業主委員會檔案資料管理辦法

業主委員會檔案資料管理辦法1

　　住宅小區業主委員會委員及候補委員產生辦法

　　根據《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》（京建發[20xx]739號）（20xx年1月1日起實施）的有關規定，xx園小區業主委員會籌備組本著公開、公平和公正的原則結合本物業管理區域的實際情況，討論并通過了《xx園小區業主委員會委員及候補委員產生辦法》。辦法如下：

　　1、決定業主委員會委員候選人可以由業主自薦，也可以由2名以上的業主聯名推薦產生。業主委員會委員候選人推薦產生的，應同時提交被推薦人的同意參選書面證明。

　　2、本物業管理區域內業主可以憑房屋權屬證書和身份證于20xx年5月23日至20xx年5月25日到甲5號樓B1—05室領取《業主委員會候選人自薦表》、《業主委員會候選人推薦表》，并于20xx年5月30日前將《業主委員會候選人自薦表》、《業主委員會候選人推薦表》交回甲5號樓B1—05室，過期不予登記。

　　3、業主委員會委員候選人產生后，應于20xx年6月1日至20xx年6月15日在本物業管理區域內公示候選人名單和簡歷。

　　4、決定業主委員會委員名額為7名，候補委員為2~4名。

　　5、業主委員會委員由物業管理區域內的.業主擔任，并應當符合下列條件：

　　（一）具有完全民事行為能力；

　　（二）遵守管理規約、業主大會議事規則；

　　（三）未被業主大會依約限制被選舉權；

　　（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

　　（五）具有一定組織能力；

　　（六）具備必要的工作時間；

　　（七）臨時管理規約約定的其他條件。

　　6、除上述條件外，主任委員還應當符合以下條件：

　　（一）具有豐富的工作經驗和良好的群眾基礎；

　　（二）熟悉物業管理相關法律、法規、規章和政策。

　　7、業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。一個物業管理區域內，一名自然人只能代表一個法人或者其他組織。

　　8、有以下行為之一的業主，不能擔任業主委員會委員：

　　（一）受過刑事處罰者；

　　（二）一個專有部分不得有超過一名業主委員會委員。

　　9、籌備組組織成立選舉小組以及樓或單元的自愿者作為選票收發人、監票人和計票人。

　　xx園小區首次業主大會籌備組

　　20xx年xx月xx日

業主委員會檔案資料管理辦法2

　　一個多月前，籌備組為召開業主大會和選舉業主委員會開始做準備工作。部分業主向籌備組提出了一些問題，希望籌備組通俗易懂地做出解釋。在交流過程中，共總結為三十個問題，現向全體業主宣傳，幫助大家更好地理解籌備進程。

　　歡迎大家繼續提問。

　　第一部分關于業主的權利

　　一、誰是小區的主人？小區的事情由誰來決定？

　　答：業主是小區的主人；根據《物權法》，小區的重大事情由全體業主共同決定，或根據《業主規約》和《議事規則》，非重大事情由全體業主授權業主委員會等業主自治機構決定。

　　二、業主在小區的事務中有哪些權利？

　　答：主要是所有權和管理權。在小區里，除去業主專有面積以外的公共部分，都屬于全體業主共同所有；對這些共有部分的管理，構成全體業主的共同管理權，包括選舉權、被選舉權和監督權，公共收益的分配權和使用權，對侵害自身權益的訴訟權，等等。

　　三、業主的權利為什么要去爭取？

　　答：因為小區的物業管理分為“前期物業管理”階段和“集體合同物業管理”階段兩部分，以成立業主委員會并簽訂新的《物業合同》為界。只有在集體合同階段，全體業主才能確保公平公開公正的履行共同管理權。業主不團結、不積極爭取集體權益，是業主無法簽訂新的集體合同并在小區里真正當家做主的根本原因。

