物業設備管理制度

時間：2023-02-25 18:49:57 管理制度我要投稿

物業設備管理制度

　　在日新月異的現代社會中，接觸到制度的地方越來越多，制度是在一定歷史條件下形成的法令、禮俗等規范。那么制度的格式，你掌握了嗎？下面是小編收集整理的物業設備管理制度，僅供參考，大家一起來看看吧。

物業設備管理制度

物業設備管理制度1

　　物業設備設施緊急維修管理制度

　　1、必須進行緊急維修時，須立即通知工程部經理，安排有關人員立即赴現場檢查情況，并按實際情況進行處理。

　　2、如因緊急維修，必須對用戶使用產生影響時，須立即通知客服部，并由客服部向受影響之用戶發出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。

　　3、如發生故障的`設備在保修期內，應做出適當的應急處理，以盡量減少對用戶的影響，并立即通知有關供應商的保修負責人。

　　4、緊急維修結束后，須由主管填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件的名稱、規格及數量、品牌等、處理結果、故障發生時間、恢復正常時間等向專業工程師報告，并提交工程部經理審閱。此報告由工程部經理負責存入設備維修檔案備查。

物業設備管理制度2

　　1目的

　　為規范設備事故管理，明確設備事故責任，特制定本規程。

　　2適用范圍

　　適用于公司管理范圍內設備事故的管理。

　　3職責

　　3.1工程技術部負責設備事故的.管理。

　　3.2常務副總經理負責設備事故的審核。

　　4管理規程

　　4.1凡各種設備因非正常原因造成損壞，使精度、性能、功率降低甚至造成停產，以及表面雖未損壞而內傷嚴重者，均稱為設備事故。

　　4.2設備事故的性質

　　4.2.1責任事故：因人為原因（如違反操作規程）而造成的事故。

　　4.2.2質量事故：因設備設計、制造、安裝等原因而造成的事故。

　　4.2.3自然事故：因遭受自然災害而造成的事故。

　　4.2.4其他事故：凡不屬于上述三類原因的事故。

　　4.3處理

　　4.3.1公司發生設備事故后，由設備使用部門報告工程技術部，由工程部負責進行處理并修復。

　　4.3.2工程部會同設備管理部門對事故進行分析，填寫'設備事故報告書'，做出處理意見。

　　4.3.3'設備事故報告書'經由設備管理部門和工程技術部負責人簽字后送公司常務副總經理批示、處理。

　　4.3.4設備事故經分析、處理并修復后，工程技術部應計算出實際損失，報送財務部。

　　4.3.5所有權屬于業主的設備，發生事故后，應以'設備事故報告書'的形式由小區管理處向業主委員會報告，如需動用維修基金進行修復，需經過業主委員會同意，

　　4.3.6公司發生的各種事故，應由工程技術部在'設備事故登記表'內予以登記。

　　5記錄

　　《設備事故報告書》

　　《設備事故登記表》

物業設備管理制度3

　　各類設備、設施是集團固定資產的主要組成部分。設備、設施的技術狀況和完好率，直接影響著集團和小區的能耗、修理費用及居民生活。設備設施管理工作的成效，對集團的開發成本和經濟效益，有著直接的關系。所以必須從技術、經濟、組織等各個方面加強綜合管理，以達到最大限度地發揮設備設施的綜合效能和投資效益。

　　一、設備管理組織機構

　　物業總公司設備工程主管

　　分公司（處）設備維修主管

　　電工班水暖班瓦工班熱力站

　　二、設備設施技術資料管理

　　設備、設施管理資料，主要指其應具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。

　　1、設備分類：

　　a、供暖、供熱水設備；

　　b、供電設備；

　　c、給排水設備；

　　d、通訊設備；

　　e、交通運輸設備；

　　f、辦公設備

　　g、生活設備

　　h、機械加工設備

　　i、土建設備

　　j、社區文化宣傳設

　　k、社區文娛健身設施

　　l、其它設備

　　2、設備設施編號：已經安裝完畢并驗收合格的設備設施，在轉入固定資產的同時，均應由設備管理員統一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份，由主管部門和財務部各執一份。

　　3、設備設施臺帳和卡片的.管理：

　　a、臺帳和卡片由設備管理員管理，財務部由分管設備的財會人員負責。

　　b、集團新添設備設施和退出使用的設備設施，憑有關憑證，記入臺帳卡和銷帳注銷卡片。

　　c、設備設施折舊、大修、事故、內部調配、調出、報廢等，都應根據有關憑證登記在卡片內，集團內部調配轉移時，卡片隨機轉移接收單位。

　　4、設備設施的檔案管理：設備檔案包括設備一生的規劃、設計、制造、購置、安裝、使用、維修、改造直到報廢過程中所形成的圖紙、文字、使用說明、計算數據、科技參數、憑證照片、記錄文字等文件資料，通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設備設施管理成果，是完善管理的重要依據和條件。

　　a、要為每臺設備建立檔案，一臺設備一個檔案，袋內主要內容為：設備選型和技術經濟論證報告書；設備購置意向書和競標內容；購置合同或協議簽字副本；設備驗收合格證；設備裝箱單及開箱檢驗記錄；進口設備索賠相關資料；設備安裝記錄和驗收移交記錄；設備登記卡片；設備調試、運行記錄；設備故障分析報告、事故報告；設備定期檢查和監測記錄；設備維修、檢修工作記錄；設備報廢申請和記錄、其它記錄。

　　b、設備施檔等管理原則和辦法：設備設施檔案內主管單位資料室統一管理，設備設施檔案應建立目錄和索引。設備檔案原則上不外借，只供查閱，特殊需要，需經主管單位領導批準。

