物業管理制度15篇

　　在當下社會，很多場合都離不了制度，制度泛指以規則或運作模式，規范個體行動的一種社會結構。這些規則蘊含著社會的價值，其運行表彰著一個社會的秩序。擬起制度來就毫無頭緒？下面是小編為大家收集的物業管理制度，希望對大家有所幫助。

物業管理制度1

　　xx農貿市場物業管理運行機制

　　為保障物業管理機構高效運作，必須建立一個有效的管理運行機制。

　　管理運作機制圖

　　1.質量監管機制

　　質量監管機制是在建立一整套有xx物業管理特色的質量管理體系的基礎上，根據iso9001(20xx版)質量保證標準的有關要求，全面推行質量管理，把質量目標落實到各崗位、各環節直至到個人，并通過質量管理小組監督檢查，使工作質量不斷提高，達到業戶滿意的效果。

　　按xx物業制定的各項管理指標和創優方案，xx農貿市場管理處各職能管理人員將按照質量監管體系的`要求，明確責任，授予權利，在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現目標動態控制，進行目標成果評價，確定成果和考績，并與個人利益待遇相結合。同時，公司還會通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神，職業道德，加強員工培訓，不斷提高員工自身素質和工作水平，進而提高工作質量和效率。

　　2.協調機制

　　協調機制是指運用協調管理的方法，解決在管理服務過程中經常發生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與業戶之間的矛盾和沖突。

　　(1)行政促動力，以行政職務權利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾的強制性促動力。

　　(2)競爭促動力，運用競爭手段促使相關方面關系的協調，如通過競爭，以先進帶動后進，共同完成任務。

　　(3)輿論促動力，因勢利導利用輿論達到協調的目的。

　　(4)管理者的凝聚力，具體情況為領導者或管理人員塑造吸引力、影響力，這是今后促進日常物業管理工作協調的核心力量。

　　3.激勵機制

　　激勵機制是激勵活動要素在進行過程中互相聯系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯系的綜合機能，其作用旨在提高“內聚力”。

　　(1)管理日常目標、責任制、增強管理層的工作主動性，按“國優”標準制定各項管理指標，嚴格作好各項工作、明確獎罰。

　　(2)實施獎金破格晉級制度，調動員工工作熱情。管理處員工實施獎罰制度，獎金標準與工作表現和業績掛鉤，并可根據情況，對先進給予破格晉升，以形成競爭激勵機制，提高員工積極性。

　　(3)依據管理、管教結合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同，關心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業戶提供優質服務。

　　4.監督機制

　　監督機制是實現物業管理各項工作開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現的偏差。保證管理機構及其工作人員依法辦事。

　　(1)管理者對機構內部工作人員進行監督。

　　(2)業戶對管理機構及工作人員進行廣泛監督，形成綜合監督體系。

　　(3)通過信息反饋監督，以各種手段來實現監督管理的閉環機制，保證xx農貿市場管理監督機制的有效實施。

　　5.自我約束機制

　　(1)經濟利益促動自我約束機制，充分利用經濟措施去誘發管理對象的利益敏感動機，然后由這類動機去引導對行為自我約束。

　　(2)目標結構與責任相互聯系而造成的促進機制。

　　(3)權利鏈條相關制約機制，建立管理對象之間相互制約的權利鏈條，促成相關機構、相關員工之間的自我約束機制。

物業管理制度2

　　1.目的

　　規范供應商管理,對供應商進行有效的評估與控制。

　　2.適用范圍

　　綠化工程部。

　　3.職責和權限

　　部門/崗位職責

　　品質管理部負責a類供方的審批

　　部門經理負責b類供方的審批、報公司備案

　　項目負責人負責供方的`管理與日常協調及監督。

　　采購員負責收集、反饋、整理市場信息

　　4.定義

　　苗木供方:為綠化部提供苗木的合作商;

　　勞務服務供方:為綠化部提供勞務服務的合作商;

　　物資供方:為綠化部提供物資保障的合作商。

　　5.方法和過程控制

　　5.1 苗木供方

　　5.1.1部門對長期合作的苗木供方應按《供方管理程序》進行評估為公司a類供方,掛在公司網頁上供查詢,對年采購額超過20萬元的供方應簽訂框架性協議。

　　5.1.2 部門采購人員應對采購苗木進行性價比分析,盡量在指定a、b類物資供方處采購,如在非指定物資供方處采購的,按《采購管理程序》要求執行。

　　5.1.3部門在工作中應針對不同的苗木盡量多尋找合格的供方。

　　5.1.4采購員在采購過程中應向供方明確職務行為規范,杜絕經濟問題。

　　5.1.4財務人員或部門指定人員應按《采購管理程序》要求對采購物資進行回訪。

　　5.1.5對合作不好或多次苗木不達標而拒不愿進行改進的供方,部門應《按供方管理程序》要求上報部門經理和品質管理管理部,視實際需要取消其合格供方資格。

　　5.1.6大宗苗木采購按《綠化部物資采購辦法》進行,并安排現場約談。

　　5.2勞務供方

　　5.2.1在選用勞務供方時,部門應事先進行評估,簽訂合作協議,明確相關安全事項。

　　5.2.2在發放大宗勞務費用時,必要時應安排專人跟蹤勞務費用的發放工作,避免發生勞務糾紛。

　　5.3物資供方

　　參照苗木供方的方法操作。

　　6.相關文件

　　vkwy7.4-z01《采購管理程序》

　　vkwy7.4-z03《供方管理程序》

　　vkwy7.5.1-j01-06《綠化部物資采購管理辦法》

物業管理制度3

　　1.目的

　　為了加強綠化工程部物資采購的管理和監控,確保綠化工程的順利開展。

　　2.范圍

　　適用于公司綠化工程部

　　3.職責

　　部門/崗位工作內容

　　總經理/分管領導負責權限內的物資審核、審批

　　相關職能部門負責權限內的物資審核、審批,采購行為監控。

　　參與現場議價。

　　部門經理負責權限內的物資審核、審批

　　負責對部門物資采購的監控

　　工程主管負責對工程用物資采購的審核

　　養護項目負責人負責對綠化養護類物資采購的.申請、審核

　　工程項目負責人負責對工程用物資的申請、驗收、領用控制與監督

　　部門采購員負責物資的采(訂)購

　　苗木(物資)驗收人負責部門工程(苗木)物資的驗收,獨立于采購員。

　　4.方法與過程控制

　　4.1中標工程的物資采購申請

　　項 目操作辦法

　　合同評審評審時,須附《綠化苗木采購申請單》。

　　物資申請根據《綠化苗木采購申請單》費用按審批權限分批借款采購,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。

　　報銷時附填寫完整的《綠化苗木采購申請單》按權限審批后進行報銷。

　　合同簽訂按地產公司的合同文本簽訂工程合同

　　4.2 地產公司指定的零星工程物資或甲供物資采購申請

　　項 目操作辦法

　　物資申請根據《綠化苗木采購申請單》費用按審批權限分批借款,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。

