營市社會消費品零售總額突破百億元，達到117.1億元，同比增長16.4％。

　　20xx年一季度，商業網點總量增長迅速，東營市已有各類商業網點營業面積為143.4萬平方米（人均0.8平方米），同比增長7%。其中，中心城商業網點1.2萬個，營業面積49萬平方米，同比分別增長12%和11%。

　　居民收入快速提高、城鎮人口迅速增多、新居住區的建成入住、大型零售企業搶灘等等都在迅速拉動著東營零售業的快速發展和新的零售網點的形成。

　　百貨大樓商圈

　　圈內狀況：這里西臨勝利石油管理局、勝利廣場，北面是油田少年宮，是東營市最早形成的商業網點，商業品牌深入人心，有著非常穩固的購物群體。服裝似乎是這一商圈的強勢商品，友誼服裝城、宏利服裝城等面向中低收入人群的服裝集散地就坐落在百大對面，此外，百余家大大小小的品牌服裝店也都聚集在這一商圈。

　　人氣指數：★★★★★

　　交通概述：交通十分便利，幾乎所有從長途汽車站進出東營的長途客運車、東西城之間以及西城內油田、地方公交車都要經過這里。

　　核心企業：東營市百貨大樓，成立于1986年10月1日，是東營地區首家大型零售商場。作為全市流通領域的骨干零售企業，企業的經營規模由小到大，擁有資產1.2億，擁有崗位20xx余個，現營業面積3.6萬平方米，經營商品5萬余個品種，20xx年實現營業收入302

　　89萬元，利稅1721萬元，去年商品銷售額則突破4億元。

　　銀座購物廣場商圈

　　圈內狀況：在銀座進駐前，零售業在這里似乎并不被人們看好，銀座購物模式證明了這是一塊寸土寸金的地段，除了銀座的全而精，這個商圈并沒有很惹眼的產品類別和商店。由于和石油大學的臨近，教育產業在這個圈子里看起來比較突出。

　　人氣指數：★★★★

　　交通概述：商圈南鄰是東營長途汽車東站，這里是進出東營的重要樞紐。從西城發往東城以及東營區部分鄉鎮、河口、墾利、利津等公交客運車大都經過這一商圈。勝利油田部分主要客運車，也經過此地。

　　核心企業：銀座購物廣場，營業面積3.3萬平方米，經營品種10萬多個，集購物、餐飲、休閑、服務于一體。

　　在2年時間里，東營銀座以它的特色化經營贏得了油城社會各界的廣泛贊譽。20xx年，僅用8個月就完成了銷售額2.1億元，上繳各種稅費700多萬元，提供就業崗位1800多個，安排當地下崗職工500多人。20xx年銀座的銷售任務4億元。

　　勝大中心超市商圈

　　圈內狀況：除了日用百貨，家具、通信產品、服裝等都是這個圈內較為的突出的商品，這里也是油城較為發達的飲食服務企業聚集地之一，雖然北一路改單行對圈內企業造成了一定影響，但它們用依然驕人的業績向人們證實著這塊黃金寶地的價值。

　　人氣指數：★★★★

　　交通概述：直通東城的北一路讓居住在東城和八分場的有車族可以沿著直線到達這里，這里也是東西城之間公交車必經地之一，此外，油田的.部分主要公交線路也經于此處。

　　在人們看來，這個圈在交通方面與別的零售網點相比似乎不占優勢，但圈內獨特的經營方式和獨有的消費資源為這個圈提升了相當的人氣。

　　核心企業：勝大中心超市，開業于20xx年9月28日，營業面積近7000平方米，經營品種1.4萬余種。勝大連鎖超市隸屬于勝利油田勝大集團商飲公司，為黃河三角洲地區規模最大、連鎖業第一的專業化連鎖超市。

　　大廈-供銷-蘇美商圈

　　圈內狀況：由于地理位置的臨近，這里依然有百大商圈帶有的特色——服裝，除密集在這一商圈內的服裝專賣店外，這一商圈的又一特色便是中低價位的小商品。東都小商品城、新大購物廣場以及即將于5月份開業的金地購物廣場都坐落于此地。

　　人氣指數：★★★★★

　　交通概述：由于占據了油城最繁華路段——濟南路的重心位置，這里四通八達，油田客運中心站位于圈內，東營長途汽車西站與之鄰近，西城內、東西城間公交車、勝利油田公交車大都經過此地。

　　核心企業：商業大廈，營業面積3.6萬平方米，經營2.6萬多個品種，職工2100余人，是一個集批發零售于一體，擁有進出口經營權的企業。20xx年實現商品銷售額1.2億元，上繳利稅725萬元；供銷商場，營業面積2.1萬平方米，從業人員近800人，經營商品3萬余個品種；蘇美電器有限公司，前身為東營光明國美電器有限公司，20xx年10月16日更名，現營業面積6000平方米，擁有工作人員300余名，占有東營市家電市場份額的45%。

　　三聯家電商場商圈

　　圈內狀況：這里有西城繁華路段最大的戶外廣場，數碼、家電、通信產品是本商圈的主打，百祥電腦商城、陽光電腦商城，移動、網通、聯通等通訊企業在的西城主要力量，電信公司、油田通訊公司以及數十家手機營運商都集中在這一地段。

　　人氣指數：★★★★

　　交通概述：油城商業街道濟南路貫穿商圈中心，以南是人氣頗旺的商河路，以及非常寬闊的戶外停車場和發達的公交網絡讓人們非常便利地來到這里。

　　核心企業：三聯家電商場，20xx年5月，三聯家電正式入駐東營，斥資5000萬打造東營家電市場。

　　三聯家電總部一級直營店，營業面積5000平方米，經營國內外知名品牌幾萬余種,涵蓋了空調、彩電、冰箱、洗衣機、小家電、組合音響等各類家用電器，是目前東營市最大的家電專業賣場，一舉成為東營家電市場的龍頭企業。

　　民建—商貿城商圈

　　圈內狀況：位于東城遼河路與曹州路交匯處，西臨商貿城，東與海河路農貿市場相連，北靠經濟適用房住宅區，廣場四周居民樓林立，社區服務中心、醫院、學校、金融機構、政府機關環布四周。

　　人氣指數：★★★

　　交通概述：遼河路與曹州路是東城商業網點密集的兩條主要道路，本商圈位于兩條路的交匯處，自然有較強的交通優勢，東城部分循環車，通往西城的1xx路公交車經過此地。

　　核心企業：20xx年10月份開業的民建購物廣場，營業面積1.5萬平方米，經營品種3萬余個，有600余名職工，是由民建組織參與并引進外來資金興建的重點招商引資項目。

　　眾成—工業品商圈

　　圈內狀況：這里是東城最早形成的商業網點，也是東城最具備人氣的地段之一。但是，東城人氣的先天不足和市民購物去西城慣性意識的影響，導致了這里一直無法快速發展起大型的零售企業。

　　工業品市場、膠州路農貿市場、天瑞商廈、金座商場以及沿街門頭商鋪聯合組成了這一商圈。

　　人氣指數：★★★

　　交通概述：由于臨近東營市公交公司，所以由東城發往各方向的公交車大部分經過這里，由八分場發往廣饒的客運車也途經此地。

　　核心企業：眾成商場，該商場定位于面向中低檔收入人群,營業面積6000平方米，利用多樣的促銷手段吸引銷費者。雖為新開業、規模不大的商場，卻頗有人氣。

商圈調查報告2

　　新地標的前世今生

　　坐落在北京東三環上緊鄰國貿的雙井地區，是因CBD商圈的擴張而崛起的外延商圈——向北一公里既是CBD核心地標國貿，南面毗鄰上世紀八十年代初建成的北京老牌純居住型社區——勁松，其得天獨厚的地理優勢而受到商業地產的青睞，日益成為一個頻繁見諸于媒體和廣告的地標商圈。

　　在20xx年以前，雙井地區是集合了北京齒輪總廠、北京重型汽車制造廠、北京建筑機械廠 、北京重型機械廠等工廠的重工業工廠區。20xx年，富力地產投資32億元拿下了廣渠門外東五廠地塊建設北京富力城，這在當時是建國后公開招標的最大地塊。隨后雙井地區的價值逐漸為房地產界所重視，從廣渠門、雙井一直延伸到東四環大郊亭橋一線，陸續開發了富力城、富力公館區、九龍花園、蘋果社區、樂成公館、外企公寓、百環家園、廣渠家園、金港國際、珠江帝景等新樓盤，尤其是貫穿東三環沿線的10號線地鐵在20xx年開通，結合本就理想的地面公交體系，形成了換乘便利四通八達的交通網絡，推動雙井地區商務生活、休閑娛樂隨之升級，對區域外的消費形成了巨大吸引。

　　十年華麗蛻變之后的雙井地區，云集著富力中心、富力雙子座、東環國際大廈、樂成中心、優士閣等甲級寫字樓，尤其是隔三環矗立的富力廣場、樂成中心已然成為新地標與北面的建外soho樓群鼎足而立，購物中心、娛樂場所如UME和麥樂迪以及星級酒店點綴其間。富力城、富力公館區、蘋果社區、樂成公館、外企公寓、首府會、金茂府等星羅棋布的高檔樓盤意味著龐大的消費人群和消費實力，商圈東北角的蘋果社區進駐了今日美術館和眾多藝術品機構。

　　由于消費人群龐大，消費需求強烈、消費力水平高，如今的雙井商圈，無論是社區商業還是商業綜合體，各業態的發展都相當穩健，尤其是零售和餐飲已經成為商圈內的主流，并逐步形成商業亮點。以高檔百貨、精品超市、大賣場、家電連鎖為代表的零售業態，尚留有空白還是存在著重復建設的現象？目前商圈內的零售業態對區域外消費是否能維持持續的吸引？

　　商圈5大零售業態現狀

　　雙井商圈位于CBD商圈的南部，是隨著CBD商圈的發展而崛起的外延商圈。傳統意義上的雙井商圈界定為：百子灣路以南，華威南路和松榆南路以北，東南二環以東，東南四環以西所包括的區域。該區域包括雙井、勁松、潘家園和南磨房的一部分，約12平方公里。

　　貫穿東三環沿線的10號線地鐵開通之后，雙井地區形成以地鐵站為圓心輻射地面的商業和交通網絡。記者就以雙井站為原點，以步行15分鐘的距離，向東南西北各延伸1公里來界定本次調查范圍為：