　　三、設備設施的日常管理：

　　1、新置設備設施一經驗收應及時入庫妥善保管。

　　2、在用設備設施分級管理，責任落實到部門、班組和個人。

　　四、設備的日常使用和維護：

　　1、設備在使用操作過程中，操作人員必須熟練掌握設備的結構、性能、維護和技術、安全等方面的業務知識，熟悉所操作的設備的關鍵部位，嚴格遵守本工種的技術安全規程。

　　2、設備的日常維護保養要落實到人，表面保持整潔，安裝要牢固可靠，部分設備設施要按時加油，潤滑油裝置種類齊全并符合技術規定。

　　3、設備在使用過程中，操作人員必須做到；'三好'；即管理好、使用好、維修保養好。

　　五、設備的調遷、租賃、報廢：

　　1、集團設備因需要內部調遷使用部門，必須由主管領導批準，交接雙方共同檢驗設備現狀，簽字并移交附屬設施物品。

　　2、集團的設備向外租賃，需先交押金。在合同或協議中對租賃期限、租金標準、付款方式、違約責任等明確體現，經集團總裁批準后方可租賃。

　　3、設備報廢由使用部門提出申請，有關負責人、技術人員和財務管理人員進行技術鑒定，并寫出報告，經總裁批準后方可辦理報廢手續。

　　六、設備事故：

　　4、設備事故類別：

　　a、一般事故（直接損失在500元以下）

　　b、設備大事故（直接損失在20xx元以下）

　　c、重大設備事故（直接損失在20xx元以上）

　　5、事故責任劃分：

　　a、由于人為原因或操作者違規造成的設備事故。

　　b、因設計、制造質量不好、安裝不當造成的屬質量事故。

　　c、設備在正常使用下，因自然災害或非人力所能抗拒的災害造成設備事故屬自然事故。

　　6、設備事故處理：

　　a、一旦設備發生事故，設備管理員組織操作員、技術人員、有關領導共同分析原因，確定事故類別、責任并寫出報告和處理意見。

　　b、一般事故由主管單位領導做處理決定。

　　c、大事故和重大事故由集團總裁簽署處理決定。

　　七、設備的維修保養：

　　1、要根據本部門所管設備的性能特點，使設備的維修保養各項規定落實到人，多人操作的設備每一臺都要有專人負責，集團公用設備指定專人保管維護，根據設備實際使用情況建立日常檢查保養制度和定期檢查保養制度以及日常巡回檢查制度。

　　2、考核指標：

　　a、設備完好率：熱能、供電、供水在90%以上。

　　b、故障停機率小于3%。

　　c、一、二級保養完好率98%以上。

　　d、巡回檢查率達100%。

　　3、交接班制度：交班作者下班前，負責清掃衛生，完成本班次交班設備運轉記錄并簽字；接班操作者必須提前十五分鐘到達崗位，對照交班記錄認真檢查設備運轉情況，發現問題及時提出，必要時拒絕接班，請主管負責人協調處理。設備運轉記錄應字跡清晰、描述真實，各類記錄不準撕毀和丟失。

物業設備管理制度4

　　1、工程部（設備設施管理部門）應建立健全《設備臺賬》。

　　2、設備管理以安全、正常、經濟運行為標準，設備的操作、保養、維修由工程部（設備設施管理部門）專業技術人員實施；相關專業人員必須具備相應的資質、上崗證。

　　3、智能控制、消防、電梯、供電、供水設備管理實行24小時值班制度；未經主管部門領導許可，非值班人員一律不得進入值班室及設備運行間。

　　4、設備運行、維修、保養必須嚴格按照相關操作規程進行，并做好相應的安全措施和技術措施，謹防事故發生。

　　5、設備管理、運行、維修人員應全面了解和掌握設備運行規律，貫徹'預防為主'方針，防止安全事故發生。

　　6、值班室、設備運行間應按規范要求，配備合格的.消防器材及相關警示標志。

　　7、值班室、設備運行間等工作場地，嚴禁吸煙。

　　8、值班室、設備運行間等工作場地、設備及附屬設施應始終保持清潔衛生，嚴禁堆放雜物及搭晾衣物。

　　9、設備運行間應保持通風、照明良好，應急燈始終完好，門窗開啟靈活無破損，并有防鼠、防蛇、防小動物進入的相關措施。

　　10、每年年底前，工程部（設備設施管理部門）對所管物業項目的設備設施維護保養情況進行一次拉網式大檢查，針對檢查中發現的問題制訂下一年《年度設備設施保養計劃》、《年度設備設施大中修計劃》。