　　報銷時附填寫完整的《綠化苗木采購申請單》按權限審批后報銷。

　　甲供物資附發票、按地產相關部門要求到地產報銷

　　合同如地產公司事后要求補簽合同時,按合同管理程序進行

　　資料部門保存簽證單、業務指令單等記錄

　　4.3物業服務中心補苗及部門工具用品的采購申請

　　項 目操作辦法

　　苗木類申請人填寫《綠化苗木采購申請單》,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。 非苗木類填寫物資申請,按權限審批后采購。

　　4.4采購行為、資金的管理辦法

　　項 目操作辦法

　　常用綠化苗木采購應建立部門供應商名錄(填寫《合格物資供方(品牌)一覽表》)及價格清單,并掛部門內部網頁,長期合作的應每年簽訂框架協議,每次采購時可不簽訂采購協議。

　　市外苗木采購市外采購要求有兩人同時在場,并選擇在有正規發票的供應商購買。

　　單宗采購金額在50000元以上及單宗人工服務外包額在10000元以上的須有公司職能部門人員參與現場議價,填寫《供方現場(約見)評審記錄表》(人工外包的單獨簽訂施工協議)。

　　結賬應以轉賬方式進行。特殊情況下需使用現金付款超過5000(含)元以上,必須事前經分管領導審批,支付時,金額在10000元以上的必須兩人以上前往結賬;金額在30000元以上的必須由公司財務人員陪同結賬。

　　不簽訂采購協議的,須提供供應商的電話、姓名、地址等相關資料。

　　甲供物資在地產相關部門參與及授權下進行,并由參與人員及授權人簽字確認。

　　市內苗木采購在價格、質量同等條件下,應選擇在合格供應商采購。

　　結賬以轉賬方式,可采取月、季等期限定期付款。

　　合格供應商無需要的苗木或價格不合理時,經部門經理同意后可以在其它苗場采購。

　　如不能進行支票交易,按市外采購規定執行或供應商直接到財務管理部結賬。

　　不簽訂采購協議的,須提供供應商的電話、姓名、地址等相關資料。

　　其他物資采購按《采購管理程序》要求執行

　　4.5驗收入庫及報銷辦法

　　項 目操作辦法

　　養護綠化苗木項目負責人負責驗收,核對實數,并在供應商送貨單收貨人處簽名、填寫《綠化部苗木(物資)采購驗收單》。現場領用物資。不再填寫《進倉單》和《物資領(借)用單》。

　　憑送貨單、發票、《綠化苗木采購申請單》、《綠化部苗木(物資)采購驗收單》等資料報銷。

　　工程綠化苗木

　　設備工具、藥品、肥料等備用品由專人驗收入庫,倉管員填寫《進倉單》、入賬。

　　物資領借用按《物資存儲及管理程序》執行。

　　憑《進倉單》、發票等報銷。

　　土方、陶粒、一次性消耗品工程項目負責人負責驗收,核對實數,并在《物資申請單》'備注'欄中簽名,現場領用。不再填寫《進倉單》和《物資領(借)用單》。

　　采購憑送貨單、發票、《物資申請單》復印件等資料報銷。

　　4.6 本辦法中未明確規定的內容,按公司《采購管理程序》執行。

　　5.相關文件

　　vkwy7.4-z01 《采購管理程序》

　　vkwy7.5.5-z01《物資存儲及管理程序》

　　6.記錄表格

　　vkwy7.4-z01-f1《物資申購單》

　　vkwy7.4-z01-f3《物資/服務申請報告》

　　vkwy7.5.5-z01-f1《進倉單》

　　vkwy7.5.5-z01-f2 《物資領(借)用單》

　　vkwy7.5.1-j01-06-f1 《綠化苗木采購申請單》

　　vkwy7.5.1-j01-06-f2 《供方現場(約見)評審記錄表》

　　vkwy7.5.1-j01-06-f3 《綠化部苗木(物資)采購驗收單》

物業管理制度4

　　1.目的:通過正確使用、保養和嚴格的管理,延長機械之使用壽命,節約成本,提高效率。

　　2.適用范圍:適用于專業清潔機械的操作。

　　3.內容:

　　3.1洗地機:用于硬性地面清洗。

　　3.1.1操作程序:

　　3.1.1.1裝地刷與針盤,并使地刷與針盤按逆時針方向旋轉。

　　3.1.1.2按比例往水箱內注入清水和清潔劑。

　　3.1.1.3插上電源,按下調節開關,將手柄桿調至適合自己的高度。

　　3.1.1.4從最靠電源插座的地方開始操作機器,防止機器壓過電線。

　　3.1.2注意事項:

　　3.1.2.1工作時必須避免刷子接觸電源線,以免電源線卷進刷子內。

　　3.1.2.2開動洗地機時,電源線要在操作者的背后。

　　3.1.2.3使用清潔劑時,注意不要讓水弄濕馬達。

　　3.1.2.4使用完畢,要注意安全,不要隨便使手離開手柄,放開操縱桿,等機器完全停止后再切斷電源,卸下地刷與針盤。

　　3.1.3保養工作:

　　3.1.3.1使用完畢,把機身及配件清洗干凈。

　　3.1.3.2用干凈布擦凈機器、電線,將電線繞回機掛鉤,機器必須存放在干燥地方。

　　3.2吸塵機:用于地面、地毯、墻面等較平整部位吸塵的專用清潔設備。

　　3.2.1操作程序:

　　3.2.1.1把軟管接駁在機身上,插入220伏電源。

　　3.2.1.2開動時按頂上的開關按鈕。

　　3.2.1.3吸硬地面時,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯時毛刷收入吸嘴內。

　　3.2.2注意事項:

　　3.2.2.1使用前,檢查機內塵袋是否已清塵。

　　3.2.2.2使用后,檢查塵袋,如滿塵需倒塵,用另一吸塵機吸去機內及塵袋外微塵。

　　3.2.2.3干性吸塵機,切勿把水份吸入機內。

　　3.2.3保養工作:

　　3.2.3.1使用完畢后切斷電源,取下軟管和管夾頭,將繞好的電線掛于機身外殼。

　　3.2.3.2將軟管松開卷成一圈,或掛在墻上。

　　3.3吸水機:專用于清除積水。

　　3.3.1操作程序:

　　3.3.1.1把軟管接駁在機身,插入220伏電源。

　　3.3.1.2吸地面時用帶軟膠的吸扒,吸地毯時用鐵扒吸水。

　　3.3.1.3吸水機如果滿水時,會發出不同的響聲,應及時把水倒掉。

　　3.3.2注意事項:

　　3.3.2.1使用前,檢查機內是否已倒水。

　　3.3.2.2使用后,倒掉污水后用清水過,再用干布抹干凈。

　　3.3.2.3如機內吸入酸性清潔劑,用后即刻清洗干凈以免生銹。

　　3.3.3保養工作:

　　3.3.3.1機器使用后切斷電源,卸下軟管和管把,然后將電源線繞好掛于機頭殼。

　　3.3.3.2吸水機內過濾器要拆開進行清潔。

　　3.3.3.3機身不銹鋼殼用保養蠟進行保養。

　　3.4拋光機:專用于地面拋光,適用于大理石、花崗石、木質地板等各種平整硬質地面的拋光。

　　3.4.1操作程序:

　　3.4.1.1拋光前需干擦以除去地坪表面廢物,并濕擦以除去砂石屑。

　　3.4.1.2檢查拋光機的拋光刷是否干凈、是否要更換。

　　3.4.1.3檢查調節機速的.控制器是否在正常機速的位置。

　　3.4.1.4接通電源,操作應從電源插座最近地方開始,行走路線為一直線,后面拋光的地面應重疊于前面已拋光的地面。

　　3.4.2注意事項:

　　3.4.2.1在工作時不要將機速開行太快,以免碰撞。

　　3.4.2.2不可用易燃的液體來洗地板,或者在易爆的空氣中操作機器。

　　3.4.2.3操作機器時,不可抬起操作桿,這會導致機器失控。

　　3.4.2.4機器必須放在室內,不可淋到雨和雪,絕不可以使機器頂端噴到任何液體。

　　3.4.2.5不可在機器上壓東西,因為它有一個精密的平衡,當操作需移動操作桿時,必須移動全部電線。

　　3.4.2.6地線必須和開關盒、馬達相連,接錯將導致觸電、休克。

　　3.4.3保養工作:

　　3.4.3.1每次使用后,需用干凈布擦凈機器表面,不用時,用一只不用的拋光墊放在驅動盤下面,并斷開機器。

　　3.4.3.2檢查馬達罩上的通氣口是否暢通,如灰塵聚積較多,必須卸下馬達外殼并用吸塵器除去灰塵。

　　3.5高壓水槍:用于沖洗外墻、玻璃、廣場地面、汽車、塑料地毯等。

　　3.5.1操作程序:

　　3.5.1.1把水管接駁在機身,然后把水管接在水龍頭上,插入220伏電源。

　　3.5.1.2開動機身電源開關。

　　3.5.1.3沖洗計劃好的地方。

　　3.5.2注意事項:

　　3.5.2.1使用前檢查機器及水管是否損壞。

　　3.5.2.2使用后必須將水管水放清。

物業管理制度5

　　一、為確保業主利益，規范服務程序，提高服務標準，特制定如下制度：

　　１、對業主提出的各類咨詢應做好記錄，并予以答復。

　　２、對業主的誤解，物管人員應進行必要的耐心解釋。

　　３、物管經理及相關職能部門應定期對小區業主進行回訪。

　　４、回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。

　　５、回訪中，對業主的詢問、意見，不能當即答復的，應告知預約時間答復。

　　６、回訪后遇到的重大問題，應上報例會討論，找出解決方案，做到件件有落實，事事有回音。

　　８、對業主提出的各類在本物業服務范圍之內的問題，應承諾解決的方法和時限，并做好記錄，并在規定的時間內給予回復。

　　９、對已解決的問題按性質及需要在不超過三日或一周內回訪業主，征求意見。

　　１０、對回訪情況要做好完整地記錄，且須由業主簽字為證。

　　二、回訪時間及形式

　　１、物管經理／主任每年登門回訪2－5次，了解情況，解決問題、溝通關系。

　　２、小區物管員工按區域范圍分工，每季回訪1次。

　　３、利用節日慶祝活動、社區文化活動、公關活動等形式廣泛聽取住戶反映。

　　４、有針對性地對住戶（業主）作專題調查，聽取意見。

　　５、小區設投訴信箱，投訴電話，由專人接收，交物管經理／主任及時處理。

　　６、作好回訪登記。

　　（一）投訴事件的回訪：

　　１、重大投訴由物管經理組織進行，一般投訴由物管員進行處理；

　　２、回訪率應該達到100％；

　　３、應在投訴處理完畢后的三日內進行。

　　（二）維修工程的回訪：

　　１、由小區物管員進行；

　　２、回訪率應該達到30％；

　　３、應在維修完成以后的一個月以后兩個月以內進行。

　　（三）業戶報修的回訪：

　　１、由物管管理員進行；

　　２、回訪率應該達到30％；

　　３、應在維修完成以后三天以內進行。

　　回訪人員領取《回訪記錄表》，通過與住戶面談、現場查看的方式進行回訪，回訪的內容包括質量評價、服務效果的評價、住戶的滿意程度評價、缺點和不足的`評價、住戶意見的征集，將回訪的內容簡明扼要地記錄在《回訪記錄表》上，并請住戶簽名確認。

　　管理員每月末對回訪的結果進行統計和分析，對發現的回訪不合格、連續就同一事項投訴兩次以上、同一種維修三次以上的現象，寫成統計分析報告，以書面形式上報物管經理審閱，并做出解決方案。

物業管理制度6

　　廬陽區雙崗街道作為老城區老舊小區分布較多的街道，共有85個（片）生活小區，其中有35個（片）是老舊小區。在實際工作中，接受居民投訴較多問題是老舊小區的管理服務問題，也是當前為民服務的矛盾焦點。如何對零散居民樓和老舊小區整治后的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區也能夠享受物業管理服務帶來的便利和舒適？近日，廬陽區雙崗街道人大工委組織部分人大代表對街道老舊小區物業管理工作進行了專題調研，并就提升老舊小區管理的整體水平提出了具體建議。

　　一、老舊小區管理中存在的主要問題及原因

　　一是基礎設施老化落后，老舊小區管理成本高。由于建造時間早、規劃設計標準低，施工質量不高等原因，造成老舊小區基礎設施功能無法滿足居民需要；道路破損嚴重，停車位、自行車棚、休閑廣場沒有配建；地下管網因設計和建設標準低經常出現堵塞、破損，時有污水漫溢現象發生；沒有單元門禁和封閉管理，導致“牛皮癬”泛濫，居民一些最基本的生活需求得不到保障。

　　二是物業管理費收繳難，物業企業經營困難。有些老舊小區是企業、單位自管，移交到街道后，這部分居民習慣了計劃經濟時代單位宿舍服務全包的服務模式，尚未形成花錢買服務的意識。在老舊小區中，低收入家庭居多，其中還包括相當一部分的低保戶、外來務工人員，由于收入偏低，他們沒有交物業費的意愿。由于物業費收繳不上來，從事老舊小區物業管理的企業存在不同程度虧損，只能靠政府獎扶維持，在入不敷出的情況下，只能通過削減服務人員、減少服務內容、降低服務質量來維持較低的服務水平，這又導致老舊小區物業管理水平的降低。

　　三是小區自治組織缺位，小區自治能力不強。老舊小區內低收入群體較多、受教育程度相對不高，居民對自身權益的期望值往往過高，而對維護公共環境整潔有序等公共利益興趣不大；居民中侵占公共利益的現象時有發生，業主對物業管理的訴求呈多樣化，很難達成一致意見。雖然有小區成立了業主自治組織，但由于物業矛盾多發、情況復雜、自治組織成員專業知識缺乏等原因，業主自治組織發揮作用十分有限。尤其是在集中民意決策小區事務、調解物業糾紛、推進民主協商機制、宣傳法律法規方面，明顯力不從心。