　　北至百子灣路鐵路閘道處；

　　南至八棵楊中街(與10號線地鐵終點站勁松站的中線)；

　　西至廣渠門外大街富力公館區(未來7號線地鐵站)；

　　東至九龍山(2.95,0.03,1.03%)(西大望與廣渠路交界路口)。

　　在此區域內的地產項目和零售業態(家電連鎖、百貨、超市賣場、便利店等)包括：

　　從調查可以看出，作為住宅與商務混搭的雙井地區，配套設施已經完備，從最早的餐飲、家電、超市等瞄準居家需求而形成的社區商業形態，到如今鱗次櫛比的寫字樓和服務于更多更廣泛人群的大型購物廣場、酒店、文化娛樂設施。

　　(一)高檔百貨“雙城記”

　　隨著分別坐落于三環路兩側富力廣場購物中心和樂成購物中心的全面運營，商圈內高檔百貨業態的環境和品質得到了顯著提升。以富力廣場為例，ZARA、C&A等服裝類快時尚、家電、家具等專賣店和全城熱戀、施華洛世奇、CKJ、G-STAR、Massimo Dutti、港麗餐廳等時尚知名品牌的進駐，拉動廣場近年銷售業績迅速增長。“環境很好，很敞亮，牌子多，逛街、吃飯、看電影，還是蠻方便的。”家住附近的李女士對記者說。

　　(二)超市賣場差異化

　　本次調查數據顯示，目前雙井商圈擁有超市大賣場2家，分別是營業面積12000平方米以上、地理位置明顯，擁有大型停車場的家樂福雙井店和與地鐵站地下貫通的世紀聯華雙井店；此外還有富力blt、樂成BHG這樣的精品超市，和屈臣氏、萬寧等特色超市作為與大賣場差異化的補充。

　　記者在工作日晚7時左右走訪家樂福雙井店，此時店內客流仍然較密集，生鮮、奶制品的促銷也很有吸引力。家樂福收銀員小李表示：在這家店經常能碰到外國人。“他們買的都是生活用品，都是住在附近的人，可能就在雙井附近上班吧。”

　　來自上海的世紀聯華超市面臨著兩站地之外的外資零售巨頭家樂福超市的競爭。事實上，世紀聯華在超市行業中并無明顯競爭優勢。記者隨機采訪附近寫字樓上班的王小姐，“去的次數不多，收銀臺開的太少，排隊時間長。平時都在離寫字樓更近的7-11買東西，去富力廣場逛街、吃飯。”。

　　(三)家電連鎖搶席位

　　比較引人注意的是，在雙井地鐵站到廣渠路九龍山大約1平方公里的范圍，國內知名的家電連鎖企業內密集開設門店多達5家，包括：大中電器雙井店、大中電器廣渠路店、蘇寧電器[微博](6.19,-0.03,-0.48%)西大望路店、國美電器[微博]雙井店，同時在富力廣場購物中心的5層有蘇寧精品店SUNING ELITE正在營業。門店之間價格戰激烈，每逢節假日各種品牌促銷活動輪番登場。

　　SUNING ELITE的門店經理表示，“這個店的發展和我們的預期還是比較一致的，開業當年就已經能夠盈利了，客戶忠誠度很高，平均每位客人購買商品的數量是蘇寧其他店面的一倍。”

　　(四)便利店百花齊放

　　與傳統的居住型社區相比，雙井商圈內的商業氣息濃郁，與寫字樓和白領生活息息相關的商業配套設施比較齊全。區域內共有4家24小時7-11便利店、35家左右的社區便利店，工作節奏快，需要經常加班的白領可以通過便利店滿足日常生活品的隨機消費，而且在寫字樓周邊或者底商都有機票代理點。

　　(五)家居連鎖是盲點

　　商圈內與高檔社區關系緊密的家居零售業態相對匱乏，只有百安居一家單一品牌的家居賣場，形成了一定的市場空白。不過這與雙井地區交通早晚高峰的擁堵，停車位緊張有很大關系，而且從雙井向東延伸至東四環大郊亭，便有紅星美凱龍這樣的大型家居購物廣場，可能是導致其他家居賣場謹慎進入雙井核心地區的原因。

　　商住混搭的原動力

　　“社區”是一個舶來的概念，西方學者最初將其定義為一種由同質人口組成的`具有價值觀念一致、關系密切的富有人情味的社會群體，其可能是處于同一地理區域，也可能不是。引入我國以后，其往往是作為一個地理概念和社會管理工具而存在。社區的人口特征和經濟結構決定了其社區內占主流的價值取向，而這一取向也就決定了什么樣的商業能夠在這一社區內生存。

　　隨著經濟和社會的變遷，北京城市社區布局也不斷調整，雙井就是在這一盤整過程中形成的特征鮮明的新興社區。富力城、蘋果社區、樂成公館、外企公寓等社區均為單價處于35000—40000元/平方米價格區間的高端住宅，入住該區域住宅的業主多為中高收入階層，有著“高收入、高消費、高品位”的共性，對該區域的商業發展提供了穩定的高階層消費支撐。

　　富力viva商業運營中心推廣部的負責人在接受記者采訪時表示：目前富力中心寫字樓入駐率接近100%，有50多家公司進駐，富力廣場出租率也接近100%，有接近200家商戶。富力廣場的消費人群覆蓋了周邊寫字樓上班人群、社區居民，同時因其交通方便，地鐵交通的客流也不容忽視。

　　逐年增長的白領、金領商務人群和外籍人士，相似的學歷、工作和生活背景，決定了其相似的生活方式和需求，更加凸顯出了這一社區的性格和價值取向。消費行為特征可概括為以下4點：

　　1.高檔社區云集，消費客流穩定，

　　2.消費相對高端，商家經營穩定，

　　3.消費人流眾多，消費力水平高，

　　4.業態復合多元，區域活力四射。

　　好前景需瞄準差異化

　　從CBD目前的情況看，無論是從寫字樓本身還是區域的相關配套，以及交通都形成了一定的飽和，密度相當之大。作為一個老牌商圈，CBD區域不斷向外擴，隨著中央電視臺、北京電視臺的東遷，CBD東線已擴展到大望路區域甚至更東邊，北部已基本與燕莎區域相接壤。隨著北京CBD商業地產新供應的斷頓，地處CBD南面的雙井地區滿足了大批CBD外溢的商業需求，已成為目前發展潛力最大的區域之一。

　　理論上講，對于雙井這樣人口密度高的大型商務居住復合區域，多元化的零售業態才能夠更好的適應和把握這一區域內的新一輪商機。從西方發達國家的經驗來看，專業店數量多、分類細，是零售市場的主體業態之一，也是人們追求高品質生活的重要購物場所之一。

　　富力viva的發言人在接受記者采訪時表示：一個商圈無論大小，總是要有一定的豐富度才能吸引消費者，這個豐富度既包含了品類的多樣化，同時也包含了同一品類或同一業態下的多品牌，這樣才能讓消費者有選擇權。不同的消費者有不同的偏好，喜歡不同的購物環境，這就需要商業地產項目不斷了解目標消費群自然屬性及其購買偏好、消費能力的基礎上，調整自身定位，逐步適應市場，滿足消費者需求。以精品超市為例，方便性很重要，富力廣場的blt開業以后業績在逐月提升，而一街之隔的樂成BHG的生意也沒有下降。這也從側面印證了區域內仍有待挖掘引導的消費潛力。目前富力廣場還有個別店鋪在調整中，未來主要會發展一些有設計特色的、個性化的時尚品類。

　　隨著兩廣路的多次拓寬，雙井東南側占地面積為52893平方米，總建筑面積近331276平方米的冠城名敦道的全面入住，預計未來會給雙井地區帶來更多利好，尤其值得一提的是正在建設中的地鐵7號線將為雙井區域進一步促進人流、財富的積聚，獲得更大的動力。

　　商圈內人口和消費水平的提高，個性化、特色化、專業化、方便化需求快速上升，商業物業已形成積聚態勢。在此利好背景下，零售業應瞄準業態多元和差異化下功夫，通過商品和服務定位的差異化，多業態經營，優勢互補，既吸引人氣，又能降低整體經營成本，提高利潤率和抗風險能力，來把握商圈內巨大的發展機遇。

商圈調查報告3

　　福州職業技術學院

　　實訓題目

　　系 別

　　年級專業 11

　　組 別

　　成 員 1

　　指導教師 福州臺江的調研報告__________ 商貿系____________________ 級電子商務（1）班_________ 第一組_____________________ 陳丹楓2吳敏秀 3鄭雅娟_ 4胡永華5蔡山蘭__ 楊學明_____________________

　　完成時間：20xx年11月24日

　　目 錄

　　一、前言3

　　1、背景3

　　2、商圈形態3

　　3、商圈的確定3

　　4、人口規模及特征3

　　5、競爭情況3

　　6、交通情況3

　　7、商業發展潛力3

　　8、租金4

　　二、零售店面分析4

　　2.1商店分類4

　　2.2按商品分類4

　　2.3商家競爭策略4

　　三、消費群體分析4

　　3.1消費群體的分析4

　　3.2客流量分析5

　　四、臺江步行街的現象分析5

　　五、終點站：元洪城東百購物廣場5

　　六、臺江步行街的主要分銷渠道6

　　七、臺江步行街商圈的預測7

　　八、分工8

　　九、附件8

　　一、 前言

　　1、背景

　　講到福州，大家就會想到各種商業中心，例如寶龍，萬達，冠亞，臺江等等，福州臺江步行街擁有足夠的人氣和良好的商業氛圍。無論是商業業態還是定位，臺江步行街都是福州繁華的商圈。

　　在臺江商圈主要是位于八一七南路，現有中亭街、元洪購物廣場、榕城古街、步行街、臺江農貿集市等街市形成的天然商業環境，江濱沿線十多個高層高尚住宅項目催生一個新的高級居住圈。

　　這個歷來為商家必爭之地、曾是福州唯一商業中心的商埠區，在福州人的印象里，卻似乎總是與中低檔商品集散地聯系在一起。多年來，不少開發商力圖改變這種印象而不得。環宇百貨的關門停業，華聯商廈的賤價流拍，還有曾與華聯商廈互為犄角的臺江百貨最終也難逃歇業的命運。

　　臺江商圈的風頭盡管難再撼動東街口商圈的霸主地位，但開發商們似乎從未放棄過“打造福州時尚地標、建設福州最具魅力休閑服務型商業帶”的規劃和夢想，甚至經歷過幾番風雨，仍有卷土重來的意味。

　　2、商圈形態

　　臺江步行街的商業區，商業行業的集中區，其特色為商圈大，流動人口多，熱鬧，各種商店林立。其消費習性為快速，流行，娛樂，沖動購買。

　　3、商圈的確定

　　對于現有的商店商圈的大小，形狀和特征可以較為精確的確定。我們通過觀察購買者的流動性、城市規劃、人口分布、公路建設、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關的調查資料，運用趨勢分析