物業設備管理制度5

　　1目的和范圍

　　1.1目的`

　　本作業指導書明確了yy物業管理公司各管理項目設備管理交接班程序,保證設備管理工作的交接班順利有序開展。

　　1.2適用范圍

　　各管理項目設備管理當班人員。

　　2設備管理交接班內容

　　2.1當班人員應按統一安排的班次值班,不得遲到、早退、無故缺勤,不能私自調班、頂班。因故不能值班者,必須提前征得領班同意,按規定辦理請假手續,才能請假。

　　2.2交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作,準時進行交班。交接班的準備工作包括:查看運行記錄;介紹運行狀況和方式,以及設備檢修、變更等情況;清點儀表、工具;檢查設備狀況;等等。交班時,雙方領班在值班日志上簽字。

　　3下列情況下不得交接班:

　　3.1事故處理未完或重大設備啟動或停機時;

　　3.2交接班準備工作未完成時;

　　3.3接班人數未能達到規定人數的最低限度時;

　　3.4領辦或由主管指定替代領班的人未到時;

　　3.5接班人員有酒醉現象或其他神志不清情況而未找到頂班人時。

物業設備管理制度6

　　1、值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，不得干與工作無關的事宜。

　　2、嚴格按照操作規程及崗位職責要求，進行巡視檢查，準點抄錄各設備運行數據，認真填寫《設備運行記錄》、《交接班記錄》。

　　3、密切監控設備運行情況，發現事故隱患后及時處理。當班人員無法處理時，應及時報告上一級主管協調處理。

　　4、交接班規程

　　（1）值班人員按統一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調班、頂班。因故不能值班時，必須提前辦理請假手續，返回后及時銷假。

　　（2）交班時，交班人員必須提前20分鐘做好交班準備。

　　（3）接班時，接班人員必須提前15分鐘到達值班崗位準備接班。

　　（4）交接班時主要做好'五交'——'交安全、交記錄、交工具、交場地衛生、交設備運行狀態'。交班后，雙方在交接班記錄上簽字確認。

　　（5）下列情況下不得交接班：

　　①沒有完全達到'五交'規范要求時。

　　②接班人未到崗，交班人不準下班。

　　③接班人員有酒醉現象或其它神志不清情況而未找到頂班人時。

　　④交接過程中發生故障，應停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協助。

物業設備管理制度7

　　一、設備管理組織機構

　　物業總公司設備工程主管

　　分公司（處）設備維修主管

　　電工班水暖班瓦工班熱力站

　　二、設備設施技術資料管理

　　設備、設施管理資料，主要指其應具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。

　　1、設備分類：

　　A．供暖、供熱水設備；B．供電設備；C．給排水設備；D．通訊設備；

　　E．交通運輸設備；F．辦公設備G．生活設備H．機械加工設備

　　I．土建設備J．社區文化宣傳設K．社區文娛健身設施L．其它設備

　　2、設備設施編號：

　　3、A、已經安裝完畢并驗收合格的設備設施，在轉入固定資產的同時，均應由設備管理員統一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份，由主管部門和財務部各執一份。

　　3、設備設施臺帳和卡片的管理：

　　臺帳和卡片由設備管理員管理，財務部由分管設備的財會人員負責。

　　B、集團新添設備設施和退出使用的設備設施，憑有關憑證，記入臺帳卡和銷帳注銷卡片。

　　C、設備設施折舊、大修、事故、內部調配、調出、報廢等，都應根據有關憑證登記在卡片內，集團內部調配轉移時，卡片隨機轉移接收單位。

　　4、設備設施的檔案管理：

　　設備檔案包括設備一生的規劃、設計、制造、購置、安裝、使用、維修、改造直到報廢過程中所形成的圖紙、文字、使用說明、計算數據、科技參數、憑證照片、記錄文字等文件資料，通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設備設施管理成果，是完善管理的重要依據和條件。