　　四是主體責任難以落實，政府職能發揮不強。物業管理涉及政府部門、街道、社區、建設單位、業主、物業服務企業等多個主體，權利義務關系復雜。如房屋質量、二次供水、供配電、電梯等公共設施維修都不應在街道的管理范圍內，但是只要是屬地在街道，都得由街道出面解決。又如近年來，不斷有市屬、區屬企業生活區移交到街道管理，但相應的管理費用并沒有增加，雙崗街道承擔了大量居民投訴和物業調解工作，每年對社居委管理的老舊小區支出約200多萬元（包括小區保潔清運人員、值班人員、公共水電費及維修費用），導致街道人力、財力不堪重負，這些都需要上級政府有關部門發揮職能作用，加大管理資金撥付，加強綜合管理，共同改變老舊小區物業管理薄弱環節。

　　二、促進老舊小區管理創新的對策與思考

　　作為基層政府，要始終把群眾利益放在首位，堅持“加快整治改造、實施分類管理、促進小區自治、加強綜合管理”的工作思路，不斷推動老舊小區物業管理創新取得新突破。

　　（一）結合老舊小區綜合整治，加快基礎設施更新步伐

　　老舊小區基礎設施老化落后是社會發展的遺留問題，只有加大對基礎設施的改造力度，老舊小區才能符合物業管理市場化的基本要求。

　　1．提高小區的封閉性，增強社區安全性。符合封閉條件的小區，要盡快建設圍墻或圍欄，使之與外部街區隔離開來；對面積較大的開放式小區，可根據地理位置、道路走向，采取分割封閉的原則，建立幾個封閉式小區；對散落的樓幢，可實施單獨封閉；不符合封閉條件的，可通過產權置換、危舊房改造等方式，減少開放式小區數量。

　　2．推進基礎設施改造，增強生活便利性。通過綜合改造、封閉性改造等方式，為老舊小區安裝小區大門、樓幢單元門、健身設施，建設門衛室、自行車棚，改造病害道路、排水管網、水電設施、天燃氣等配套設施，恢復小區綠化，規劃停車位，為居民生活提供便利條件。

　　3．加快綜合整治步伐，增強群眾幸福感。從20xx年起，合肥市開始進行老舊小區環境綜合整治，雙崗街道經過綜合整治的老舊小區共17個，這些改造后的老舊小區都實行了物業管理。從整治后居民反映看，這些老舊小區的管理和服務水平基本滿足了群眾的需求，居民困難訴求也降低了很多。下一步，市區兩級政府要統籌加快老舊小區綜合整治進程，把這一民生工程做實做細，不斷提升居民的幸福指數。

　　（二）結合老舊小區實際，實施差異化物業管理

　　有針對性采取居民自管、市場化管理、政府扶持三種機制相結合的模式，是提高老舊小區管理水平的有效方法。

　　1．已實施市場化物業服務的老舊小區。由街道物業辦依據物業管理的相關法規，加強對物業服務企業履約情況實施監督并予以規范。未建立自治組織的小區，在物業合同（協議）將要到期時，區級建設部門、轄區街道應指導社區在小區建立自治組織，為下一步規范實施社會化物業管理打下基礎。

　　2．相對規模較大、資源較好、管理成本較高，并且未實施市場化物業服務的老舊小區。區級建設部門、街道應指導社區在小區先期成立管委會，促成召開業主大會，確定采取自管、市場化物管或者兩者相結合的服務模式，明確服務內容和收費標準，選聘物業企業或服務人員，簽訂相應合同。小區自治組織負責對物業服務進行監管，街道、社區負責規范自治組織的日常工作，加強業務指導和保障，協調解決業主反映的問題。

　　3．相對規模較小、資源有限、管理成本較低的老舊小區。采取業主自管與政府扶持相結合的模式，由街道、社區牽頭成立管理委員會或居民自治小組，結合社區志愿者隊伍巡防、社區網格化管理等資源實施業主自治，由街道、社區提供應急維修、綠化保潔等基本服務，以物價部門核定最低價格收取服務費用。

　　4．產權單位管理的老舊小區。在街道、社區的引導幫助下，成立自治管理小組，按照“自我管理、自我服務、非營利性、費用均攤”原則，指導產權單位自管。

　　（三）強化自治組織建設，提高小區自我管理能力

　　1．切實將自治組織建設管理納入社區建設管理范疇。小區管理的主體始終是業主自身，要推進小區自治步伐，根據“誰出資、誰受益”社會準則，始終把提高小區自治率作為主要路徑，把小區自治能力建設作為工作的`落腳點，引導居民廣泛參與到老舊小區管理創新活動中，通過成立業委會或管委會、居民自治小組等自治組織，著力推進小區管理由“代民作主”向“由民作主”轉化。

　　2．充分發揮街道社區指導監督作用。街道、社區要聯合實施投訴受理和聯動協調機制，制定參與和監督物業管理的各項制度。落實牽頭組織業主大會召開和業主委員會選舉責任，指導居民開好業委會、管委會、居民議事會會議，通過民主協商形式解決小區物業管理中的矛盾和問題。監督小區自治組織日常運作，促進小區事務公開，提高自治活動的透明度。通過建立小區業主論壇、市民學堂等平臺，加強物權法、物業管理條例等法律法規的學習，幫助居民樹立“花錢買服務”的意識。

　　3．積極引進和培育社會中介組織。面對街道、社區專業人員缺乏，小區自治組織建立程序繁雜、日常工作任務繁重，物業矛盾不斷增加的現實，要積極引進和培育社會中介組織，通過政府購買服務的形式參與社會管理，發揮好他們獨立性、客觀性、專業性特點，為居民小區業主大會召開、業委會組建、換屆提供各類咨詢服務，手把手指導小區自治組織采取民主協商方式決策小區自治事務，或者以外包服務的形式，將物業矛盾糾紛調解、法律法規學習宣傳等項事務承包給社會中介組織，以減輕街道、社區的工作負擔。

　　（四）加強綜合治理力度，形成老舊小區管理合力

　　1．加強綜合治理力度。應將老舊小區管理納入城市綜合治理，由政府主要領導牽頭，建立民政、房產、城管、公安等部門和街道組成的聯席會議制度，將老舊小區自治能力建設、物業行業監管、違章違規行為糾正、小區安全等全部納入考核體系，實施統一考核。各相關部門和街道要各司其職、同心協力加強老舊小區管理力度，確保人力、財力、物力向老舊小區傾斜。

　　2．堅持市場化管理為導向。鼓勵老舊小區業主按照市場規則與物業企業簽定物業管理合同，支持物業企業按照合同規定收取物業費、提供優質服務，加強對小區自治能力建設的指導力度，強化行業監管，促進雙方嚴格履行合同約定的內容。對于違反合同約定的行為，支持任何一方采取法律手段解決。