　　劃定臺江步行街將越來越快的發展起來。

　　4、人口規模及特征

　　流動人口密度大，輻射地區人口規模集中，年齡分布為各個年齡段均有，因為臺江步行街各種貨物各種齊全，能夠滿足不同消費者的需求，消費者擁有一定的可支配收入。作為一個商業中心，而且是繁華的商圈，全省各地和鄰近地區顧客數量也有一定基數，這給臺江步行街一個很有利的.基礎。

　　5、競爭情況

　　現有競爭者的商業形式都較為相似，位置集中，數量大，規模大，經營風格相似，種類集中，競爭激烈，相互分享客源。

　　6、交通狀況

　　公共交通發達，非常多的公交車都有經過臺江，供電良好，通訊良好，也有金融機構，對百貨、商店的營銷具有良好的促進作用。但是由于建設較早，規劃上面存在著不合理，黃金地點，寸土寸金，導致了街道較擁擠，停車不方便。

　　7、商業發展潛力

　　商圈所輻射的地區，購買力比較強。現有商場運營不錯但是競爭激烈，商圈飽和度較高。商店種類以服飾鞋包，生活用品等等為主，還有繼續擴大的空間。

　　但是其他地方新的商圈的崛起和停車擁擠，空間緊張又對臺江商圈具有一定的威脅。所以，我們得出，又發展潛力，但是空間不大。

　　8、租金

　　租金一般都比較高，特別是離商圈核心比較近的地區，租金正常從東百向周邊的商店遞減（也有特殊情況），具時點人流測算和觀察，離東百越遠生意越不好，人流越少，也有個別情況。

　　是以休閑為主的街區。據臺江區濱江旅游街區規劃初步方案，臺江區將利用臨江優勢，依托閩江打造濱水娛樂、商貿、休閑帶。該旅游街區規劃建設范圍包括西至基督教青年會及周邊舊屋區，東至閩江大橋，北至中亭街及 臺江路兩側商業街，南臨閩江是一個集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的大型綜合性商業廣場.

　　二、零售店面分析

　　2.1商店分類

　　1、小型店：店面寬度3-6米

　　2、專賣店：店面寬度6-12米

　　3、百貨：元洪城東百購物廣場

　　2.2按商品分類

　　1、服裝店：時尚、休閑、運動、商務等；

　　2、皮革店：富貴家族、四季風等；

　　3、手機店：中國移動專賣店；

　　4、精品、飾品店：雅妝、QQ銀飾等；

　　5、眼鏡店：寶島眼鏡等；

　　6、奶茶店：啊e奶茶店等；

　　7、飲食飲料店：麥當勞、肯德基、鼎尚鼎等等

　　其中服裝店、皮革店和手機店占據手游店面的80%以上，并且服裝店大多數是以零售和批發形式存在的。

　　2.3商家競爭策略

　　小商店通過產品差異化，低成本，和利潤少來競爭；

　　經濟實力強大的商店，通過品牌的建立，促銷的多樣化，比如打折，買一送一，買300送100等活動來競爭。

　　三、消費群體分析

　　3.1消費群體的分析

　　消費者組成：學生，工薪階層，老年人

　　消費群體的特點：

　　消費者主要是追逐時尚潮流的年輕人

　　其中在校大學生和工作中的年輕人占主要的比例

　　其中女性消費者的比重大

　　中老年人少

　　3.2客流量分析

　　1、整體：從臺江步行街到東百廣場的客流量呈現出由大到小的變化趨勢；影響因素交通的便利程度，地理位置的優越性，商業權的繁榮度。

　　2、具體：各個店的客流量都是不一樣的，其中服裝、手機、精品店的客流量相對的大一些，不同專賣店的客流量也不同；影響因素品牌的知名度、消費者個人偏好，收入水平。

　　總的來說，影響客流量大小的因素有：地理位置，交通條件，收入水平，個人偏好，品牌知名度和忠誠度。

　　四、臺江步行街的現象分析

　　1、現象：從步行街走到東百，我們發現在這條街匯聚了大量的服裝店，這些商店主要是以零售和批發為主的，而在東百的服裝商店，多以打折，各種各樣的促銷活動為主，這是什么原因呢？

　　分析：很明顯臺江步行街的客流量引來大量的經銷商，為了爭取更大的客流量，他們除了要為爭取一個更好的位置，還要面對各種激烈的競爭。除了開更多的店來吸引更多的顧客外，各個商店也同時在做促銷活動。有的是采用一些促銷活動，有的是采用直接在店里放廣告，有的是放著流行音樂以震撼的聲響來吸引顧客，打折的折扣有的高有的低。在這里，你能親身感受到價格這把雙刃劍被發揮到極致。面對這些商家的折扣吸引，我們的顧客也不會放過，大家都在各個商店里爭相購買自己要的產品，所以有很多的商店幾乎都是人來人往的，生意相當不錯。

　　2、現象：臺江步行街人流量巨大，究竟是什么原因讓臺江有如此大的吸引力呢？

　　分析：中心地帶理論認為，經營必需品和基本服務的商店應在局里上靠近顧客，而經營專門產品及非日常生活必需品的商店，應從較遠吸引顧客。顧客愿意到一個地點購買各種所需而不愿到不同地點分別購買這一事實。臺江匯聚了大量的零售店，批發店，百貨店，專賣店，食品店等各種商店，完全可以滿足一般顧客的各種生活需要，顧客基本上可以再這里買到自己想要的。在加上普遍顧客認為臺江是一個成熟的商圈，因此很多人都愿意到臺江購物。除了看到臺江繁榮外，我們也可以看到一旦到了高峰期的時候，臺江的人就特別多，這時往往會非常的擁擠。

　　五、終點站：元洪城東百購物廣場

　　1、簡介：東百廣場是一個集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的中高檔大型綜合性商業廣場。在福州的歷史上，百貨商店前三名依次是東街口百貨商店，南門百貨商店，臺江百貨商店，它們南北相望，在八一七路上一線相接。

商圈調查報告4

　　零售商圈調研內容

　　1、店鋪所在地區平面圖。以店鋪為圓心，半徑分別為1公里、3公里、5公里范圍內各居委會所轄區、各居民小區、村鎮、各大機關團體單位、學校、各業態競爭店、農貿市場、餐飲業所在地，交通狀況。

　　2、各商圈內居委會所轄區、居民小區、村鎮家庭數、人口數、就業人口數、外來人口數、大致收入水平。——常住人口數、戶數、人口來源、收入水平、就業位置、主要職業、主要購物場所

　　3、新建小區規劃情況、入住率、大致收入水平、未來發展趨勢。

　　4、各商圈內機關團體、學校人數、集體就餐人數、收入水平、以往購物去向。——行業、占地面積、企業性質、職工人數、平均收入、食堂就餐人數、企業效益情況、距離

　　5、各商圈內競爭店、農貿市場、餐飲業營業面積、銷售額、經營品類、基本特征。——業態、營業面積、結構、客流量、客單價、日均銷售額、價格水平、企業性質、經營項目、距離、收銀機、停車場規模、

　　6、店鋪營業面積、現有經營品類、歷史銷售額、各大類所占比重、停車場面積。

　　7、店鋪客流情況、門前客流、車流情況、各時段客流的構成、購買商品構成及大體客單價。

　　影響零售商圈的主要因素

　　1.構成。零售商圈是以商店為中心，向四周擴展與輻射，形成一定商圈范圍。零售商圈可以分為四個層次：核心商圈、次級商圈、邊緣商圈、異地商圈。一般而言，核心商圈占總顧客的55%--70%的顧客，次級商圈占總顧客的55--25%,邊緣商圈是最小的。商店的規模不同，對顧客的吸引力也是不同的。中心商業區和大型商店對次級商圈和邊緣商圈顧客的吸引力是最大的。

　　2.限度。零售引力法則又稱雷利法則指的是具有零售中心的兩個城市，從位于它們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從中間城市到市場的距離的自乘成反比例。該法則主要證實一個城市的`人口越多，規模越大，商業越發達，對顧客的吸引力就越大。

　　雷利法則有兩項假定：一是兩城市同樣接近公路，距離的衡量限于主要大道，不包括交叉的小路。二是兩城市的零售能力相同，顧客之所以到人口較多的城市，由于城市商業設施好，商品品種多等因素的影響。

　　3.飽和度。商圈的飽和度決定是否要開辦新的商業網點，通過商圈飽和度可以確定某一地區的商店是不足還是飽和的。飽和指數計算公式為：IRS=C*RE/RF，C為某地區購買某類商品的潛在顧客人數：RE為某地區每一顧客平均購買源，RF為某地區經營同類商品的商店營業面積：IRS為某地區某類商品零售飽和指數。

商圈調查報告5

　　商圈分析是指對商圈的構成、特點和影響商圈規模變化的各種因素進行綜合性的研究。對商場來講，商圈分析有著很重要的意義。它有助于企業合理選擇店址，在符合設址原則的條件下，確定適宜的設址地點，有助于企業制定市場開拓目標，明確哪些是本商場的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴大商圈范圍有助于企業有效地進行市場競爭，在掌握商圈范圍內容流來源和客流類型的基礎上，開展有針對性的營銷。

　　商圈分析考慮的因素

　　1、人口特點

　　主要包括地區人口規模、家庭數量、收入分配、受教育程度和年齡分布等。零售企業在確定商圈范圍后，可以通過人口統計資料了解商圈內的并進行匯總分析。不同的零售企業需要不要的區域人口資料。商圈分析的最主要在于人口密度，他們在評估商圈時必須綜合考慮諸多其他的'人口特點。

　　2、經濟基礎特點

　　考察一個區域的經濟基礎特點至關重要。經濟基礎反映了一個地區的商業和工業結構以及居民的收入來源。追求穩定經營的零售企業通常偏愛多元化的經濟結構（即擁有許多彼此關聯不大的產業和金融機構），而不太喜歡過分依賴某一產業的單一的經濟結構，因為后者往往容易受到經濟周期以及產品需求變動的沖擊。

　　在評估商圈時，零售企業應該考慮以下一些經濟因素：各行業或各類行業從業人員的比例，運輸網絡，銀行機構，經濟周期性波動對地區或行業影響的可能性，某些行業或企業的發展前景等。

　　3、競爭狀況和市場飽和度

　　零售企業只有在分析了競爭狀況之后才能正確評估某區域的市場機會。盡管某些區域的消費者特點與目標市場很接近，經濟狀況良好，但如果競爭過于激烈，仍不是最佳選擇。同樣，一個地區即使人口少，經濟狀況一般，如果競爭較緩和，也可能不失為較好的選擇。考察一個地區的競爭狀況，應著重分析以下因素：現有商店的數量、規模，新開店的發展速度，各商店的優勢與劣勢，近期與長遠的發展趨勢以及市場飽和度等。應將這些指標與地區人口數量和增長速度聯系起來綜合分析。