　　A：要為每臺設備建立檔案，一臺設備一個檔案，袋內主要內容為：

　　設備選型和技術經濟論證報告書；

　　設備購置意向書和競標內容；

　　購置合同或協議簽字副本；

　　設備驗收合格證；

　　設備裝箱單及開箱檢驗記錄；

　　進口設備索賠相關資料；

　　設備安裝記錄和驗收移交記錄；

　　設備登記卡片；

　　設備調試、運行記錄；

　　設備故障分析報告、事故報告；

　　設備定期檢查和監測記錄；

　　設備維修、檢修工作記錄；

　　設備報廢申請和記錄、其它記錄。

　　B、設備施檔等管理原則和辦法：

　　1、設備設施檔案內主管單位資料室統一管理，設備設施檔案應建立目錄和索引。

　　2、設備檔案原則上不外借，只供查閱，特殊需要，需經主管單位領導批準。

　　三、設備設施的`日常管理：

　　１、新置設備設施一經驗收應及時入庫妥善保管。

　　２、在用設備設施分級管理，責任落實到部門、班組和個人。

　　四、設備的日常使用和維護：

　　2、設備的日常維護保養要落實到人，表面保持整潔，安裝要牢固可靠，部分設備設施要按時加油，潤滑油裝置種類齊全并符合技術規定。

　　3、設備在使用過程中，操作人員必須做到；"三好"；即管理好、使用好、維修保養好。

　　五、設備的調遷、租賃、報廢：

　　1、集團設備因需要內部調遷使用部門，必須由主管領導批準，交接雙方共同檢驗設備現狀，簽字并移交附屬設施物品。

　　2、集團的設備向外租賃，需先交押金。在合同或協議中對租賃期限、租金標準、付款方式、違約責任等明確體現，經集團總裁批準后方可租賃。

　　3、設備報廢由使用部門提出申請，有關負責人、技術人員和財務管理人員進行技術鑒定，并寫出報告，經總裁批準后方可辦理報廢手續。

　　六、設備事故：

　　4、設備事故類別：

　　Ａ.一般事故（直接損失在５00元以下）

　　Ｂ.設備大事故（直接損失在２000元以下）

　　Ｃ.重大設備事故（直接損失在２000元以上）

　　5、事故責任劃分：

　　A.由于人為原因或操作者違規造成的設備事故。

　　B.因設計、制造質量不好、安裝不當造成的屬質量事故。

　　C.設備在正常使用下，因自然災害或非人力所能抗拒的災害造成設備事故屬自然事故。

　　6、設備事故處理：

　　A.一旦設備發生事故，設備管理員組織操作員、技術人員、有關領導共同分析原因，確定事故類別、責任并寫出報告和處理意見。

　　B.一般事故由主管單位領導做處理決定。

　　C.大事故和重大事故由集團總裁簽署處理決定。

　　七、設備的維修保養：

　　2、考核指標：

　　A.設備完好率：熱能、供電、供水在90%以上。

　　B.故障停機率小于3%。

　　C.一、二級保養完好率98%以上。

　　D.巡回檢查率達100%。

物業設備管理制度8

　　物業工程部設備運行管理制度:機房鑰匙管理制度

　　a)凡24小時值班機房,除值班人員掌握一套外,其余鑰匙交工程部統一保管。

　　b)任何人不得私自配鑰匙。

　　c)凡非24小時值班機房,值班完成后將鑰匙交24小時值班機房保管,以備發生緊急情況后,能打開機房門。

　　d)無關人員不得借用機房鑰匙。

　　e)遺失鑰匙須立即報告。

　　f)無人值班機房借用鑰匙需登記。

　　9、機電設備房出入管理制度

　　a.工程部機電設備房包括范圍:

　　高壓配電室低壓配電室

　　變壓器室樓層電氣配線豎井房

　　水泵房電話總機房

　　明日廣場自控機房監控機房

　　各電梯機房

　　b.以上機房均為工程部的機電設備運行用房,為了確保本xxx大廈內各機電系統正常運行,非工程部工作人員,未經許可不得進入以上機電設備房。

　　c.本公司內有關上級部門因檢查工作,必須要進入這些場所時,應由部門經理或其指定人員陪同,并通知當值領班開門后進入,同時在《設備房出入登記簿》上做好記錄。

　　d.凡外單位人員前來參觀或有關上級業務部門前來檢查工作,必須要進入這些場所時,應由部門經理或主管工程師陪同,通知當值領班開門進入,同時在《設備房出入登記簿》上認真做好記錄。

　　e.本部門工作人員需要進入以上地點進行工作時,必須根據工作項目所規定的地點,到當值領班處辦理完登記手續后,在當值人員帶領下進入以上場所。工作結束后,應及時通知當值人員辦理驗收離場手續。

　　f.凡外單位施工和檢修人員因工作需要進入這些工作場所時,必須憑事先辦理好的'有關施工許可證、工作票和有效的臨時工作證件,到當值領班處辦理許可和登記手續后進入現場,在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。工作結束后,及時通知當值人員辦理驗收離場手續。

　　g.所有人員進入這些場所后,都應隨手關門,并不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。

　　h.所有施工和檢修人員進入現場后,不得進行與自己工作無關的活動。必須在工作中做到文明施工,并認真做到工完、料盡、場地清。

　　i.所有人員均不得將任何無關雜物帶入或貯放于這些機電設備房。

物業設備管理制度9

　　為加強對設備設施的安全管理,提高設備設施運行的安全性和可靠性,確保設施安全、穩定、長期滿負荷運行,特制訂本制度。

　　一、設備設施選購

　　(1) 設備設施管理人員應根據本企業特點、工藝要求廣泛收集信息(包括:國際、國內本行業的`生產技術水平,設備設施安全可靠程度、價格、售后服務等),經過論證提出初步意見報總經理比準實施。

　　(2) 安裝、調試、驗收、建立檔案等。

　　二、設備設施使用前的管理工作

　　(1) 制訂安全操作規程、設備檢維修方案。

　　(2) 制訂設備設施維護保養責任制,設備定期檢查和考核記錄。

　　(3) 安全管理人員負責監督安裝安全防護裝置。

　　(4) 做好員工培訓工作。內容包括設備設施原理、結構、操作方法、安全注意事項、維護保養知識等。經考核合格后,方可持證上崗。

　　(5) 特種設備的操作人員應持有有效地操作資格證書,否則不準上崗。

　　三、設備設施使用中的管理工作

　　(1) 嚴格執行本制度,由公司領導和設備設施管理人員負責檢查落實。

　　(2) 設備設施操作工人須每天對自己所使用的機器做好日常保養工作。作業過程中設備設施發生故障應及時給予排除。

　　(3) 設備設施管理人員應根據設備設施零件的使用狀況,組織作好設備設施的安全檢修工作,落實專人負責實施。將設備設施故障消滅的萌芽狀態,確保設備設施本質安全。

　　四、設備設施維護保養制度

　　(1)、設備設施運行與維護堅持“設備設施專人負責,共同管理”的原則精心養護,保證設備設施安全。

　　(2) 操作人員要做好以下工作:

　　①自覺愛護設備設施,嚴格遵守操作規程,不得違章操作。

　　②及時消除跑冒滴漏。

　　③做好設備設施經常性的潤滑、緊固、防腐等工作。

　　④做好設備設施的運行、維護、養護記錄。

　　⑤保持設備設施清潔,場所窗明地凈,環境衛生好。

　　(4) 設備設施管理人員要建立設備臺帳和檔案,包括原始資料和檢維修資料、檢測資料,對防雷防靜電設施等按照規定進行檢測且證件齊全。

物業設備管理制度10

　　一、水泵房管理制度

　　1、水泵房、消防水系統、設備等由管理處指定專人負責監控、清潔及日常運行的巡視。

　　2、水泵房內機電設備、儀器由值班人員負責操作，無關人員不得進入水泵房并嚴禁非值班人員操作各種開關、按鈕。

　　3、消防泵、生活泵、污水泵及各類控制開關、按鈕、閥門應有明顯操作標志，標志應簡單易懂，正確無誤。高壓用電設備應有危險標志并有防觸措施。

　　4、水泵、儀表控制開關、閥門應定期檢查，發現問題及時通知管理處維修班組進行維修、更換，確保水泵、儀表控制性能良好。

　　二、水池（箱）管理制度

　　1、由管理處指派責任心強、身體健康的水管員負責水池（箱）的日常管理工作。從業人員要達到“五病”調離率100%。

　　2、水池（箱）容積及管道口徑應滿足用水需求，生活用水與消防用水管道布置合理，不存死水區。

　　3、水池（箱）結構堅實、牢固、光潔、不滲漏、耐腐蝕；水池（箱）人孔必須加蓋加鎖，鎖匙由專人保管；水池（箱）溢流管口、通氣孔口應有防蚊蟲進入的.不銹鋼紗網；溢流管、排空管不得與下水道直接相連。

　　4、水池（箱）每半年至少由專業清潔機構清洗消毒一次，并取得水質檢測合格證明。在水質二次污染高發期適當增加清洗次數，或定期投加適量消毒劑。

　　5、水池（箱）管道、閥門定期維護，發現跑、冒、滴、漏現象，應立即組織維修、更換。非管理人員不得隨意開啟或關閉水池（箱）閥門。

　　6、水池（箱）四周應保持清潔，定期殺滅蚊蟲；周圍30米范圍內，禁止設置旱廁或堆放垃圾堆。

物業設備管理制度11

　　1、倒閘操作必須根據電氣負責人或值班負責人命令執行。

　　2、電氣倒閘操作必須由熟悉現場設備，熟悉運行方式和有關規章制度并經考試合格的人員擔任。有權擔任電氣倒閘操作和有權擔任監護的人員名單，須經單位領導批準并書面在現場公布。

　　3、倒閘操作必須由兩人執行。其中一人擔任操作，有監護權的人員擔任監護，在進行操作的全過程不準做與操作無關的事。

　　4、倒閘操作票必須填用倒閘操作票，操作票必須票面整潔，任務明確，書寫工整，并使用統一調度術語。

　　5、在進行倒閘操作時，嚴格按照基本步驟操作，電氣倒閘操作的基本步驟為：

　　（1）受令、審令；

　　（2）填票、審票；

　　（3）操作準備；

　　（4）模擬演習；

　　（5）執行操作；

　　（6）復查；

　　（7）匯報記錄。

　　6、每張操作票只能填寫一個操作任務。所謂“一個操作任務”具體含義如下：

　　（1）將一種電氣運行方式改變為另一種運行方式。

　　（2）將一臺電氣設備由一種狀態（運行、備用、檢修）改變以另一種狀態。

　　（3）同一母線上的電氣設備，一次倒換到另一母線。

　　（4）屬于同一主設備的所有輔助設備與主設備同時停送電的操作。如一臺主變和所供電的全部出線間隔設備，由一種狀態改變為另一種狀態。

　　（5）操作票由當班執行操作的人員填寫，填票人按照調度命令，弄清操作目的，運行方式，設備狀態后，再填寫操作票。填票人和審票人應對操作票的`正確性負責。自設安全措施的裝、拆、要填寫操作票。

　　7、下列情況可以不用操作票操作：

　　（1）事故處理。

　　（2）單一操作，僅拉、合一臺開關；拉、合一組刀閘；投、退一塊壓板。

　　（3）拉開全廠（站）僅有的一組接地刀閘或拆除全廠（站）僅有的一組接地線。

　　（4）為了解救觸電人或為了避免即將發生的人員觸電事故。

　　（5）壓負荷。

　　8、操作票保存一年。

　　9、評價與考核。

　　（1）每值應對上一值已執行的操作票進行評價。班長和電氣負責每月進行一次評價。

　　（2）操作票有下列情況之一者為不合格。

　　（3）按規定應填寫操作票而未填用者（稱無票操作）。

　　（4）操作項目遺漏，操作順序錯誤，主設備、開關、刀閘等編號，以及拉、合、投、退等重要詞句寫錯者。

　　（5）操作任務不明確，安全措施不具體，人員不符合規程的要求，應經審查簽名的手續不完全。

　　（6）執行不認真，不按規定程序進行操作。

　　（7）涂改超過三處，致使票面模糊不清者。

　　（8）已執行的操作票遺失者。

　　10、操作票合格率計算辦法：

　　操作票月合格率=（當月使用票數-不合格票數）/當月使用票數×100%。

物業設備管理制度12

　　星河國際物業設備、設施管理

　　1、任務。工程部是實施小區工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程部的管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為用戶創造安全、文明、舒適、方便的居住環境的基礎保證和堅強后盾，是反映小區服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。