　　3．強化物業管理行業監管。政府物業管理部門應切實履行行業監管職責，建立老舊小區物業服務符合投標企業資料庫，把好市場入口關。在日常工作中，加強對物業企業規范服務的指導、檢查，查實有違法、違規行為的，將按規定給予處罰，并將處罰結果予以通報，計入企業誠信檔案。

物業管理制度7

　　1.范圍

　　本標準規定了廠區物業管理的內容、范圍、要求及考核辦法。

　　本標準適用于龍巖卷煙廠廠區物業管理、綠化管理、車輛停放管理、零星工程管理、辦公用品管理。

　　2.職責:

　　2.1企管辦負責制定廠區物業管理規定文件,并按文件進行檢查考核。

　　2.2物業公司按合同及廠區物業管理規定文件規定向煙廠提供各種服務。

　　3.內容及要求:

　　3.1物業管理主要內容(除辦公大樓):

　　3.1.1廠區所有公共通道、樓梯、走廊、電梯口、頂樓衛生(含小車庫頂棚)。

　　3.1.2廠區所有廁所衛生,廁所設施檢查,化糞池清掏。

　　3.1.3廠區所有水溝下水道衛生及公共通道、下水管道設施的檢查。

　　3.1.4廠區所有外墻、外窗戶、外墻管道、外風扇等清洗。

　　3.1.5廠區垃圾、木制廢品清理。

　　3.2物業管理具體補充范圍及要求

　　3.2.1廠門口宣傳欄保持清潔。

　　3.2.2公共通道包括:制絲車間一區東面通道;制絲一、二區門口大廳;成型車間大樓與制絲之間的走廊東至成型廁所,西至卷包一區南門天橋斜坡頂、北至卷包一區南門含卷包一區南門天橋;聯合工房各層倉庫外公共區域。

　　3.2.3所有公共通道、走廊應保持地面整潔,墻壁、天花板、照明燈、門、窗戶無蜘蛛網、無積塵。

　　3.2.4所有樓梯包括墻壁、天花板、窗戶、樓梯扶手、照明燈等,應保持清潔、無蜘蛛網、無積塵。

　　3.2.5車間樓梯、扶手及工藝質管科大樓的大廳、樓梯、扶手及制絲一、二區的大廳、大廳玻璃、廣告牌應每天擦洗。

　　3.2.6廠區路面保證全天整潔、無落葉、無積塵、無雜物。

　　3.2.7廁所包括墻壁、天花板、照明燈、地板、門、窗、水池等,保持無臭味、無堵塞、空氣清新、干凈整潔。

　　3.2.8下水道及水溝暢通、無堵塞、無垃圾、無積垢。

　　3.3綠化管理主要內容及要求:

　　3.3.1負責做好廠區的環境綠化,負責現有綠化的改造。

　　3.3.2做好廠區、車間的花卉、盆景擺放。

　　3.3.3按企管辦確定的位置和數量擺放花卉,不定期更換花卉,做到品種新鮮化、多樣化、高檔化,擺放整齊美觀,如有枯死花卉應及時更換,檔次與現有水平相當。

　　3.3.4花卉應定時澆水、施肥、除蟲,澆水后應及時將地面水跡擦干凈,不得留下積水,造成地面污跡,更換花卉應及時清掃地面。

　　3.3.5節日(元旦、春節、國慶節)慶祝活動或上級領導參觀檢查應做到花色鮮艷、體現節日氣氛。

　　3.3.6草地、苗木應定時澆水、施肥、除蟲、修剪、拔雜草,確保草地、苗木造型整齊美觀、花池白凈、完整無缺,如有枯死應及時重新種植。

　　3.3.7及時清揀枯枝落葉,保證綠地整潔、美觀。

　　3.3.8如因管理不善造成的花卉苗木等枯死,所發生的費用由物業公司負責。

　　3.3.9如因自然條件或車間生產造成的死亡花卉苗木的重新種植,或因意外事件造成的花臺破損修復,經企管辦確認后費用由煙廠負責。

　　3.4車輛停放管理內容及要求:

　　3.4.1負責廠區摩托車、自行車的停放管理。

　　3.4.2設立廠區摩托車、自行車停車線,確保車輛停放整齊。

　　3.4.3專人指揮管理,維持良好的.交通秩序,確保摩托車、自行車停靠規范、排列有序、走道暢通不堵塞。。

　　3.4.4負責停車場地環境清潔衛生,定期清掃車庫地板、蜘蛛網,確保車庫環境整潔。

　　3.4.5確保車庫照明(除辦公大樓地下單車庫)。

　　3.4.6確保車輛安全,如發現車輛及相關車輛配件丟失,按責任大小,物業公司承擔相應的賠償。

　　3.5零星工程管理主要內容及范圍:

　　3.5.1負責廠區、復烤廠的水電、土建、裝修零星工程。

　　3.5.2負責新增綠化工程。

　　3.5.3所有工程應保質保量按時完成,施工過程應確保施工現場整潔、安全,施工結束后將現場清理整潔。

　　3.5.4工程完成后由使用部門對工程效果及費用進行確認,物業公司每月底將經部門確認的工程進行登記,交企管辦備案,并附詳細的費用清單。

　　3.6辦公用品及計生管理內容及范圍:

　　3.6.1負責辦公用品的代購、發放工作。

　　3.6.2負責戶口管理工作、計生工作,確保計生工作四個百分百。

　　3.6.3負責固定資產的管理工作,廠區房屋的安全檢查及維修申報工作,確保房屋安全和正常使用。

　　3.6.4各部門應由固定人員領用辦公用品。

　　4.零星工程維修及辦公用品申購程序:

　　4.1在500元以內原有項目的廠區零星工程維修如房屋小范圍漏雨、窗戶玻璃更換、廁所、下水管道維修等,由部門或車間通知物業公司維修,物業公司維修后經部門或車間對工程效果及費用進行確認,物業公司填寫物業服務登記表rj/qg0402-2,公共部分設施的維修由企管辦確認。

　　4.2廠區所有500元以上的零星維修工程,申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認表rj/qg0402-1,經分管廠長審批后交企管辦登記。工程完成后由使用部門對工程效果及費用進行確認。

　　4.3大額的零星工程,由物業公司進行費用預算,費用超過5萬元的工程應由物業分管領導審批同意后交廠長審批,并按有關審計程序執行。

　　4.4辦公用品在500元以內原有用品的更換,如更換臺玻、臺布等,由部門或車間通知物業公司,物業公司重新購置或更換后經部門或車間確認(物業服務登記表rj/qg0402-2)。

　　4.5所有500元以上辦公用品的購置,申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認表(rj/qg0402-1),經分管廠長審批后交企管辦登記。辦公用品交付使用部門后由使用部門確認。

　　4.6每月底由物業公司對所有項目進行匯總,交企管辦備案。

　　5.考核辦法:

　　5.1上級檢查如有不符合要求每項扣1000元。

　　5.2廠部組織檢查如有不符合每項扣100元。

　　5.3企管辦現場管理員檢查如有不符合每次扣50元,當月內重復發現第二次扣100元,第三次扣150元,依此類推,當月累加。

　　5.4如有部門對物業公司提供的服務不滿意可以向企管辦書面反映,經核實每次酌情扣50-200元。

物業管理制度8

　　1.0目的:

　　根據物業管理服務委托合同的規定,為了明確酬金制物業管理運作模式下與委托物業管理企業的雙方權利義務,有效監管委托物業管理企業財務經營狀況,維護公司經濟利益。

　　2.0范圍

　　適用于酬金制物業管理運作模式下,xx集團對委托物業管理企業的財務監管工作。

　　3.0職責

　　3.1項目委托的物業管理公司(以下簡稱物業公司)負責項目物業管理具體經營、財務管理、資產管理的實際工作,以及經營收入管理和成本控制工作;

　　3.2置業公司客戶服務中心(以下簡稱客戶服務中心)負責與物業公司對接工作,以及費用結算、成本審核、物資采購初審、財務核查協助、資產管理監督工作;

　　3.3置業公司財務部(以下簡稱地產財務部)負責對物業公司財務管理、資產管理的監管和審核工作;

　　3.4集團資產運營部負責上述工作的監督與指導工作。

　　4.0程序

　　4.1物業管理經營收入監管

　　4.1.1物業管理經營收入定義與范圍

　　4.1.1.1物業管理經營收入是指物業公司在本項目上所有業務經營收入款項,包括主營業務經營收入和其他業務經營收入;

　　4.1.1.2主營業務經營收入包括為物業管理服務費和停車服務費;

　　4.1.1.3其他業務經營收入包括為裝修管理費、垃圾清運費、場租費、業務分成、維修服務費、有償服務費等其他業務收入;

　　4.1.1.4所有主營業務經營收入和其他業務經營收入必須入帳,錄入財務軟件、開具地產財務部指定的統一票據,列入監管范圍。

　　4.1.2財務票據監控

　　4.1.2.1物業公司收取所有的物業管理經營收入款項(包括主營業務經營收入和其他業務經營收入),都必須向客戶開具地產財務部指定統一的《xx大湖之都物業管理收款收據》(以下簡稱物業管理財務收據),物業管理財務票據一式三聯,一聯給客戶、一聯物業公司存檔、一聯地產財務部存檔;

　　4.1.2.2物業管理財務收據由地產財務部負責設計、印刷和管理;

　　4.1.2.3物業公司財務會計在每月3日前到地產財務部核銷上月的物業管理財務收據,和領取本月物業管理財務收據。

　　4.1.2.4物業公司在領取本月物業管理財務收據,需要在地產財務部登記物業管理財務收據的起始編號;

　　4.1.2.5物業公司在核銷物業管理財務收據時,需向地產財務部提交《xx大湖之都月份物業管理收入報表》,和當月使用完的全部物業管理財務票據第一聯存根。客戶服務中心根據月份報表和財務收存根進行審核物業公司當月經營收入數據的真實性,客戶服務中心審核無誤后提交地產財務部復核;

　　4.1.2.6物業公司在使用《xx大湖之都物業管理收款收據》,必須按順序和規范填寫,如填寫錯誤必須收回客戶聯,三聯一起核銷;不得有跳頁、涂改、開空白頁。自制和偽造財務票據、以及收款不開票據的行為,一經發現將根據《xx大湖之都前期物業管理服務委托合同》的約定,每發生一次將給物業公司處于人民幣1萬元的罰款;

　　4.1.3物業管理軟件監控

　　4.1.3.1為便于財務數據的及時監控,將安裝物業管理軟件,在地產財務部、客戶服務中心、物業公司各設置一個管理登陸平臺;

　　4.1.3.2物業公司收取所有的物業管理經營收入款項(包括主營業務經營收入和其他業務經營收入),必須及時將財務數據錄入物業管理軟件的數據庫中;

　　4.1.3.3客戶服務中心在每月4日前將根據物業管理軟件的數據統計,匯總和統計物業公司上月度的經營收入數據,并打印一份《物業公司月份經營收入數據匯總報表》(物業管理軟件打印稿)。

　　4.1.3.4客戶服務中心根據《物業公司月份經營收入數據匯總報表》(物業管理軟件打印稿),對照物業公司提交的《xx大湖之都月份物業管理收入報表》,和當月使用完的全部物業管理財務票據第一聯存根,審核無誤后提交地產財務部復核;

　　4.1.3.5物業公司必須保證所有物業管理經營收入款項數據原則上在48小時內(停電、電腦或系統故障原因除外)錄入物業管理軟件的數據庫中。如月度審核中發現收費不錄入軟件的行為,根據《xx大湖之都前期物業管理服務委托合同》的約定將每次處于物業公司人民幣1萬元罰款。

　　4.1.4物業管理經營收入數據確認:地產財務部根據客戶服務中心提交審核過的《物業公司月份經營收入數據匯總報表》(物業管理軟件打印稿)、《xx大湖之都月份物業管理收入報表》、當月使用完的全部物業管理財務票據第一聯存根,進行復核,復核無誤后,在《xx大湖之都月份物業管理收入報表》簽字確認,確認后的數據將成為物業公司當月的最終經營收入數據。

　　4.2物業管理經營成本監管

　　4.2.1物業管理經營成本定義與范圍

　　4.2.1.1物業管理成本包括人員物業管理人工成本和物業管理物料成本;

　　4.2.1.2物業管理人工成本包括:工資、福利、加班費、社會保險;

　　4.2.1.3物業管理物料成本包括:辦公用品、維修材料、清潔材料、綠化材料等法律法規規定內的成本支出;

　　4.2.1.4單價在500元以上的物資作為資產范圍,按照資產管理監控程序處理;

　　4.2.2物業管理人工成本監控

　　4.2.2.1物業公司必須在每月3日前提交上月的《xx月份考勤匯總表》和《xx月份人工成本報表》(報表中必須有工資、福利、加班費以及社會保險金額);

　　4.2.2.2客戶服務中心對上述報表和項目實際人員狀況進行核實和審核,審核無誤后將提交地產財務部進行復核;

　　4.2.2.3物業公司的人員編制、工資、福利和社會保險標準必須按照萬廈居業的《xx大湖之都物業管理投標文件》中的標準執行,超出此標準的部分將不予以確認,超編制部分人員需提前報批;

　　4.2.2.4地產財務部和客戶服務中心在審核物業公司的人工成本時,如發現物業公司存在虛報人員考勤、工資、福利和社會保險的行為,將有權拒絕支付物業公司當月虧損補貼和酬金,并追究物業公司的違約責任和扣罰酬金;

　　4.2.2.5物業管理人工成本數據確認:地產財務部對客戶服務中心提交的審核合格的《xx月份人工成本報表》進行復核,復核無誤后在報表上簽字確認,確認后的`數據將成為物業公司當月的最終人工成本數據;