　　四、因為種種原因沒交物業費能參與小區成立業委會的活動嗎？有選舉權和被選舉權嗎？

　　答：能。業主的選舉權和被選舉權，都是《物權法》確立的法定權利。不交物業費并沒有改變業主的身份，因此就有權參與小區業主的共同管理事務。但是，在集體合同階段，無理由欠費對全體業主利益確實有損害。

　　物業費是業主與物業公司之間的合同關系；選舉權與被選舉權是全體業主內部事務，與是否交納物業費無關。

　　五、小區的事全交給物業公司，何必自己操心受累？這樣行嗎？

　　答：沒有監督，就不會有安全和放心。沒有監督，就不知道物業費時候花在何處，物業服務是否到位。業主不主動監督物業服務質量，只會助長不當服務的發生。

　　六、物業公司是不請自來，還是需要業主同意？

　　答：前期物業服務企業由開發商通過公開招標產生，成立業主委員會后，無論是繼續聘用前期物業服務企業，還是聘用新的物業企業，都要由全體業主通過公開招標決定決定。

　　七、用不交物業費表示對物業公司不滿，算維權行動嗎？

　　答：不算維權，只能說是消極做法。如果業主沒有取證技巧，沒有法律意識，當物業服務公司起訴未繳費業主的時候，往往由于被訴業主無法舉證而導致敗訴。因為前期物業服務是包干制，如果業主敗訴，則所欠物業費均成為物業服務企業的利潤。

　　八、您知道我們小區哪些資源是屬于業主的嗎？

　　答：根據《物權法》，小區除專有面積之外的公共部分（除專門約定外，如地下車庫），都屬于全體業主所有，包括綠地、道路、電梯等等。

　　九、您知道哪些屬于業主的資源被侵犯了嗎？

　　答：現在電梯廣告未經全體業主同意被出租，其資源屬于業主，但業主并沒有得到收益。還有其他方面也存在權屬不明的爭議。

　　十、您關心小區的物業費收得是否合理嗎？

　　答：您應當關心。這是您的切身利益。如能在下一年度收取物業費前成立業主委員會，我們就能盡快終止“前期物業合同”，重新簽訂新的經過全體業主同意的物業合同，那才是公平合理、質價相符、方便監督的物業合同。

　　第二部分關于業主委員會

　　十一、為什么要成立業主委員會？

　　答：不成立業主委員會，就無法終止《前期物業合同》，無法與物業服務企業簽訂符合全體業主要求的新的物業服務合同。

　　十二、成立業主委員會有法律依據嗎？

　　答：成立業主委員會，是《物權法》規定的法定權利。

　　十三、如何體現業主委員會的群眾性？

　　答：業主委員會由全體業主選舉產生，接受全體業主和由業主選舉產生的監督機構的監督。業主擁有對業主委員會的質詢權和罷免權。業主委員會的活動要公開化、陽光化，業主委員會的辦事程序和辦事范圍，要取得業主大會或業主大會常務機構的同意。

　　十四、用什么方式選舉業主委員會？

　　答：業主委員會由全體業主投票產生，業主委員會候選人要向全體業主公示基本情況，以便全體業主了解和熟悉。我們建議，業主委員會候選人要在選舉前，與全體業主公開見面并接受大家的提問。

　　十五、誰來監督業委會的人和他們的工作？

　　答：全體業主是監督業主委員會的主體。其次，業主大會可以決定設立監督委員會和業主大會常務機構都可以隨時監督并質詢業主委員會。政府部門、媒體也有監督業主委員會的權利。業主發現業主委員會的行為損害了自己的利益，還可以向人民法院起訴。

　　十六、成立業主委員會，會不會把小區的事務搞得更亂了？

　　答：沒有監督的權力，帶來絕對的腐敗；絕對的腐敗必然帶來混亂。因此，成立業主委員會，只是小區管理民主化秩序化科學化的第一步，關鍵是全體業主要積極參與監督和決策。

　　十七、業主委員會、物業公司、居委會三者是什么關系？

　　答：業主委員會與居委會都是基層自治組織，均是為服務小區業主和居民而設立，應平等協作，共同促進小區和諧建設。業主委員會受全體業主委托和批準，與物業公司簽訂物業合同并監督