　　2、工程部的職責范圍：

　　a、負責小區電力系統、電訊系統、電梯系統、空調系統、供水系統的運行管理、維護保養和故障檢修。

　　b、負責公共設施、設備的維修保養。

　　c、負責用戶室內二次裝修的申批、監管。

　　d、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務。

　　e、負責小區外判工程的監管工作。

　　3、設備管理

　　a、設備的檢查保養分周、月度、季度、半年、年度，按保養項目、內容、達標參數制定保養計劃實施。

　　b、每次完成常規保養后，責任人和領班填寫保養記錄并存檔。

　　c、設備的維修分小修、中修、大修三種，根據設備的'性能等規劃編制維修方案。

　　d、小修項目如一般的零部件修補或更換，由熟練技工負責；中修項目如較重要又有一定工藝難度的零部件檢修或更換，由領班負責；大修項目如關健主件檢修或更換，由工程主管負責。

　　e、為切實保證工程質量，小修項目由領班檢查驗收；中修項目由工程主管監管、驗收；大修項目由經理監督、驗收。

　　4、管理規定

　　4.1值班規定

　　a、值班員必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。

　　b、值班員必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關的事情。

　　c、值班員必須服從當值主管的安排，聽從調配，執行當值主管的工作指令。

　　d、值班員必須嚴格執行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發現隱患，迅速排除故障，保證設備安全運作。

　　e、值班工外出作業必須隨身攜帶對講機，保持聯系。

　　f、值班員必須掌握并正確實施應急處理方案。遇突發性事件，應保持冷靜，果斷處理。

　　g、值班員必須做好事故現場的保護工作，收集有關數據和原始記錄，等候上級到場處理。

　　h、值班員必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真如實填寫。

　　4.2巡檢規定

　　a、值班人員必須按本系統規定的時間、路線和項目巡視檢查轄下的設備。

　　b、值班人員外出巡檢，必須隨身攜帶對講機，隨時與當值主管保持聯系。

　　c、值班人員每次巡檢均須在相應的運行日志上依順序做好巡查情況記錄。

　　d、值班人員必須執行巡檢簽到規定，在設備現場設置的簽到表上依時簽到。

　　e、值班人員應根據當班設備的具體運行情況，對'手動'檔運行的設備和有異常苗頭、運行不穩定的設備加強巡檢和監控。

　　f、發現設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、濕度表等有缺陷，發現設備運行狀態指示燈有損壞，發現安全保護元件有變化，均應即時調整或更換，保證設備的監控元件在完好狀態下運行。

　　g、發現有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告當值主管，并采取適當的防護措施，防止事故的發生或擴大。

　　h、每周一次對巡查情況和結果進行抽查，發現問題追查原因，如屬人為應追究當事人責任。

　　5、機房管理。設備機房有二大類型。一類是生產機房如變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房等；另一類是監控管理中心如消防控制中心、緊急廣播控制室、電訊機房、樓宇自動化管理中心等。前者是生產重地，后者是機要重地。

　　a、機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼'機房重地，謝絕來訪'或'生產重地，請勿進入'的告示牌。

　　b、凡易燃易爆的設備場站，高電壓、高溫等設備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規范的警示牌。

　　c、各系統的設備必須在顯眼位置張貼有統一規格的標識。

　　d、各系統按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門和電器開關上掛貼表明用途和狀態的告示牌。

　　e、機房鑰匙是專用鑰匙，未經該批準并登記在冊，任何員工不得持有或隨意配制機房鑰匙。

　　f、未經領導批準，外來人員（包括參觀學習和施工等）禁止進入機房；經批準進入機房的外來人員必須遵守機房有關規定，服從機房工作人員安排指導。

　　g、政府職能部門如消防局、供電局、電訊局突然到場檢查或抽查相應的機房如消防中心、變配電房、電訊機房等，當值人員在查驗證件核實身份后，應熱情接待，主動配合，做好記錄，并應立即通知主管或領導。

　　h、保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內聚會、聊天、嬉戲、睡覺、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。

　　i、嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設備場站和電子類設備機房，嚴禁在機房內吸煙。未經書面批準并落實安全措施，不得在機房內進行動火類作業。

　　j、機房的內線和外線電話，均為值班專用電話，應時刻保持待機狀態，嚴禁打私人電話或長時間占用電話。

　　k、各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設備的參數記錄必須齊全，工作記錄應清晰明了。

　　l、嚴禁在機房電腦終端上使用配套之外的軟件，無書面指令不得更改工作程序或改動任何數據。

　　6、承包商監督

　　a、嚴格審查承包商的資質證書和營業執照等，凡不具備相應資質等級證書和合格營業執照的保養維修商或承造商，均不與之進行業務洽談。

　　b、在選定承包商的過程中，編寫《報價分析表》以建議最佳承包商人選。

　　c、承包商進場前，必須提供工程藍圖、施工程序、工期計劃各三套，經審查批準后方允許入場。

　　d、應指定專人協調、監督承包商的工作，做好承包商到場作業記錄。

　　e、承包商進場作業期間，必須遵守各項管理規定。

　　f、督促承包商嚴格按國家規范（如環保、勞保條例等）及合同要求施工。

　　g、承包商的用料，必須與合同條款規定的相一致，承包商用料的任何變更須事先經該工程主管簽認，否則，作違反合同處理。

　　h、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經核準后方允許實施。

　　i、承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須檢查核對，雙方填寫《工程驗收報告書》，經審查批準后，方可通知財務結算。