　　4.2.3物業管理物料成本監控

　　4.2.3.1物業公司在每月28日前向客戶服務中心提交下月的《xx月份物資采購報表》(報表中必須注明采購物資名稱、規格、數量、用途、單價、總計金額)進行審核。客戶服務中心根據項目實際情況審核所采購物資的合理性、必要性和真實性;

　　4.2.3.2物業公司需每個季度向客戶服務中心和地產財務部提交一份《xx大湖之都季度常用物資采購價格明細表》,以供價格參考。客戶服務中心和地產財務部有權對價格表中的價格進行市場調查,如發現物業公司存在虛報價格的行為,將有權拒絕支付該項費用,并追究物業公司的違約責任和扣罰酬金;

　　4.2.3.3客戶服務中心審核過程中如發現,如發現《xx月份物資采購報表》的物資單價,超過《xx大湖之都季度常用物資采購價格明細表》單價的10%以上,將要求物業公司進行合理解釋,否則將拒絕確認。客戶服務中心審核合格后的《xx月份物資采購報表》,報一份給地產財務部復核;

　　4.2.3.4物業管理物料成本數據確認:地產財務部根據客戶服務中心審核后的《xx月份物資采購報表》,對照《xx大湖之都季度常用物資采購價格明細表》復核無誤后,在《xx月份物資采購報表》簽字確認,確認的數據將成為物業公司當月的最終物料成本數據;

　　4.2.3.5物業公司根據審核合格后的《xx月份物資采購報表》實施采購。

　　4.3酬金和虧損補貼支付

　　4.3.1物業公司酬金提取標準按照《xx大湖之都前期物業管理服務委托合同》規定標準提取計算;

　　4.3.2客戶服務中心根據地產財務部簽字確認后的《xx月份人工成本報表》和《xx月份物資采購報表》,計算當月管理酬金和虧損補貼,并簽發《xx月份物業管理虧損補貼審批表》,報地產財務部和公司總經理審批,審批后在每月8日前憑物業公司開具的正式發票向物業公司指定帳號劃撥補貼款項,;

　　4.4資產管理監控

　　4.4.1資產的定義和范圍:是指單價在500元以上的物資;

　　4.4.2資產購置申請:物業公司需要購置資產,需要提前7個工作日向客戶服務中心提交《xx資產購置申請表》進行審批,客戶服務中心審批后報地產財務部和公司總經理審批;

　　4.4.3資產購置費用報銷:物業公司憑審批合格后的《xx資產購置申請表》實施采購。報銷時需要提交發票、入庫單和《xx資產購置申請表》進行報銷,屬于前期開辦費范圍以內的資產購置報銷由地產公司報銷,前期開辦費范圍以外的資產購置報銷由物業公司報銷;

　　4.4.4資產管理統計和監督:物業公司需要在每月8日前向客戶服務中心提交《xx月份資產統計報表》,客戶服務中心進行監督和核查,同時將此報表報地產綜合部備案。

　　4.4.5緊急采購和特殊情況采購:按照《xx大湖之都前期物業管理服務委托合同》規定執行。

　　4.5集團監督:集團資產運營部對上述工作不定期進行檢查和審核,發現存在違規和虛假行為,為集團內部員工責任的將按照集團行政管理制度進行處罰,為物業公司責任的將按照合同規定追究合同違約責任。

　　5.0支持性文件及質量記錄

　　5.1《xx前期物業管理服務委托合同》

　　5.2《xx物業管理收款收據》(地產財務部印制格式)

　　5.3《zz月份物業管理收入報表》zr-kf-wy-01

　　5.4《物業公司月份經營收入數據匯總報表》(物業管理軟件打印稿)

　　5.5《xx月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02

　　5.6《xx月份人工成本報表》zr-kf-wy-03

　　5.7《xx月份物資采購報表》zr-kf-wy-04

　　5.8《xx大湖之都季度常用物資采購價格明細表》zr-kf-wy-05

　　5.9《xx月份物業管理虧損補貼審批表》zr-kf-wy-06

　　5.10《xx資產購置申請表》zr-kf-wy-07

物業管理制度9

　　為貫徹落實《物業管理條例》規范物業管理活動，保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境，特制定本辦法。

　　一、物業管理企業

　　1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

　　2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。

　　3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。

　　4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。

　　5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。

　　6、日常維護與緊急事件處理。

　　（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。

　　（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。

　　（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

　　7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。

　　8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

　　9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的`工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

　　10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

　　11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。

　　二、業主、房屋使用人

　　1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，并監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。

　　2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。

　　3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；制造妨礙他人正常休息的噪音等。4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。

　　5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。

　　6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。

　　三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。

　　四、本辦法自公布之日起施行。

物業管理制度10

　　一、物業管理服務的基本內容

　　1.房屋建筑及其公共服務設施的使用管理、維修養護、巡視檢查；

　　2.園林綠地的管理養護；

　　3.環境衛生的管理服務；

　　4.公共秩序的維護；

　　5.參與物業竣工交付使用時的驗收交接；

　　6.入住管理；

　　7.物業裝飾裝修施工監督管理；

　　8.車輛行駛、停放管理及其場地的維修養護；

　　9.物業檔案資料的.管理。

　　10.基礎服務

　　（1）物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范，作風嚴謹；

　　（2）物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況；

　　（3）房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便；

　　（4）建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便；

　　（5）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理、有回訪制度和記錄；

　　（6）定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上；

　　（7）建立并落實便民維修服務承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄。

　　11.房屋管理及維修養護

　　（1）主出入口設有大廈平面示意圖、主要路口設有路標，組團及幢、單元、戶門標號標志明顯；

　　（2）房屋外觀完好、整潔；外墻面磚，涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；

　　（3）制定設備安全運行崗位責任制，定期巡回檢查、維護保養，運行有記錄；

　　（4）公共設施設備運行安全正常，嚴格執行操作規程，一年內無重大管理責任事故；

　　（5）公用管線統一下地或入公共管道；

　　（6）樓房本體公用部位設施的日常維修執行《房屋及設備小修服務標準》；

　　（7）道路及停車場：確保大廈道路平整、無洞坑、接茬平順；結構無明顯裂縫、無松散；路牙直順無殘缺、路肩無坍塌、翹角；邊溝齊整不淤塞、涵洞通暢無損壞；

　　（8）確保下水管道、檢查井、雨水口不存泥、通暢，結構及附件物無損壞；

　　（9）欄及圍墻完好無破損，定期清洗及粉刷。

　　12.共用設施設備管理

　　（1）共用設施設備運行、使用及維修按規定要求有記錄，無事故隱患，專業技術人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范；

　　（2）排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現象；

　　（3）道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行；

　　（4）水設備運行正常，設施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質符合衛生標準；制定停水及事故處理方案；