　　物業日常服務質量。

　　十八、現在很多業主沒有交納物業費。那么，業主委員會成立之后，業委會會不會起訴這些欠費業主？

　　答：不會。前期物業合同是由業主個人與物業服務公司簽訂的，二者之間構成合同關系。現在欠費的這些業主只對建工物業構成債務關系，與其他單位或個人無關，其他人也無權替物業服務企業主張債權。

　　十九、有人說，業委會建立后，會起訴“違規”業主。這樣的說法有道理么？

　　答：現在的法律體系，并沒有明文規定業委會可以起訴業主。盡管《業主規約》、《議事規則》和業主大會決議對業主有強制力，但是這種強制力在物業區域的管理上，一般是通過與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》實現的。因此，在業主是不是“違規”這個問題上，業委會不是訴訟主體，也就不存在業委會動用公共收益去起訴“違規”業主的假設了。

　　二十、以后成立的業委會委員是否拿津貼？拿多少？由誰決定？

　　答：在全體業主沒有同意之前，業委會委員是沒有津貼的。在小區全體業主同意的情況下可能會有津貼，但是拿不拿、拿多少，都由小區全體業主決定。個別人是決定不了的。

　　另外，工資是與勞動合同聯系在一起的，業委會委員沒有勞動合同，如果全體業主同意給業委會委員發津貼，也不能被叫做發工資。

　　二十一、誰是小區里最高權力機構？是業主委員會嗎？

　　答：最高權力機構是業主大會，業主委員會執行業主大會的決定。全體業主可以根據小區規模和現狀，自行決定如何設立業主管理機構（即業主自治機構），包括是否設立業主大會常務機構和監督機構。

　　二十二、業主委員會是領導業主的嗎？

　　答：業主委員會是服務全體業主的，只有對業主大會的召集權和對物業服務企業的監督權。業主大會可以設立常務機構，作為小區日常事務的議事機構——草擬中的《業主大會議事規則》建議設立的`，可由各單元選舉業主代表組成的單元代表議事會議，可以被認為是全體業主的領導機構。

　　第三部分關于業主大會

　　二十三、業主大會籌備的前景是什么樣的？

　　答：權利應該依法行使，權利受到侵害要依法維護。召開業主大會、建立業主委員會的目標，就是要建設安全、有序、文明的和諧小區。使每個人的“抱怨”有地放矢，使每個業主的權利得到保障。

　　第四部分關于籌備組與籌備進程

　　二十四、成立業主委員會要有多少步驟？

　　答：按照大的步驟來說，有九大步驟。

　　二十五、目前我們小區的成立業委會工作進展到什么程度？

　　答：現在籌備組工作已經進入到向全體業主公示《業主規約》（征求意見稿）和《議事規則》（征求意見稿）征求業主意見階段。

　　二十六、成立了籌備組是不是就成立了業委會？

　　答：成立籌備組≠成立了業委會，只有全體業主中50%以上的人對將要發放的小區《管理規約》及《議事規則》投贊同票才能成立。如果您因為忙，放棄行使你做為業主的權利，那么極有可能因為最后沒有達到超過50%的法定比例，而使小區成立業委會的工作最后夭折。

　　二十七、怎樣避免個人或少數人控制籌備組（或今后成立的業委會），避免“一言堂”？

　　答：從發起動員簽名活動開始，志愿者們就在思考如何避免業主委員會專權，或部分委員通過控制業委會而損害全體業主利益。在籌備組正式建立之后，嚴格執行籌備成員表決制。通過廣泛和深入的討論、通過集體表決，使籌備組的集體決定不會被任何一個成員所左右。

　　公開公平公正的討論、用規則限制任何一個人的權利、集體表決，是避免“一言堂”的有效方法。

　　二十八、籌備組成立了這么久為什么進度這樣慢，問題卡在了那兒？

　　答：在向全體業主公示《業主規約》和《議事規則》征求稿的同時，籌備組嚴格核算開發商提供的業主清冊及業權面積，發現與實際有較大的出入。到目前因開發商不能提供準確有效的業權面積而導致業主大會的延期。