　　商圈分析的意義

　　1、確定商業投資的可行性；

　　2、幫助客戶確定商業投資選址和商圈范圍；

　　3、協助客戶進行商圈環境的分析，評估商圈的競爭格局、市場機會和發展潛力；

　　4、了解商圈消費群體的購買行為和購買潛力，提供市場經營戰略的指導依據。

商圈調查報告6

　　一般來說，所謂的商圈是指發生消費行為之際，選擇到該處消費場所分布的范圍。商圈調查關系到餐飲店面開設后的成敗，其重要性不言而喻。

　　現在很多餐飲企業會選擇一些專業的調查公司做一些餐飲商圈選址的調查，例如，就是一家專業的調查公司，在餐飲調查行業有著豐富飛經驗。餐飲商圈調查是一個非常重要的問題，不同類型的商圈、不同層次的商圈，適合于不同的業態和不同的經營方式。餐飲商圈調查是一項比較需要科學態度和科學方法的工作。

　　1.餐飲商圈可以預估商店坐落地點可能交易范圍內的消費人群、流動人口量等，并通過消費水準預估餐飲營業額等消費資料。對餐飲商圈的調查可以幫助凈者明確哪些顧客的類別，力求在保持基本顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群。

　　2.餐飲商圈調查可以幫助開店者了解預定門市坐落地點所在商圈的有點與缺點，從而決定是否為最適合開店的商圈。在選擇店址時，應在明確餐飲商圈范圍、了解餐飲商圈內消費分布狀況及市場、非市場因素的有關資料的基礎上，進行經營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照設計的基本原則，選出適宜的地點，使商圈、店址、經營條件協調融合，創造經營優勢。

　　3.全面的商圈調查，可以使經營者了解店鋪位置的優劣及顧客的需求與偏好，作為調整商品組合的依據；可以讓經營者依照調查資料訂立明確的`業績目標。通過商圈分析，制定市場開拓戰略，不斷延伸，擴大商圈范圍，提高市場占有率。

　　商圈環境分析的重要性

　　商圈的選擇關系著餐飲店消費客層的范圍、輪廓、開店的大小、投資成本的多寡、回收的效益及分店的數量等層面的問題，而且對日后餐飲店經驗的形態、廣告的宣傳、相應的顧客對策等，也互為因果，這些都可說是確定商圈的重點。因此，餐飲店在考慮挑選商圈時，一是要將其和餐飲店品種、價位、裝修規模、檔次聯系起來，確定開店的地點；二是要了解當地風土民情和生活模式的契合性，綜合考慮當地的人口變數及其他一些變數，預測所選地區未來的發展性。

商圈調查報告7

　　商圈也稱交易區域，是指以連鎖門店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。簡言之，就是連鎖門店吸引其顧客的地理區域，也是來店購買商品和服務的顧客所居住的地理范圍。商圈可以分為成熟商圈和未成熟商圈，成熟商圈是指早已形成的比較固定的商業區域，一般不受個別門店開設的影響，未成熟商圈是指尚未成型的商圈，某一門店的進入會對其范圍大小產生一定影響。連鎖店商圈戰略是從連鎖發展全局出發而對商圈進行的總體規劃和部署。商圈戰略可以增強連鎖店的吸引力和擴大顧客群，強化規模優勢，促使超級市場經濟效益的提高。

　　商圈調查對連鎖店的作用

　　第一，商圈戰略有助于超級市場連鎖店網點建設。連鎖店在經營管理上有一定程度的相似性，也存在一定的差異性，針對不同的經營環境規劃出店鋪活動的空間，使各分店既能保持與總店的相同性，又具有自身經營活動的靈活性，連鎖店的開張既能吸引消費者，又能加劇該地區同行業的競爭。商圈戰略有助于連鎖店認清這種協同效應和競爭效應，揚長避短，發揮自己的優勢。

　　第二，商圈戰略有助于連鎖店連鎖組織形式的選擇。從總體上看，超級市場連鎖店商圈應具有總店、分店及分店之間和消費者之間的共性。但是，由于各分店所處的外部環境不同，內部條件又參差不齊，消費者活動空間相差甚遠，從而使連鎖店組織形式的抉擇成為發展連鎖的難題。商圈戰略根據各分店所處的內外環境條件選擇直營、特許或加盟形式，從而有效地解決這一難題，最大限度地擴大顧客群。

　　第三，商圈戰略有助于連鎖店增強吸引力。超級市場連鎖店必須是經營者去適應消費者，企業的'營銷行為是去適應消費者的購買與消費行為。商圈戰略就是要求企業及時了解消費者需求的變化，及時調整自己的經營活動，更好地適合消費者的需求，從而增強企業的吸引力。

　　總而言之，商圈戰略是發展連鎖店的一項基礎性的工作，對于企業如何將目標市場由點擴展到網絡，如何創造發揮規模優勢，增強競爭力等，都具有重要的意義，對于連鎖店的發展起到關鍵性的作用。

　　提前做好商圈調查有利于連鎖店后期的發展，有利于發現不足及時改進。就是一家專業市場調查公司，在商圈調查方面有著豐富的經驗，可以為您的調查提供很多指導。如果您需要了解關于其他方面的調查資訊也可以直接登入查看與咨詢。

商圈調查報告8

　　福州市酒吧市場前景及投資機會研究報告

　　20xx-2022年

　　中商產業研究院 ASKCI Consulting CO.,LTD

　　中商產業研究院簡介

　　中商產業研究院是深圳中商情大數據股份有限公司下轄的研究機構，是國內領先的產業研究咨詢服務機構，是中國專業的第三方市場研究和企業咨詢服務提供商，研究范圍涵蓋智能裝備制造、新能源、新材料、新金融、新消費、大健康、“互聯網+”等新興領域。公司致

　　力于為國內外企業、上市公司、投融資機構、會計師事務所、律師事務所等提供各類數據服務、研究報告及高價值的咨詢服務。

　　自20xx年以來，中商在發展中已不斷成長，迄今為止，中商匯聚了350余名來自不同行業的資深顧問，中商依托自主研發的Askci數據庫和CISource

　　中商情報通對各類數據建立月度、季度、年度持續的信息收集監測，覆蓋近5000多個細分產業市場數據庫，持續更新；中商始終為客戶提供最新最全的'行業數據，企業數據、研究報告等高價值咨詢服務。

　　【出版日期】20xx年

　　【交付方式】Email電子版/特快專遞

　　【價 格】紙介版：17800元電子版：17500元紙介+電子：17800元

　　第一章 福州市酒吧行業市場環境分析

　　一、福州市GDP增長情況分析

　　二、福州市社會消費品零售額

　　三、福州市城鄉居民收入情況

　　四、福州市人口規模結構分析

　　第二章 福州市酒吧行業政策環境分析

　　一、酒吧行業管理體制概述

　　二、酒吧行業主要政策分析

　　三、酒吧行業政策變化趨勢

　　第三章 福州市酒吧行業規模分析

　　一、福州市酒吧企業數量分析

　　二、福州市酒吧企業分布情況

　　三、福州市酒吧市場規模分析

　　四、福州市酒吧服務價格分析

　　第四章 福州市重點商圈酒吧市場分析

　　第一節 商圈A

　　一、商圈經濟發展水平分析

　　二、商圈酒吧企業數量分布

　　三、商圈酒吧市場規模分析

　　四、商圈酒吧服務價格分析

　　第二節 商圈B

　　一、商圈經濟發展水平分析

　　二、商圈酒吧企業數量分布

　　三、商圈酒吧市場規模分析

　　四、商圈酒吧服務價格分析

　　第三節 商圈C

　　一、商圈經濟發展水平分析

　　二、商圈酒吧企業數量分布

　　三、商圈酒吧市場規模分析

　　四、商圈酒吧服務價格分析

　　第五章 福州市酒吧排名調研研究分析

　　一、按綜合實力排名分析

　　二、按服務價格排名分析

　　三、按人氣指數排名分析

　　四、按人均消費排名分析

　　第六章 福州市互聯網+酒吧市場分析

　　第一節 “互聯網+”的相關概述

　　一、“互聯網+”的提出

　　二、“互聯網+”的內涵

　　三、“互聯網+”的發展

　　四、“互聯網+”的評價

　　五、“互聯網+”的趨勢

　　第二節 互聯網+酒吧市場分析

　　一、福州市酒吧電商市場規模

　　二、福州市酒吧線下市場滲透率

　　三、福州市酒吧電商盈利模式分析

　　四、福州市酒吧電商運營案例分析

　　第三節 福州市酒吧O2O市場分析

　　一、酒吧O2O市場發展概述

　　二、福州市酒吧O2O運營模式分析

　　三、福州市酒吧O2O盈利模式分析

　　四、福州市酒吧O2O運營前景分析

　　第七章 福州市酒吧重點企業競爭力分析

　　第一節 企業A

　　一、企業發展基本情況

　　二、企業股權結構分析

　　三、企業經營情況分析

　　四、企業分支機構情況

　　第二節 企業B

　　一、企業發展基本情況

　　二、企業股權結構分析

　　三、企業經營情況分析

　　四、企業分支機構情況

　　第三節 企業C

　　一、企業發展基本情況

　　二、企業股權結構分析

　　三、企業經營情況分析

　　四、企業分支機構情況

　　第四節 企業D

　　一、企業發展基本情況

　　二、企業股權結構分析

　　三、企業經營情況分析

　　四、企業分支機構情況

　　第五節 企業E

　　一、企業發展基本情況

　　二、企業股權結構分析

　　三、企業經營情況分析

　　四、企業分支機構情況

　　第八章 福州市酒吧行業投資環境及條件分析

　　一、經濟發展環境

　　二、人口規模分析

　　三、商圈消費水平

　　四、投資資金規模

　　五、行業經驗分析

　　六、運營成本分析

　　七、人工成本分析

　　第九章 福州市酒吧行業投資機會前景分析

　　一、互聯網助力行業發展變革

　　二、80后消費特點催生新商機

　　三、福州市酒吧市場規模預測

商圈調查報告9

　　杭州商業規劃的目標是建成一個現代化、多功能、世界級的商業服務中心，到2010年杭

　　州將打造成為一個現代、開放、繁榮的休閑購物天堂。今后杭州的商業網點將形成1個市級商業中心、3個市級商業副中心、4個區域商業中心和12個區域商業副中心。

　　一個市級商業中心：領袖杭州商業這個最有投資價值的1個市級商業中心，主要指以延

　　安路為中心軸，涵蓋武林、湖濱、吳山三個商圈，東至中山路，西至湖濱路、環城路，南至吳山廣場，北至西湖文化廣場，是杭州市至2010年間唯一的的市級商業中心。

　　據了解，此商業中心建設的總體目標為，繼續提高商業聚集程度，推進網點布局戰略調整，提升商業設施品位，提高新型業態比重，完善服務功能，增強現代氣息，形成高度繁華的現代大都市商業中心。