　　7、維修管理

　　7.1維修承諾

　　a、住戶室內停電和漏水之類緊急事件保證10分鐘內到達現場處理。

　　b、住戶室內一般維修在接到通知后20分鐘內到達現場處理，遇到特殊情況，不能及時到達現場，用電話通知住戶，另約上門維修時間。

　　c、住戶室內維修當天完成率在95%以上。

　　d、公共區域影響大樓形象的維修當天完成率在95%以上。

　　e、公共區域的大修三天內完成率在95%以上。

　　7.2維修工作驗收及統計

　　a、用戶室內部分由住戶驗收。維修單上有專門的欄目，請用戶對維修工作的及時率、服務態度、服務技術提出意見，以便維修人員在今后的工作中加以改進。

　　b、公共區域由客務部主管驗收，1000元以上的公共區域的維修，由管理處經理及相關部門主管共同驗收；

　　c、維修工作完成后，將維修單交班長確認簽名后存檔，并輸入電腦。

　　d、每月的工程維修情況及材料消耗在下月5日前報管理處。

　　7、3設立工程倉庫及材料消耗量的確定

　　a、設立工程倉庫，建立倉庫管理制度。

物業設備管理制度13

　　物業工程部設備運行管理制度:防火制度

　　1)在消防中央監控室,應具備以下資料及鎖匙:

　　a)一套完整準確地記錄物業火災預報系統及干濕滅火裝置位置圖及消防系統圖,包括煙感/溫感探測器和主控屏位置,手提滅火器和滅火毯,消防栓箱配破玻璃按紐和警鈴,消防栓系統連消防接合器、噴淋系統、消防泵等。

　　b)一套清楚及準確的建筑平面圖,圖內展示各防火卷閘、隔火墻、危險倉、防煙門、走火梯及太平門等。

　　c)一套各種消防設備之備件清單。

　　d)一套完整之排煙通風圖。

　　e)工程部必須保存出現緊急情況時聯絡人的電話、手機號碼。

　　2)在指定地點吸煙,煙灰、煙蒂要丟進煙缸。

　　3)維修工作中需要使用易燃材料時,應特別小心。各班組不得存放易燃油料1公斤以上。

　　4)不得隨意挪動消防設施,發現消防設施損壞或泄露應及時報告。

　　5)當發生火災警報,各人員一定要認真處理,直到確定火警熄滅或確認是誤報為止。各員工遇事時請保持冷靜,行動時不要太急躁。

　　6)任何人士如發現火災,應先用對講機或電話報告發生火警的位置和他自己的動向。

　　7)當有火災警報時,以下的警鈴應不斷地響起:

　　8)首層

　　9)火災的樓層

　　10)與發生火災相鄰的樓層

　　11)如發生火災,工程部的`首要任務是保證消防水泵,正壓風機,排煙風機正常運行,保證供水供電,并及時通知保安滅火。

　　12)發生火災時,工程部應做好以下工作:

　　a派有經驗的工程人員前往控制室協調救火工作。

　　b盡可能從消防報警系統主屏找出火警的樓層和警報之種類。

　　c通知工程師有關情況。

　　d通知所有當值員工,尤其是身處地庫及機房之員工。

　　e當消防員到場,立刻配合保安/管理員向他們報告所知情況。

　　f其他當值工程人員留守崗位候命戒備。

　　g工程師應做好:

　　立即通知xxx大廈空調主機房發生火警警報。

　　與各部員工合作,確保各消防系統運作正常。

　　向消防指揮員提供技術意見。

　　根據情況改變以下設備的運行狀態:

　　排煙系統

　　空調通風系統:在正常情況下,應將發生火災那一層、上一層、上二層和下一層之空調和給風系統關掉,以防止濃煙蔓延。

　　升降機和扶手電梯。

　　干濕消防系統。

　　強電及后備發電/照明系統。

　　h通知有關工程人員在工程部候命。

　　i在空調主機房之員工應:

　　立刻察看全機房范圍,確定警報是否源自主機房。

　　如火災在機房內,不要冒險;在可能情況下,關掉冷凍主機,

　　用現有工具和滅火筒將火撲滅。如不能把火撲滅,應立刻鎖門離開現場。

　　j當值工程人員應:

　　立刻上報不要獨自冒險,如發覺火勢蔓延,應盡快離開現場,在可能情況下,用手提滅火筒或消防栓嘗試把火撲滅。

　　與工程部保持聯絡及依照上級之指示行動。

　　當火被撲滅或確證是誤報后:

　　將火災警報系統及其它消噴系統重置還原,如有消防隊長在場,須征得消防隊長同意才可行動。

　　如噴淋系統正在灑水,應將分層閥關上,以便清理更換噴淋頭及其它損毀的設備,使系統盡快恢復正常。

　　檢查受影響的樓層,并拍照作好記錄。

　　盡快寫出報告連照片和出事原因呈交項目經理。

　　k租戶的二次裝修應遵循《裝修施工安全管理制度》。

物業設備管理制度14

　　一、滅火器的管理與維護

　　1、滅火器放置地點要求

　　（1）滅火器應設置在通風，干燥，清潔的`地面，不得受劇烈的爆曬，不得接近熱源或劇烈震動、

　　（2）滅火器懸掛在相宜的溫度條件下、

　　（3）滅火器放置地點應位置明確，便于使用，并且不影響安全疏散，推車式滅火器與其保護對象之間的通道應暢通無阻、

　　2、滅火器檢查及處置

　　（1）滅火器噴筒是否暢通，如果堵塞要及時更換、

　　（2）滅火器壓力表指針是否在綠色區域，如在紅色區域要檢查原因，檢查后要送到專業公司重新灌裝、

　　（3）滅火器零部件是否完整，有無變形，機動，銹蝕，損壞、

　　（4）滅火器可見部位反腐層是否完好，輕度脫落要及時補好，明顯腐蝕聽送到專業公司維修及進行耐壓試驗、

　　（5）滅火器鉛封是否完好，如果開封，必須選好專業公司再行安裝，并作密封試驗，重新鉛封、

　　3、滅火器定期檢查及保養

　　每半年檢查一次噴嘴和噴射管有無堵塞，腐蝕損壞，鋼性連接式噴筒是否能饒其軸線回轉，并可在任意位置停留，推車式滅火器的停車是否靈活，有無檢驗標識、

　　二、消火栓的管理與養護

　　1、每月逐個檢查消火栓一次

　　（1）消火栓箱外觀檢查：消火栓門關閉是否正常，鎖，玻璃有無損壞，封條是否完好，如有脫落破壞應補貼封條、

　　（2）消火栓箱內檢查：消火栓內元件是否完好，有無脫落，丟失，水龍頭有無滲漏、

　　（3）隨機抽取消火栓總數的10%測試，按消火栓報警按鈕，消防監控室有無報警顯示、

　　2、每年逐個打開消火栓檢查一次

　　（1）完成月消火栓箱外觀檢查內容、

　　（2）檢查水龍帶有無破損，發霉，如有應立即修補，替換，刷凈曬干、

　　（3）將水龍帶交換拆邊或翻動一次、

　　（4）檢查水槍與水龍帶接頭聯接是否方便牢固，如有缺損立即修復、接口墊圈是否完好，如有缺損，老化立即更換，將閥桿上油、

　　（5）檢查修整全部支架，擦漆部位應重新補刷、

　　（6）將消火栓箱內清掃干凈，部件存放整齊后鎖上栓門，貼上封條、

物業設備管理制度15

　　物業工程部設備運行管理制度:機房管理制度

　　物業的空調冷凍機房、變配電所、水泵房等,是工程部重要設備場所,也是最容易出重大事故的地方。因此機房內的操作人員,必須持有勞動部門頒發的操作證。工程部應加強對各機房的管理,建立、健全嚴格的`崗位責任制和設備操作規程,并要求操作人員對設備運行情況進行詳細記錄和執行嚴格的交接班制度,以確保設備的安全和正常運行。

　　各設備機房、中控室值班室必須注重內部的清潔工作,保持xxx大廈內整齊,無衛生死角。所有規章制度、值班表、檢修計劃均應打印成表格,張貼于xxx大廈內明顯位置。

　　1)安全防火管理規定:

　　a)認真執行國家消法規,嚴格遵守物業的消防制度。xxx大廈內嚴禁吸煙,嚴禁動用明火,嚴禁閑雜人員入內或會客,xxx大廈內要保持良好通風。

　　b)嚴格遵守操作規程,密切監視機器運轉,定期檢查維修機器設備。

　　c)配電室認真監護電壓負荷的變化情況;定期清掃變壓、開關柜、防止生污造成短路;堅持進行倒閘操作,必須一人操作一人監護;嚴禁約時送電、停電、嚴禁非電器人員下達停送電指令,嚴禁違章維修電器設備;每年在雨季之前要對避雷器進行檢查;逢重大節假日要全面檢修線路和設備。

　　d)木工房內嚴禁拉設臨時電源線;電機電閘等設備保持干燥、清潔、各種機器設備和電機附近不準堆放可燃易爆物;碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時清掃,禁止在xxx大廈內堆放;不得過量存放木料、油漆、松香水等材料,不得存放其他易燃易爆物品。

　　e)各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置,發現火情立即撲救,及時報有關領導及保安部,并保護好現場,協助查清起火原因。

　　f)愛護消防器材,保持滅火器清潔,禁止隨意挪動、遮擋消防器材。

　　g)凡違反本規定者,按物業消防管理規章有關規定處理。

　　6、消防水泵房管理制度

　　消防水泵房是消防用水的關鍵部位。為管理好消防水泵房需制訂管理規定。

　　a)消防泵、恒壓泵的選擇開頭位置與自動位置,操作標志都應簡單明確。