　　二十九、業主產權信息是個人隱私么？

　　答：不是。建工物業的這個說法沒有法律依據。根據《物權法》，我國房地產實行登記制度，通過公示業主產權信息（包括姓名、產權單位位置和面積），向全社會宣示業主對其所有產權的法定權利。因此，業主產權信息不是個人隱私，必須公示。

　　三十、怎樣才能加快成立業委會的步伐，我能做些什么？

　　答：每位業主都可以提出自己的建議，也可以通過向籌備組咨詢和查閱籌備會議資料，了解籌備進程，了解自己的權利如何得到保護。

　　業主們更可以通過旁聽會議的形式，親身感受集體討論、集體表決的作用，保障業主們的發言權、監督權和參與權。

　　歸根結底，因為籌備組始終堅持一個基本原則，所有與全體業主相關的事務（包括物業費的價格、公共收益的使用和業委會的辦公經費）的最終決定權，屬于全體業主，任何一個人都無權私自確定，籌備組從未具體討論，更無權決定。

　　尊重事實、尊重法律，積極參與，辨清是非，是每一位真正關心自身權益的業主，所應做的。

　　xx佳園首次業主大會籌備組宣

業主委員會檔案資料管理辦法3

　　小區成立業主委員會，難在哪兒

　　《中華人民共和國物業管理條例》已于7年前頒布，業主委員會早已不是什么新生事物。然而，西安目前業主委員會成立率仍很低，這使得大修基金無法動用，業主維權比較艱辛。有人調侃業委會的成立“像中彩票”，需要有能力又熱心的退休人士，還要有一群素質較高的業主，以及開明的物業公司——

　　20xx年4月，西安萬強藝術家小區一位業主被打，后因傷勢過重搶救無效死亡。在他發起成立業主委員會的過程中，開發商和物業公司雇兇殺人。

　　此案的主要嫌疑人滕麟、王少華已于去年12月18日被一審判處死刑。判決書下來那一夜，遇害業主左明煒的遺孀張大聯輾轉反側。從立案、審判到一審宣判，奔忙了近一年，寫了數不清的材料，事情終于有了結果，“拿到判決書，人根本不敢看，傷口又被撕開了一次。”

　　李蓉莉，萬強藝術家小區成立業主委員會的發起人之一。從20xx年開始籌備到20xx年3月29日業主委員會成立，她坦稱“一言難盡”。目前，業主委員會依然面臨困境，因為種種原因，規范管理無法展開。“那么難我們都挺過來了，我有信心能夠將工作盡快推向正軌。”

　　業主委員會的成立，究竟難在哪兒？

　　住戶間相互了解有限

　　牽頭者面臨重重困難

　　南郊某小區的業主王力（化名）最近有點煩，入住了4年的小區，物業管理總是讓人不滿意：電費收取不合理，管道維修不及時等等，“個人去溝通時，總覺得物業不重視，推三阻四。”為了有個和物業平等對話的平臺，從20xx年底，小區計劃籌備業主委員會。然而，接下來的情況讓他非常頭疼。

　　首先面臨的是誰來籌備的問題。年輕人要上班沒有那么多時間，只能寄希望于退休后的老年人。但很多老年人存在業主身份認定等問題，因為大多是以兒女的名義買的房，不是房產證上的“業主”。發起人的確定用了近一個月時間，召集業主第一次開會又用了3個月時間。響應小區里貼通知的人不多，大部分業主一直在觀望。沒有大的場所，第一次會議的地點放在了小區籃球場。業主相互間不太熟悉，要取信于大家顯得很不容易。一年過去了，當初發起籌備的5個人，只剩下王力還在堅持。

　　西安洪振律師事務所武軍律師認為，成立難首先在于要求有點高。最新修訂的《西安物業管理條例》第二十三條規定的成立條件是符合下列情形之一：物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積50%以上；或是首套物業出售并交付使用滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積20%以上。