　　三個市級商業副中心：升值潛力無限

　　三個市級商業副中心分別位于蕭山、余杭、下沙三地。據介紹，蕭山將形成以核心的高品位商圈和以市心路北端為核心的商業群，形成以購物為主、商務為輔的新商圈；余杭的商業中心以北大街為軸，北到邱山大街，南到東西大街，以購物為主；下沙商業中心位于下沙鎮，北到德勝路延伸段，南到艮山路延伸短，將形成與下沙城相協調的現代都市商業中心。

　　目前，這三個板塊商業發展勢頭良好，加之三板塊為杭州的三大副城，升值潛力巨大。蕭山、余杭區中心已經培育出一定的商業氛圍，而下沙的商業還沒有形成氣候。

　　四個區域商業中心：秀滿東南西北

　　慶春東路、濱江、翠苑、拱宸橋東南西北四個區域將構建區域商業中心。據了解，慶春東路區域商業中心位于慶春東路以北，秋濤北路以東，新塘路以西，鳳起東路以南，將形成以購物為主、休閑為輔，與錢江新城品位相匹配的區域商業中心；濱江區域商業中心主要集中在沿錢塘江南岸的濱江大道中段，從高起點出發，形成目標消費層次以高中檔為主，集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的區域商業中心；翠苑區域商業中心處于文一路與文三路之間，東至教工路，西至古翠路，規劃為以購物餐飲為主的區域商業中心；拱宸橋區域商業中心西跨運河至小河路，東至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅區行政中心所在地，規劃為功能比較齊全，業態結構合理，以購物為主、休閑為輔的區域商業中心。

　　十二個區域商業副中心：商機近在眼前

　　城站廣場、之江大道南段新居區、德勝東路地區、半山地區、賣魚橋地區、黃龍地區、西城廣

　　場、錢江新城區、下沙高教園區、濱江高教園區、小和山高教園區和三墩地區要構建商業適當集聚，功能比較完備，業態相對先進的12個區域商業副中心。業內人士表示，規劃中的區域商業副中心目前總價較低，長遠看來，這些區域中心或以學院為依托或為大量住宅區為依托，升值潛力相當大。

　　十一條商業特色街區：各有風情萬種

　　規劃中的十一條商業特色街區分別是：湖濱旅游商貿特色街區、清河坊歷史文化特色街區、南山路藝術休閑特色街區、武林路時尚女裝街區、四季青服裝特色街區、絲綢特色街區(杭州中國絲綢城)、信義坊商業步行街、梅家塢茶文化村、文三路電子信息街區、延安路時尚購物街、解放路時代商業街。這些街區都以一種獨特的業態為定位，具有一定的專業性，并且這些街區大多都有了一定的商業基礎，人氣旺盛，必將會得到更多的關注和商機。

　　此外，一批區級商業特色街，如江干區的天成路休閑服務一條街、上城區的中山中路傳統商業街、拱墅區的臺州路商業步行街、濱江區的濱江餐飲商業步行街、蕭山區的市心路商業街和余杭區臨平的九曲營路步行街等，也將成為投資者關注的焦點。

　　快速路為未來杭城道路交通主骨架

　　杭州市總體規劃提出"以快速路為主骨架，結合主次干路，組成以方格網為基礎，環路加放射線，功能明確、級配合理的城市道路網系統。

　　“一環三縱五橫”城市快速路系統

　　一環：即繞城公路，全長123千米，采用高速公路標準，主要疏解過境車流并對入城交通起分配作用。

　　三縱：由南北向的上塘路-中河路-復興大橋-四季大道，320國道（杭楓線）-石橋路-秋濤路-西興大橋-風情大道，東湖路延伸線-九堡大橋-通惠路組成三縱。

　　五橫：由東西向的石祥路--石大線-海寧東西大道，文一路-德勝路，天目山路--環城北路-艮山路，中興路-機場快速路，原320國道（杭富段）-之江大橋-彩虹大道組成五橫。

　　“十”字骨干貫通城市主要干道

　　以東西線和南北線組成的"十"字線為骨干，形成一個貫通城市各主要客運交通集散點的城市軌道

　　交通網絡。

　　武林商圈：新商業熱點的興起

　　業態特征

　　武林商圈北向跨運河至文暉路，與朝暉大型居住區相鄰，南至鳳起路，東至中山北路，西與武林路時尚女裝街相接，商業業態布置格局就是典型的“U”字型坐北朝南布局。它的朝南開口像一個袋口，也像一個聚寶盆口，既可以吸納來自東西兩端的諸如環城北路、體育場路東西兩端的人流量，也很容易容納來自朝南方向的延安路來的客流量。因此，一直以來武林商圈就是杭州最繁華的商業核心圈，它是杭州商業繁榮的一個象征，也是各大商家的必爭之地。

　　經過多年的發展，現在的武林商圈不僅有積聚相當好的人氣基礎，還具有非常成熟的商業形態，商業集中、交通便捷、基礎設施完善。商圈內居民多具備較強的經濟實力，能夠形成有效的消費。武林商圈內的包容性非常強，涉及的業態也非常廣。高檔購物中心、百貨商場、專業市場、專賣店、便利店都有分布；商圈內還有很多品牌專賣店、特色餐飲連鎖店、咖啡店以及各類飾品店、服裝店。今后商圈內的經營業態將會增加休閑娛樂及時尚消費元素，所以，酒吧、咖啡吧、茶座以及高檔精品店如家居用品店、香水店都比較適合這一商圈的商鋪經營。

　　現狀分析

　　早前的武林商圈主要集中在武林門一帶。 杭州大廈、銀泰、杭百等大型購物商廈雄居武林廣場，連卡佛又為武林商圈的購物檔次提高一層；白馬大廈、華浙廣場、同方財富大廈等商務樓林立，電信、聯通、移動總部也坐落在此，商貿業發達。而白鹿鞋城、華貿鞋城，武林鞋城、百姓鞋城、步步高鞋城等大型鞋城的集中，各大品牌手機專賣店的開放，使得武林門一帶的市場更為繁榮。

　　近兩年來，隨著武林路時尚女裝街兩期工程的完工，武林路從一條普通的小馬路一躍為武林商圈中耀眼的明星。在武林路女裝街，你既可以看到哥弟這樣的大牌，又可以選擇江南布衣這樣的本地品牌服飾。當然，武林路更為吸引人的，是它的各具風格的林林總總的小店鋪如假日帆船、太陽雨等，它們共同組成了武林路多姿多彩的流行世界。

　　由于生意紅火，武林路的店鋪開始向孩兒巷、龍游路等周邊地區擴展。例如與武林路時尚女裝街區緊密相連的孩兒巷，由于受武林路商業氛圍和火熱人氣的帶動，孩兒巷服飾店鋪和其他小店的生意相當興旺發達。現在，已有幾家不錯的服飾店在經營，如黎人坊、ICI、昔日重來、薰衣草、動靜等店鋪，頗有幾分武林路的風格，儼然是武林路的有力延伸。所以，孩兒巷商鋪所擁有的潛在價值空間也越來越被市場看好，近兩年很可能會成為投資的熱點區域。

　　商鋪行情

　　目前，杭州的旺鋪依然是圍繞著武林商圈，并向外擴散的。由于武林商圈一帶的人氣一直很枉，所以附近旺鋪的地位依舊牢固，而且供求極不平衡，基本處于賣方市場。商鋪售價約為4萬-8萬元/平方

　　米，年租金最高可達7000元/平方米左右，投資回報率約為6-7%，方位稍遜的在4-5%。也有一些相對便宜的商鋪，這些商鋪或位于小馬路或商業氛圍相對較差。其中，孩兒巷商鋪的售價約在2.5萬元/平方米以上，百井坊商鋪售價約為2.2萬元/平方米，附近的白云大廈、同方財富大廈或越都商務大廈，它們的售價約在3萬-3.8萬元/平方米。而目前體育場路商鋪的`售價也多高于3.5萬元/平方米，有的甚至要超過5萬元/平方米。

　　發展規劃

　　按照規劃，作為武林中央商務區發展建設的武林商圈，其業態結構將由目前商業30%、商務30%、住宅40%，轉變為商業40%、商務40%、住宅20%，商業發展前景更好，商鋪經營更加有利可圖。由于該地區大型百貨店已相當密集,所以今后要鼓勵發展品牌專賣店、專業店及中小型餐飲業,在西湖文化廣場周邊增加休閑、娛樂及時尚消費設施。規劃期間,將結合地鐵1號線站、地下車庫及武林廣場地下商城建設,以武林商圈為核心,打造武林中央商務區。

　　湖濱商圈：再現繁華

　　業態特征

　　湖濱商圈緊鄰西湖，是“一線三圈”市級商業中心的核心區塊。以旅游休閑、高檔購物為主要消費特色，走高檔化和國際化的商業路線。它的商業定位起點高：國際名品街、特色連鎖餐飲店、休閑消費帶。以后，湖濱不僅專注于國內外知名品牌專賣店、專業店和特色店的經營，而且將引進老字號、茶吧、咖啡吧、酒吧業以及旅游紀念品、古玩、字畫等，這些行業比較適合湖濱的整體商業業態。

　　現狀分析

　　自從兩年前西湖南線開通，還有去年湖濱路商貿旅游特色街和南山路藝術休閑特色街的規劃建立，湖濱的商業氣氛正悄然改變，走向再度的繁華。

　　在新建的湖濱路旁，元華購物中心、解百新世紀、銀泰·利星等高檔購物場所紛紛建立，環境優越，又有必勝客、蔡家食譜、肯德基等店的入駐，購物休閑兩相宜。而且，湖濱商圈最獨特的一點是，它既具有商業氛圍，又有著濃郁的藝術氣息。在杭州規劃的11條特色街中，湖濱商貿旅游特色街區被定位為杭州最主要的標志性商業街，集聚國際知名品牌、旅游商品、高檔休閑餐飲等行業，是以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、娛樂房、休閑角和賓館為主的沿湖休閑觀光區。

