房地產(chǎn)項目的銷售工作計劃

　　一、市場調(diào)研：

　　1， 前言-----本次市調(diào)的背景、動機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；

　　2， 市場分析------

　　（1） 當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

　　（2） 區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）

　　3， 近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢

　　4， 競爭個案項目調(diào)查與分析

　　5， 消費(fèi)者分析：

　　（1） 購買者地域分布；

　　（2） 購買者動機(jī)

　　（3） 功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）

　　（4） 購買時機(jī)、季節(jié)性

　　（5） 購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）

　　（6） 購買頻度

　　6， 結(jié)論

　　二、 項目環(huán)境調(diào)研

　　1， 地塊狀況：

　　（1） 位置

　　（2） 面積

　　（3） 地形

　　（4） 地貌

　　（5） 性質(zhì)

　　2， 地塊本身的優(yōu)劣勢

　　3， 地塊周圍景觀 （前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）

　　4， 環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

　　5， 地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

　　6， 公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）

　　7， 地塊地理條件的強(qiáng)弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

　　三、 項目投資分析

　　1， 投資環(huán)境分析

　　（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策）

　　（2） 房地產(chǎn)的政策法規(guī)

　　（3） 目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

　　2， 土地建筑功能選擇（見下圖表）

　　3， 現(xiàn)實(shí)土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

　　4， 土地延展價值分析判斷（十種因素）

　　5， 成本敏感性分析 （1）容積率

　　（2）資金投入

　　（3）邊際成本利潤

　　6，投入產(chǎn)出分析

　　（1）成本與售價模擬表

　　（2）股東回報率

　　7， 同類項目成敗的市場因素分析

　　四，營銷策劃

　　（一） 市場調(diào)查

　　1 項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）

　　2 建筑規(guī)模與風(fēng)格

　　3 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）

　　4 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）

　　5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）

　　6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

　　7 發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）

　　8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

　　（二）、 目標(biāo)客戶分析

　　1、經(jīng)濟(jì)背景

　　經(jīng)濟(jì)實(shí)力

　　行業(yè)特征…… 公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

　　家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

　　2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、

　　（三）、 價格定位

　　1 理論價格（達(dá)到銷售目標(biāo)）

　　2 成交價格

　　3 租金價格

　　4 價格策略

　　（四）、 入市時機(jī)、入市姿態(tài)

　　（五）、 廣告策略

　　1廣告的階段性劃分

　　2階段性的廣告主題

　　3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

　　4廣告效果監(jiān)控

　　（六）、 媒介策略

　　1 媒介選擇

　　2軟性新聞主題

　　3媒介組合

　　4投放頻率

　　5費(fèi)用估算

　　（七）、推廣費(fèi)用

　　1 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）

　　2 印刷品（銷售文件、售樓書等）

　　3媒介投放

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