　　陜西平鏡律師事務所周文海律師從20xx年就關注業主委員會成立的難題，并多次參與業主委員會成立的法律咨詢工作。在他看來，業主委員會和村民委員會雖然聽上去相似，但實際上卻很不同。村委會選舉時因為知根知底，有公信力的領導很容易選出，但小區居民來自五湖四海，互相之間不太了解，除非發生影響集體利益的事情，平常聯系較為松散。

　　20xx年，北郊某大型小區欲成立業主委員會，發起人獲得了業主的信任，開發商也提供了會議室，但拿委托書去房地局備案時，遭到“能不能代表業主”的質疑。這時，有業主指責做防護窗生意的發起人是為了私利，發起人的.確有這個想法，但被無限放大之后，立刻遭到普遍質疑。最后，發起人干脆賣了房子一走了之。

　　平臺難找，這好比新生選班長。雖然相互之間不了解，但大家至少坐在一個教室，而一般小區里是缺乏“教室”這個平臺的。網絡論壇現在比較發達，以此為平臺是否能夠解決這一問題？王力所住小區的qq群已經成立兩年，但通過這種方式的了解“還是不夠”，很多老年居民也不習慣使用網絡。

　　和物業沒矛盾前就應籌備

　　街道辦有義務當好牽頭人

　　成立業主委員會的契機，多是源自對物業服務不滿，這就很難獲得物業公司的支持。王力也覺得，“抱著抗衡的心態，物業公司很難積極參與。”業主委員會的成立應該是業主、物業公司和相關管理部門通力合作的結果，《西安市物業管理條例》第二十三條規定：街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到書面告知30日內，組織成立業主大會籌備組。區縣物業管理行政主管部門應當予以指導。

　　周文海認為一些街道辦沒有盡到相關義務。街道辦應該更加主動地去組織業主委員會，當好牽頭人，單純靠業主去向物業公司索取相關資料，不容易也不合適。如果能在剛開始就主動一些，在雙方尚未發生矛盾時就組織成立，物業公司也相對會多些配合。

　　楓葉新都市業主委員會成立于20xx年，目前運轉良好。這家業委會的主任毛新榮對于西安市業主委員會成立率不高感到不解，國家法律

　　法規比起當年已經細化不少，業主的維權意識也在不斷提高。她認為，問題出在有些開發商和物業公司目光短淺，沒有意識到成立業主委員會早已是大勢所趨。在她看來，自己小區的物業開發商比較明智，在得知業主委員會開始籌備后，借給籌備人3萬元作為啟動資金。開發商、物業方積極配合，小區的管理水平就提高了，對于后續樓盤的銷售也必然具有正面作用。現在，該業主委員會和物業公司關系融洽。記者采訪時，正逢雙方召開元旦茶話會。

　　“這也得益于負責溝通的委員以大家利益為重，不提自家問題，物業方便會減少對立情緒。”毛新榮說，“業主委員會成立一年后，工作人員才開始領取工資。什么樣的人適合做業主委員會的工作？一定不能有太多私心雜念，否則走不長。”

　　武軍律師認為，缺乏對開發商、物業的制約機制也是問題之一。物業管理條例雖然規定，建設單位和物業服務企業應當提供籌備工作所需的義務，但卻沒有懲罰措施。

　　團結的核心善用法律維權

　　一個天時地利人和的樣本故事

　　楓葉新都市業委會的成立，像是一個“天時地利人和”的樣本故事。從籌備到成立，只用了不足4個月時間。

　　發起籌備的時間選在了20xx年的大年初四。那時，住戶們基本都在家過春節，不少人還在同一個單位工作，相對熟悉。

　　發起人拿著擴音喇叭，物業公司提供了兩張桌子——3天時間里，入住的900多戶中，有700多戶簽名同意成立業委會。70人的維權小組形成后，又選出了由27人組成的委員會，每一次進展都有章可循。毛新榮的丈夫是業主，她的資格認定要得到丈夫的全權委托書。