　　南山路獨有的藝術文化品位是其最吸引人的地方，中國美院皮影館、名家作品展示、啤酒文化藝術展、書畫作品展、茶吧、酒吧、咖啡吧、美術欣賞，應有盡有，十分具有休閑文化的特色。目前已有多家字苑,南山路上的酒吧、咖啡吧也是一大特色，德納咖啡吧、八度空間咖啡酒廊、卡卡酒吧充滿視覺效果。現在，南山路正力求通過突出“酒吧茶樓、藝術字畫、中西快餐、休閑娛樂”四大功能，體現“悠然南山、藝術情懷”的主題,營造滿足人們時尚和夜間消費、文化休閑需要。

　　平海路將形成以開設中式酒樓、國內風味小吃、中西快餐店,匯聚中國飲食、法國西餐、日本料理、韓國燒烤等為一體的中西風味美食區，

　　延安路則服務于中高檔消費層為主體,除現有大型百貨店外,到處可見國內知名品牌、國際著名品牌,是以專賣店、專業店、老字號商店高度集聚的時尚購物區。

　　商鋪行情

　　湖濱商圈的商鋪供出售的量非常少，不少商鋪僅出售其經營權，其中有些沿西湖的商鋪10年的經營權平均每平方米最高售價13萬元，很多取得經營權的買家多為自營，再出租的很少。雖然價高難求，但有實力的投資者對這里的商鋪還是趨之若鶩。湖濱商鋪的投資回報率約為6-7%。在目前可以購買的商鋪中，西湖國貿中心商鋪售價達到6.8萬元/平方米，元華商城商鋪售價為4.58萬-6萬元/平方米，新湖濱景區的商鋪一般只出售其經營權，擁有此地商鋪的人很少再出手轉讓。

　　發展規劃

　　根據“山水風光，歷史文化，時尚購物，休閑娛樂，觀光旅游”融為一體的要求，作為市級商業中心的核心區塊，湖濱占盡地段及環境之優勢，它的商業發展是大氣的、開放的，市場發展空間非常大。拋開大眾化、共性產品，做具有獨特性的產品經營，湖濱的商鋪才能以特色鞏固其商業基礎，所以，湖濱商圈要積極拓展服務領域,完善服務功能,提升業態品位,將其打造成為領導杭州市場新潮流、新方向的現代都市商業圈。

　　隨著快速軌道交通建設進程的加快，新僑飯店西側，湖濱路與吳山路之間還將出現一個2.5萬平方米以上的地下商業中心，并結合地鐵車站的建設，形成一條集商貿、交通為一體的湖濱地下商業街。可以想象，未來的湖濱商圈，是大型百貨店、國際國內著名品牌專賣店、專業店、“老字號”高度集聚的時尚購物區，同時也是茶吧、酒吧、咖啡屋林立的沿湖休閑觀光區。

　　吳山商圈：發展前景廣闊

　　業態特征：

　　吳山商圈沿延安南路北至解放路，與湖濱商圈相連，南至吳山廣場，東接清河坊街，西鄰南山路藝術休閑特色街區，與武林商圈位居延安路兩頭，遙相呼應。由于靠吳山、近西湖，又具有歷史文化特色，所以它是五大商圈中較有特色的一個。吳山商圈的主要商業特色是旅游購物和休閑娛樂，以老杭州的歷史商業文化內涵為重點，吸引外來旅游人群和本地市民。商圈內有眾多知名品牌專賣店、專業店、特色餐飲店；咖啡吧、酒吧、茶吧等休閑娛樂業以及畫廊、古玩字畫店、旅游紀念品和老字號等業態也比較適合吳山商圈的商業氛圍。它不僅擁有一條仿古商街——清河坊歷史文化特色街區，而且商圈內寫字樓也很密集：涌金廣場、清波商廈、耀江廣廈、元華廣場、西湖定安名都等商務樓相鄰而立既有傳統的商業文化，又有現代的商務辦公，有一種古今交融的感覺。

　　現狀分析：

商圈調查報告10

　　商圈與店鋪的關系

　　1.以店鋪緊密度而言，是集市與分流或錯位與競爭；

　　2.以商業街與步行街而言，是購物瀏覽或大眾休憩；

　　3.以區塊（或整條街)行業別而言，是合理或相輔相成；

　　4.以進入時機而言，是開發期或成熟期或飽和競爭期；

　　5.以店鋪規模大小而定，是自成商圈或單打獨斗；

　　6.以店鋪業態別而言，是必須消費或專程消費或購物消費；

　　7.以歷史的市場檔次而言，是因地適應或引導消費；

　　8.以經營定位而言，是業態不清或定位不明；

　　影響店鋪商圈的因素

　　（1）店鋪的經營特征

　　經營同同類商品的兩個店鋪即便同處一個地區的同一街道，其對顧客的吸引力也會有所差異，相應地商圈規模也不一致。哪些經營靈活，商品齊全，服務周到，在顧客中樹立一種屬寄性質的店鋪，本身并無商圈，完全依靠因其他原因或前往其他店鋪購物而隨機光顧的顧客。

　　（2）店鋪的經營規模

　　隨著店鋪經營規模的擴大它的商圈也隨之擴大，因為規模越大，它供應的商圈范圍越寬，花色品種也越齊全，因此可以吸引顧客的空間范圍也就越大。商圈范圍雖因經營規模而增大，但并非成比例增加。

　　（3）店鋪的商品經營種類

　　經營傳統商品、日用品的店鋪，商圈較經營技術性強的商品、特殊性（專業）商品的店鋪要小。

　　（4）競爭店鋪的位置

　　相互競爭的兩店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。如潛在顧客居于兩家同行業店鋪之間，各自店鋪分別會吸引一部分潛在顧客，造成客流分散，商圈都會因此而縮小。但有些相互競爭的店鋪毗鄰而設，顧客因有較多的比較、選擇機會而被吸引過來，則商圈反而會因競爭而擴大。

　　（5）顧客的流動性

　　隨著顧客的流動性的增長，光顧店鋪的顧客來源會更廣泛，邊際商圈因此而擴大，店鋪的整個商圈規模也就會擴大。

　　（6）交通地理狀況

　　交通地理條件是影響商圈規模的'一個主要因素，位于交通便利地區的店鋪，商圈規模會因此擴大，反之則限制了商圈范圍的延伸。自然和人為的地理障礙，日山脈、河流、鐵路以及高速公路會無情地截斷商圈的界限，成為商圈規模擴大的巨大障礙。

　　（7）店鋪的促銷手段

　　店鋪可以通過廣告宣傳，開展公關活動，以及廣泛的人員推銷與營業推廣活動不斷擴大知名度和影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光顧，隨之店鋪的商圈規模會驟然擴張。

　　現在越來越多的企業都會提前對商圈與店鋪進行調查來檢測其發展的情況，就是一家專業的市場調查公司，在商圈調研方面有著豐富的經驗，可以為您的調查提供很多指導，如果您需要了解更多的調查資訊也可以直接登入查看與咨詢。

商圈調查報告11

　　連鎖商圈企業的網點擴張路徑主要有四種：自建、并購、加盟、合作。

　　由于這四種路徑各有優勢和風險，企業必須對即將進入市場進行深入研究，結合自身具體情況選擇最適合的路徑。當然，企業也可以在一個時期同時運用四種路徑加速擴張，這需要高超的資源整合能力和運作能力。以下就是做的關于連鎖商圈擴張的路徑的調查資訊，希望對大家能夠有所幫助。

　　1.自建

　　自建路徑是指連鎖商圈企業借助自己籌集的資金，通過對當地市場進行詳細的商圈分析，對備選地址逐一分析優選，確定店址并開設新的連鎖門店，通過自身力量逐步拓展市場。

　　優勢：新的連鎖門店以開始就能按企業統一經營模式運行，迅速走上正軌，有利于商圈企業的一體化管理，公司原有的經營理念和經營模式能不折不扣地貫徹實施；有助于樹立良好的企業形象；由于選址時對當地商圈進行了周密的調查分析，前期的市場調查對新店開業后的經營策略調整有很大幫助。

　　風險：該方式前期投入需要大量資金，企業必須有雄厚資金支持，且對內部資源應用要求較高；發展相對較慢。企業需要對新區域市場有一個了解、認識、把握的過程，當地消費者需要時間了解、接受新的進入者，因而初建的門店需要一個過渡期才能站穩市場。

　　2.并購

　　并購是指連鎖企業采取資本運營的方式，將當地現有的企業收購、兼并過來，再進行整合，使兼并商圈企業融為一體。

　　優勢：通過收購兼并馬來濃縮商圈企業可以共享市場資源、擴大顧客基礎、提高討價還價的實力。容易進入一個新的市場，因為兼并過來的企業就是當地已經存在的.企業，熟悉當地情況，了解本地市場，或者已經積累了一定的無形資產，被當地消費者所接受，并購能使總部迅速占領新的市場；可以利用被并購商圈企業的人力資源，如果運作較好，投資成本可以相對減少，而擴張速度也會加快。

　　風險：兼并過來的商圈企業本身的組織結構、管理制度，以及商圈企業文化與母體商圈企業相差較大，還需要對其按母體商圈企業的標準進行改造，有一個磨合陣痛期，這同樣需要成本；尋找合適的被并購企業需要機會，這可能會貽誤進入一個新市場的時機；并購本身及整合被并購企業是一項復雜的工作，需要高超的管理技術和專業知識。

　　3.加盟

　　加盟一般稱為特許經營，是總部將自己所擁有無形資產包括商標、商號、專利和經營管理模式等許可給投資者或加盟商，加盟上按合同規定在總部的統一指導下從事經營活動。

　　優勢：可以節省大量資金投入和時間成本，迅速提高市場占有率；可以節省總部的人力資源和財力，風險小，充分利用加盟者在當下的人緣和經營積極性，可以提高成功率。

　　風險：加盟不能適合所有零售業態和服務行業，這使得該路徑擴張范圍受到限制；管理特許門店難度較大，加盟雙方容易鬧矛盾，總部不能隨意更換店長和工作人員，不利于整體營銷戰略的實施和服務品質的整體規一；個別加盟店行為或經營失敗會對總部品牌形象造成損害，不利于樹立良好的企業形象。

　　4.合作

　　合作是指連鎖商圈企業與合作意向的伙伴進行多方面合作，包括引入戰略投資伙伴共同開發新市場，包括與合作方結成聯盟體采取復合連鎖的方式進入新市場，包括向合作方輸出管理、輸出人力資源等方式，共同開發某地區市場。

　　優勢：可以利用合作伙伴的人力、財力、物力等資源，減輕總部的投資壓力；可以利用合作方的影響力占領市場，降低投資風險，雙方可以共享顧客資源，相對加盟形式，合作形式更為靈活，店面招牌可以靈活處理，或打上連鎖企業商號，或采用雙商號，合作方式較加盟更容易被雙方所接受，雙方是在平等的位置上謀求雙贏。