　　開會地點在小區的舊餐廳。第一次開會，業主們暢所欲言，用毛新榮的話講“吵個不停”。慢慢地，舉手表決、少數服從多數，章程也定了下來。每個月寫工作計劃，遇有突發事件時，業委會的常委們開會討論、商議解決。

　　接下來，一切按程序走：房地局備案，小區公示，聘請律師清理家產，確定管理用房，收回小區廣告和施工設備圖紙，核查大修基金等等。

　　業主委員會通過報紙公開進行招聘后，一下子來了七八家物業公司。開會時，業主們還是鐘情原有的物業公司。大家也擔心，如果換了新的物業公司，小區每天僅垃圾就有20車，一旦出了狀況就會很麻煩。

　　臨街房出租和廣告位都牽扯業主利益，業委會沒有經營權，便委托物業公司經營管理，收入按比例分配。

　　陜西聯強律師事務所白云主任曾表示，楓葉新都市業主委員會之所以能夠帶領廣大業主，摸索出這種物業管理模式，是因為整個小區有一個團結的核心，并善于運用法律維護合法權益。

　　自成立到現在，楓葉新都市業委會已接待了七八十家小區業主來咨詢經驗。

　　每個步驟都要在陽光之下

　　特殊情況可采用迂回策略

　　《西安市物業管理條例》已經市第十四屆人民代表大會常務委員會第十九次會議通過，自20xx年6月1日起施行。如何進一步加快業主委員會的成立？武軍以自己在南京的親身感受，提出了居委會來主持管理的建議。毛新榮覺得，應該加強宣傳成立業委會的好處，如果不成立，小區的大修基金就難以啟用。

　　南郊某小區業主委員會的成立也許能從另一個方面說明問題。開發商支持成立的前提，是業委會必須是自己利益的代言人，且由自己指認代表，與開發商有親密關系的業主達到10%以上，初次選舉便占了優勢。周文海律師建議，業主先答應條件，首先要成立，開發商可以指認主任，但必須由其他業主當委員，以此“妥協”后，若有不滿，則可在換屆選舉時改選主任。在這種迂回的策略下，這個小區的業主委員會20xx年順利成立。

　　房地產行業的知名律師秦兵介紹說，在北京，目前真正有業主委員會的小區，占總數不足10%。他認為，法律沒有規定必須成立業主委員會，而是鼓勵成立、主張成立。業主們是一個龐大的消費群體，出于保護業主權益的需要，應通過嚴格的立法來保障成立業主委員會的每一個步驟都在陽光之下，“解決社會矛盾成本最低的方法就是立法，立好法，立高質量的法。”

　　摒棄私心堅定信心

　　“每天8小時在單位，16個小時在小區”，已成為城市居民的一種生活模式。然而，一提到小區，許多人總皺眉頭。原因何在——小區的管理不盡如人意。且不說大修基金去向如何、管理是否到位等等，當業主利益遭遇漠視或受到侵害時，維權的艱苦與漫長，使不少人進退兩難、欲罷不能。究其癥結，許多小區沒有成立業主委員會。

　　同一個小區的業主們要有一種意識，一種“事情關己不能掛起”的意識，積極主動地為本小區業委會的成立貢獻力量，同時講究方式方法，除了嚴格按照國家和地方的法律法規辦事，還要選擇恰當的時機，摒棄私心，盡可能多“走動”，事先贏得多數人的理解、支持和配合，按步驟，守規矩，直至完全促成。

　　做事情遇到困難、挫折都很正常，關鍵是要有信心，一種不達目的不罷休的信心。

【業主委員會檔案資料管理辦法】相關文章：

成立業主委員會批復04-20

小區業主委員會職責03-10

業主委員會承諾書02-16

業主委員會倡議書04-18

業主委員會承諾書5篇03-13

成立業主委員會倡議書06-30

成立業主委員會的倡議書06-07

成立小區業主委員會倡議書12-07

業主委員會候選人承諾書（精選10篇）04-24