　　風險:合作伙伴有權力參與決策，不能獨立決策，不利于統一管理；市場的開拓受到制約，不能按自己開店的一貫模式運作，時間和速度不能控制；合作方式不太穩定，由于其他事情變化，容易導致合作失敗或合作終止。

商圈調查報告12

　　商圈是一個地理概念。廣義上的商圈指的是不同業種和業態的零售業者在一個相對集中的區域從事經營活動，而這個區域的范圍就叫商圈。從狹義上來說，商圈是指店鋪能夠有效吸引顧客來店的地理區域。在連鎖經營和許多大型項目（特別是房地產項目）的可行性論證中，商業研究是必不可少的一個重要環節，特別是對商圈內的競爭狀況、業態類型、消費者特征以及經濟地理狀況等深入了解是進一步確定立項和制定經營策略的重要依據。

　　影響商圈的三大要點

　　1.人口調查：人口調查的內容包括該區域的人口數量、人口結構、購買習慣、經濟收入、人流量的大小等。人口數量與人口結構這兩個要點主要是調查該地的消費容量。購買習慣和經濟收入主要是確定銷售的終端與產品的結構。

　　2.競爭品牌。競爭品牌的調查主要以競爭品牌的數量、品牌結構、潛在競爭品牌等要素來進行分析。競爭品牌數量、品牌結構的要素調查主要是調查當地市場是否飽和、競爭是否激烈，如果是同一個行業品牌數量極多、品牌結構比較豐富，那么就很容易吸引顧客的高度聚集，增加整個區域的市場容量，當然這是選擇的重要場所。潛在的競爭品牌的分析，也將預示著未來的市場提升。

　　3.基本費用：基本費用調查的`要素主要有：轉讓費、租金、物業管理費、國稅、地稅、水電費、裝修費、人員工資等。

　　影響商圈大小的因素

　　1.商業信譽：信譽好的商店，其商圈規模會比同行業其他商店大。

　　2.經營規模：商店的經營規模越大，商品經營范圍越廣，其吸引顧客的空間范圍也越大。

　　3.商品種類：經營日用品的商店的商圈較小，經營選購品、特殊品的商店的商圈較大。

　　4.競爭商店位置：相互競爭的商店之間的距離越大，它們各自的商圈也越大。但是，有時相互競爭的商店毗鄰而設，顧客因有較多的選擇而被吸引過去，則商圈也可能會因競爭而擴大。

　　5.顧客流動性：顧客流動性大，顧客商店的來源會更廣，商店的邊緣商圈因此會擴大，從而整個商圈規模會擴大。

　　6.交通地理狀況：商店位于中心商業區或交通便利的地區，商圈規模會因此擴大。

　　7.促銷活動：商店可以通過各種促銷手段擴大其知名度和影響力，吸引更多的邊緣商圈顧客慕名光顧，從而使其商圈規模擴大。

　　現代社會的發展日新月異，商業經營環境變換迅速，商家必須有效地掌握其變動才能生存。利用商圈進行選址分析，能夠使決策更加科學化、直觀化，同時還可以提高決策效率，降低決策風險度。

　　提前做好商圈調查更有利于企業后期的發展，有利于發現不足及時改進。就是一家專業的市場調查公司，在商圈調查方面有著豐富的經驗，可以為您的調查提供很多指導。

商圈調查報告13

　　一、實訓項目的名稱

　　福州市學生街商圈調查

　　二、實訓目的

　　目的：了解學生街的商業結構，總結學生街商圈的發展趨勢。

　　三、實訓過程

　　1、調研對象的確定：主要是學生街商圈內的大學生、其他職業人員、周邊居民以及流動攤點

　　2、調研范圍的確定：倉山學生街，琴海路、首山路和上三路的合圍空間

　　3調研方法：通過現狀勘測、隨機訪問以及上網查閱有關學生街商圈消費與發展的資料，分析學生街商圈的發展動向

　　四、實訓小結

　　（一）、學生街商圈地理位置

　　福州學生街商圈為于倉山區域內，以上三路、程埔路、施埔路為交通要道而構建，核心消費區域包括舊學生街、濱海嘉年華、學生街城市廣場。舊學生街位于福建師范大學倉山校區旁，歷史悠久。一條百來米長的街道兩旁，遍布了幾百家商鋪從吃的穿的用的到玩的，時下最潮的，都能在這里找到。

　　學生街城市廣場位于倉山學生街和福建師范大學的正對面。由福州欣隆盛房地產開發有限公司投資開發，為欣隆盛世2期項目，位于福州市倉山區最中心，商業配套最成熟的地段——上三路北側。學生街城市廣場周邊交通便利，百米范圍內有師大、程埔、對湖、首山路、市體育中心等多個公交車站點，從福州的各個角落均可直接到達，距離白湖亭車站只要約5分鐘的車程，同時，隨著城市建設“東擴南進”戰略的實施，火車南站、汽車南站、城南輕軌等將在未來幾年內都通車使用，并隨著三環通車，前橫、鼓山兩座大橋08年完工，學生街城市廣場的商業價值也將隨著大區域的交通完備加上本身所承載的成熟商業配套而得到更大的提升。

　　福州學生街公交線路

　　126路(肺科醫院→警官學院)

　　124路(三角埕→高橋西路)

　　螺洲專線(福建信息職業學院→省精神衛生中心)

　　87路(省建筑專科學校→森林公園南門)

　　4路(左海公園西門→豐泉集團)

　　50路(幫洲長壽路口→義序機場)

　　83路(省醫大附一醫院→陳紹寬故居)

　　萬福專線(英華學院→金山公交總站)

　　106路(省交通學院（南區）→火車站)

　　113路(洪山西客站→白湖亭)

　　115路（上渡→下院）

　　42路（白湖亭→金山金桔站）

　　K1路（上渡→火車站）

　　20路(福建警察學院→火車站)

　　（二）、學生街主要業態分布

　　學生街商圈定位為休閑商業街城，以“標桿學生街商圈，領航倉山商業未來”的姿態整合倉山核心商業，延承倉山固有的百年輝煌商業歷史，領航未來新都市中心的商機。學生街商圈以學生街廣場為中心，考慮到目前倉山核心商業區

　　域缺少一個具備一定體量、規劃合理的綜合性商業樓盤，經專業商業團隊多次研討，整合學生街城市廣場的產品多樣化優勢，在近3萬平方米的商業體量內規劃了九條街區的獨立產權沿街店面、兩棟綜合商業樓，一條特色半地下步行街、一個開放式內環狀休閑廣場。其中九條商業街區全部沿街，獨立產權；合理規劃為名品流行街、風情美食街、休閑運動街、家居家紡街、特色酷吧街、生活主題街、前衛時尚街、文化用品街、花樣使館街九大休閑主題商業街，為投資者和經營者提供最全面的商業選擇。各街區之間分散有序，業態互補；并通過景觀、周邊環境的融合，圍合成街城的廣場效應。多家大型的專業市場、購物廣場、綜合超市、中高檔餐飲以及品牌零售店以學生廣場為中心呈輻射分布隨著學生街城市廣場的順利建設并開業，與師大學生街、濱海·嘉年華等形成一個全新且更完善、更具價值的學生街商圈，在福州的整體商業中起到舉足輕重的作用。

　　（三）、學生街商圈的市場定位

　　學生街顧名思義其主要的消費者就是學生，以賣各類文化用品，飾品，衣物鞋帽，小商品，生活用品，小吃而聞名福州。學生街商品價格合理，經濟時尚，是一個福州時尚年輕人，學生一族娛樂休閑，節假購物常去的場所之一。由于學生街的消費人群主要是學生一族和一些時尚的年輕人，學生消費有其固有的特征，一方面，學生是追逐潮流的群體，喜歡新奇商品；另一方面，學生消費水平低，賣家所提供的商品應該款式新奇價格便宜才能迎合他們的消費口味。所以，學生街商圈的市場定位應該走低端路線。一些物美價廉的服裝飾品等都很受學生們的親睞。還有就是各色的小吃，是學生們逛街休閑的最愛。走在師大學生街上隨處可見擺著的種攤位，賣服裝的，賣飾品的，賣文化用品的都有至少不下百個，還有各種的專賣店人潮涌動。這些商品的價格普遍都比較低從幾元錢到幾百不等。這既符合學生們的消費喜好而價位又是大部分學生愿意接受的。

　　（四）、學生街商圈的優劣勢學生街商圈的優勢

　　a)首先，倉山學生街商圈歷史悠久有很厚的文化底蘊。現在福州其他地方也有學生街如福州大學的學生街，還有農大也有學生街。而這些學生街的鼻祖其實就是倉山學生街，在許多人的印象里學生街其實就一條，那就是倉山學生街。許多游客都是慕名而來的，這就為學生街商圈的發展做出了巨大的貢獻。

　　b)其次，學生街商圈內分布著許多大學福建省的知名大學。如福建師范大學、福建工程學院、福建交通職業技術學院等。這些大學的存在讓學生街板塊匯集了大量的人氣，再加上師大教師宿舍等高校教師住宅的建設，大批教師的入住，不僅讓這塊區域成為了福州著名的科教文衛中心，更帶來了旺盛的人流。學生是這個商圈的消費主體，每年都有新的學生來大學讀書，這就為學生街商圈的經久不衰提供了保證。學生為學生街商圈的發展提供了源源不斷的動力，隨著人們生活水平的提供，學生們的消費水平也將有所提高，學生街商圈也會更加繁榮。

　　c)再者，學生街商圈交通發達。不管你在福州的哪個角落，公交路線總能把你送到學生街。四通八達的交通網絡，為學生街商圈的發展載來滾滾的財源和無限的商機。

　　學生街商圈的劣勢

　　a)發展不平衡在這一帶做了詳細調查后發現，舊學生街依然保持熱鬧、擁擠的景象，新學生街卻顯得后勁不足，白天生意清淡，即便是人氣最為旺盛的晚上7點至9點，不少商鋪也是門庭冷落。仔細觀察會發現，新學生街之所以晚上的生意比白天好，主要歸功于這里的“夜市”，那些“兩件衣服50元，一打襪子10元”的攤位前，總能圍著許多學生，一陣討價還價之后便成交了，地攤的生意遠遠的超過了正規的'店鋪。

　　b)消費的季節性由于學生街的消費主體是學生，所以學生在校期間這里的生意非常的火爆，每當寒暑假的時候這里的生意可謂是一落千丈。這樣一種波動環境不利于商圈的長期繁榮和發展。

　　c)占道經營污染嚴重夜市是學生街商圈的特色，學生街的繁華也吸引了許多的小攤小販。流動攤點把整條街道占得滿滿的，經常造成人流堵塞。有流動攤點的地方就有污染，所以，學生街商圈除了給人繁華的感覺外就是擁擠不堪污染嚴重了。與東街街口、寶龍等處比起來檔次上差了很多。擁擠的街道，滿地的垃圾注定他不能像東街口那樣走上高端路線。而這些都將限制學生街的進一步發展。

　　d)學生街商圈只能做單一的商業規劃學生街不可能做綜合性的商業街即便倉山未來的發展前景不錯，但就固定以學生為消費主力的學生街商圈來說，不可能實現整合升級。學生街商圈沒有升級的空間，除非這一帶周邊出現高檔社區，吸引一些高消費人群過來，但是，這里是不可能規劃高檔樓盤的。

　　e)租金過高不利于吸引投資現在開發商在推出商鋪時都把價格抬得很高，學生街的商鋪售價從20xx年的2-3萬元/平方米，漲到如今的3-6萬元/平方米不等，投資者未來5-10年的利潤都被賺走了，而隨著市場房價的上漲，這里的商鋪價格也隨之提升。

　　（五）、學生街商圈的發展趨勢隨著福州經濟的發展，新的商業模式將對學生街商圈的經濟模式造成沖擊。“綠色經濟”、“環境”等觀念也越來越深入人心，政府也在提倡綠色城市。如果學生街的夜市不得到合理的整治，街道衛生和消費環境沒有提升的話很難跟上經濟發展的步劃，停滯不前只能被淘汰。不過，學生街商圈也算的上是福州的老牌商圈了，能有今天的發展其中肯定有它存在的價值。其中最重要的應該是它為高校廣大師生的學習和生活提供了便利，是學生們大學生活中不可或缺的一部分。所以，只要有高校在，那么學生街商圈就不會消失。如果在未來的發展中能夠克服商圈本身的劣勢，那么學生街商圈的發展將會更上一個臺階。

　　五、實訓心得體會

　　通過這次的調查實訓讓我看到，學生街的商業區是圍繞高校經濟為核心，以休閑商業為模式，傾力打造集購物、休閑、文化、娛樂、餐飲等為一體的多種組合，具有現代化時尚潮流的商業步行街。以大學生為主要目標的消費者，經營檔次定位不高，以滿足學生生活消費為主要為宗旨，逐步與周邊居民中消費能力較高的消費者為目標。福州倉山區學生街只能滿足與學生的一些日常生活消費，文化氣息不夠，商業氣息取代了文化的需求（從商業消費結構中得到）。學生街的基礎設施不夠，導致了衛生、安全、文明的問題。沒有公共的交流空間，學生的文化交流平臺不能滿足。這些都使得學生街商圈的發展局限在一個狹窄的空間里，要想學生街商圈能更好的發展就需要打破這些局限。

商圈調查報告14

　　一、背景

　　金百佳購物廣場是集影院、娛樂、動漫、餐飲、超市為一體的一站式首席城市綜合體，也是歙縣迄今為止規模最大，功能最全，品種最多、環境最好的大型綜合商場。包括金百佳超市、百花影院、兒童樂園等，后期包括的酒店，商店街，主題餐飲等主力商業組合，黃山金百佳廣場將改變當地現有商業格局，形成歙縣最聚人氣的新商圈，這是普通社區商業所無法比擬的。

　　金百佳地處縣城最大的音樂廣場南側，交通便捷，緊鄰縣政府，金泰廣場，銀輝百貨、周邊眾多高檔小區，距老城1.5公里、工業園區1公里、距新長途車站1公里，商圈輻射人口20W。

　　二、商圈的形態

　　商圈特征：商業場所多，商圈規模大，人口密集，流動人口多。商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等

　　消費特點：快速、流行、便利性、人口密集、消費額相對較高。周邊商店的聚集狀況：

　　多功能聚集（零售業與飲食業、服務業、娛樂業、）

　　（1）有利于產生放大的聚集效應

　　（2）能有效地擴大該地區的購物與服務商圈

　　三、商圈所覆蓋的范圍

　　金百佳購物廣場地處新城核心，臨近歙縣最大的音樂廣場停車便利，靠近歙州中學，周邊的人流和車流逐漸呈上升趨勢，周圍還有一些大型的住宅，如江南明珠，和泰國際城，上海花園等近十個大型住宅區，這么多的住宅區的`人口，剛好也滿足那些年輕的夫婦，消費能力強，欲望沖動，所以其商圈所覆蓋的范圍由其定位也在不斷的擴大。

　　四、人口規模及特征

　　一公里范圍內常住人口3.5萬人、流動人口1萬人，

　　二公里范圍內常住人口6萬人、流動人口4萬人，

　　三公里范圍內常住人口9萬人、流動人口6萬人

　　歙縣城區常住人口15萬，全縣下轄28個鄉鎮，全縣人口60萬流動人口密度大，輻射地區人口規模集中；年齡分布為各個年齡段均有，因為金百佳各種貨物種類齊全，能夠滿足不同消費者的需求。

　　五、周圍交通道路情況

　　(1)由“兩縱兩橫”的城市主干道環繞，毗鄰省道，車流集中

　　(2)未來新城和老城的交匯處，臨近新汽車站，公交調度車站。

　　(3)周邊有2個公交中轉站、2條公交線路及未來的購物班車。

　　六、商業發展潛力

　　商圈所輻射的地區，購買力比較強,還有繼續擴大的空間,

　　有發展潛力。

　　商圈飽和度:

　　IRS＝C×RE／RF

　　IRS――商業圈的零售飽和指數；

　　C――商業圈內的潛在顧客數目；

　　RE――商圈內消費者人均零售支出；

　　RF――商圈內商店的營業面積。

　　假設,在商圈內有1萬個家庭，每周在食品中支出100元人民幣，共有10000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數為:

　　IRS＝30000×100／10000＝300元(這一數字越大，則意味著該商圈內的飽和度越低；該數字越小，則意味著該商圈內的飽和度越高。)

　　七、消費群體的分析

　　<一>消費群體的分析

　　消費者組成：學生工薪階層年輕夫妻

　　消費群體的特點

　　1消費者主要是追逐時尚潮流的年輕人

　　2工作中的年輕人占主要的比例

　　3其中女性消費者的比重大

　　4中老年人少

　　<二>客流量分析

　　1整體：從長遠發展來看，客流量將逞上升趨勢

　　2影響因素:交通的便利程度、地理位置的優越性、商業圈的繁榮度、品牌的知名度、消費者個人偏好、收入水平

　　總的來說影響客流量大小的因素有：地理位置、交通條件、收入水平、個人偏好品牌知名度和忠誠度

　　八、優勢

　　該商圈滿足以下三點：

　　1該地方周圍有很多居民。即消費者居住條件滿足；

　　2該地方周邊交通設施便利。即交通便利條件滿足；

　　3附近有吸引人群的機構或設施。即人潮聚集條件滿足。

　　4金百佳購物廣場周邊小區十個左右，且是長期穩定的客源。

商圈調查報告15

　　一、商店位置類型的設計

　　孤立店類型，經規劃的購物中心，自然形成的商業中心，這三種商店位置具有不同的優勢和劣勢，連鎖企業管理者要確定適合自己的門店位置，關鍵是要分析自己的業務類型與哪種地點類型相匹配。

　　（一）孤立店

　　優勢：無競爭對手，租金較低，具有靈活性，開店費用低，能見度高，有選擇和擴大規模的潛力，有利于顧客一站式購物或便利購物。

　　劣勢：如果商店規模不大，不易吸引遠方顧客，商圈較小，廣告費可能較高，在多數情況下，建筑不能租用而必須新建，通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業中心區購物。

　　（二）經規劃的購物中心

　　優勢：協調規劃，商品和服務品種組合合理，擁有完善的設施、髖敝的停車場、各具特色又統一規劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及休閑。

　　劣勢：這些地方通常租金較貴，營業管理易受限制，競爭也較激烈。

　　（三）自然形成的商業中心

　　中心商業區：是一座城市商業網點最密集的購物區，吸引著來自整個市區的消費者，包括所有階層的人。

　　次級商業區：是分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區域，通常位于兩條主要街道的交叉路口。

　　鄰里商業區：是為了滿足住宅區居民購物和服務方便而自發形成的一個小型商業區，主要由若干個小商店組成。

　　專業一條街：是由若干個經營類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業街。

　　二、商圈地址評估

①選商圈

　　分析該城市各區域的.商圈個數、商圈名稱和類型，確定城市核心商圈、次級商圈與輔助商圈。對商圈的成熟度、發展規劃、潛力、輻射范圍、有無競爭對手等情況進行分析，以便選擇符合定位，適合進入的商圈。

　　②選街道

　　分析對所選商圈的街道個數、名稱和類型，對街道條件、人流車流、競爭情況等進行分析。

　　街道條件：街道長度、街道長度、街道寬度、店鋪數量、人流出入口、街道成熟度

　　人流車流：人流量、車流量（早、中、晚）

　　競爭情況：典型競爭門店數

　　吸引情況：有無與所屬行業顧客群產生吸引力的設施或條件

　　③選商鋪

　　選商鋪主要分析兩方面內容：外部評估和內部評估。

　　外部評估：人流量、車流量、門店可視范圍，門前道路寬度、鄰里類型等。

　　內部評估：面積、建筑結構、招牌長度、配套水電條件，租金等。

　　三、商圈選址的原則

　　1.充足的商圈購買潛力：假設在某一地點設立商店，首先確定其商圈，接著計算商圈內人口數，調查周圍消費人群收支型態，有多少金額用于某一商品上，而此商品能或多少。

　　2.商店地點的近便性：選擇一特定地點最主要原因在獲得近便性，讓消費者容易到達。衡量近便性把握三種博雅塔性質的顧客來源，即商店本身創造的顧客、鄰店所創造的顧客，及順道經過的顧客。

　　3.成長的潛力：商店選在商圈內人口和所得增加的地區。

　　4.商業攔截：店址選在消費者住所和其日常購物市場之間，以引誘消費者舍遠求近，或考慮商圈內顧客到達店址的途中，是否有競爭性的商店會將顧客攔截造成顧客流失。

　　5.總合吸引力：同類商店聚集在一起比分散各處能吸引更多的顧客。不同類商店聚集一起，可收到交換顧客的功能。

　　6.兼容性：商店店址需能解決顧客交通不便的因素，又能有效交換彼此的顧客。

　　7.競爭危險性最小：考慮競爭型態及競爭者。

　　8.店址經濟學：分析店址所需成本與收益及地點的效率等因素。

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