　　（5）供電設備運行正常，路燈、樓道等公共照明設備完好；

　　（6）冬季供暖室內溫度不低于18±2℃；

　　（7）電梯按規定或約定時間運行，安全設施齊全，無安全事故；

　　轎廂、井道保

　　持清潔；電梯機房通風、照明良好。

　　13.保安、消防、車輛管理

　　（1）大廈基本實行封閉式管理；

　　（2）有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉大廈的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責；

　　（3）積極與派出所配合，維護好大廈的治安；

　　（4）巡邏時發現火警事故或隱患、治安事故、交通事故，要及時處理，并上報有關部門；

　　（5）危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施；

　　（6）消防設備設施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制訂消防應急方案；

　　（7）機動車輛進出有登記；

　　（8）非機動車車輛按規定位置停放，管理有序。

　　14.環境衛生管理

　　（1）清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍；

　　（2）垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺；

　　（3）大廈外圍道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；

　　（4）房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；

　　（5）商業網點管理有序，符合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌。

　　15.綠化管理

　　（1）花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿；

　　（2）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　16.精神文明建設

　　（1）開展有意義、健康向上的社區文化活動；

　　（2）創造條件，積極配合、支持并參與社區文化建設。

物業管理制度11

　　為了加強物業管理制度，更好地為園區企業服務，根據本公司的實際情況，特制定本制度：

　　一、工作崗位規定

　　1、全體維修人員必須準時上班，不得無故遲到、早退、礦工：有事情不能上班（包括星期天休息者）都必須向直屬主管請假并獲批準后，方可不用上班，違者按違反廠規處理。

　　2、上崗時不準喝酒，不得進行與工作無關的任何活動。

　　3、全體維修人員遇到暫時無法維修好的設備必須及時向上級反映情況，解釋原因、請求支援：當值維修員厥不能把修不好的故障設備擱置不理、不修、不通知上司及部門負責人，若因此而導致延誤生產或意外事故將追究當事人之責任。

　　3、維修人員要認真填寫維修工作單，當日工作完成情況及時與上級回報工作，整理好維修工作單上交負責人核查完成情況。

　　4、維修工作要及時，在接到報修信息后要及時趕到現場，出現重大情況應采取應急措施并及時向上級報告。

　　5、維修人員要愛護所用工具、設備、節約材料，堅持領料手續、專料專用，余料、舊料及時上繳，不得私自處理。

　　6、堅持原則，秉公辦事，不得以工作之便謀取私利。

　　二、維修組長工作職責

　　1、負責對維修人員工作安排。

　　2、負責對廠區、宿舍所有機電設備的維修、保養及安全檢察

　　3、負責機電設別零配件的籌劃、申購、驗收與保管。

　　4、完成上級交付的`工作任務

　　三、維修員工工作職責

　　1、負責對廠區、藍領公寓水路、電路、電話線路的維修、維護與保持。

　　2、園區所有機電設備的維修與保養。

　　3、完成上級交付的工作任務。

　　四、維修分類主要分為兩大類：

　　（一）、無償維修

　　1、公共部位維修，是指用戶共用的住房主體承重結構部位包括：屋頂、樓板、梁、柱內外承重墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、垃圾箱、煙道、排氣孔道、共用大廳。

　　2、自用部位維修，是指分戶門及其以內的門、窗、屋面、內墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺、水、電、表及其以內的管線、器具、暖氣分戶閥門及其以內的管道、暖氣片等。

　　3、自用部位維修一律填寫維修工作單，統計維修時需要使用的材料，寫好明細上報部門主管負責購買，材料到齊后組織相關人員進行維修，費用由本公司自行承擔。

　　（二）、有償服務管理制度

　　一、有償服務應從業主的實際需要出發，保證服務質量，不違反服務規定。

　　二、各項目物業服務中心有償服務屬于特約服務范圍，按照物業管理規定，應當收取相應的勞務費、成本費和技術費等，但本著方便租戶、為民服務的原則，應當在價格上優惠。

　　三、按規定對有償服務的內容、收費標準、服務質量進行公示，并依據此進行服務收費，客戶也可根據實際情況自主選擇。

　　四、當客戶需要提供有償服務時，接待人員應熱情細致、耐心了解客戶的信息和服務要求、詳細說明服務的流程和收費標準和原則，作好詳細記錄，避免服務后因收費而產生的不必要的麻煩。

　　五、當一時無法滿足客戶的服務要求時，應向客戶做好解釋、并表示歉意，視情況積極為客戶聯系外來單位進行服務。

　　六、當無法確定服務費用時，應由維修和項目管理人員配合到現場查看，并向就客戶詳細說明。

　　七、服務人員應在管理部門的統一指揮協調下提供有償服務，必須服從指揮，聽從安排。

　　八、服務人員在提供有償服務時，應詳細了解客戶的要求等服務信息，并就服務的注意事項和實施步驟告之客戶，征求業主同意后，方可實施，不得自作主張。

　　九、服務人員在完成服務項目后，應把現場整潔清理干凈，并請業主進行驗收。

　　十、經客戶驗收合格，在有償服務申請派工單確認簽字后，由服務人員依照所列服務費用現場收費。

　　十一、收取各項費用時，必須開具規定收據，嚴禁收錢不開票或打白條，所收款項最遲在次日上繳財務部門，不得挪用。

　　十二、接受紅包、禮品，否則一經發現嚴肅處理。

物業管理制度12

　　一、在使用、經營、轉讓所擁有物業時，應遵守牧業管理法規政策的規定。

　　二、執行業主委員會或業主大會的決議、決定。

　　三、委托物業管理企業負責、房屋設施、設備、環境衛生、公共秩序、安全防范、等管理，全體業主和物業使用人應遵守物業管理企業根據政府有關法規政策和業主委員會委托制定的各項規章制度。

　　四、全體業主和物業使用人應積極配合物業管理企業的各項管理工作。

　　五、業主或物業使用人對物業企業的管理工作如有意見或建議，可直接向物業管理企業提出，發生爭議時可通過業主委員會協調解決。

　　六、加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產安全。

　　七、業主或物業使用人裝修房屋，應遵守有關物業裝修的`制度，并按有關規定到物業管理企業辦理有關手續。物業管理企業對裝修房屋活動進行指導和監督并將注意事項和根本上行為告知業主和物業使用人。業主或物業使用違規、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業的現象（如滲、漏、堵、冒等），應當及時糾正，千百萬他人損失的應承擔賠償損失，對拒不改正的，造成他人損失的應承擔賠償損失，對拒不改正，物業管理公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業主委員并報有關行政管理部門依法處理。

　　八、業主如委托物業管理企業對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養護，應支付相應費用。

　　九、凡房屋建筑及附恬設施設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統一、市容觀瞻的，按規定應由業主單獨或聯合維修、養護的，業主應及時進行維修養護；拒不進行維修養護的，由業主委員會委托物業管理企業進行維修養護，其費用由當事業主按規定分攤。

　　十、與其他業主使用人建立全法租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業主公約和物業管理規定，并承擔連帶責任。

　　十一、在物業范圍內，不得有下列行為：

　　（1）擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等。

　　（2）對房屋的內外承重墻、染、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

　　（3）各類防盜或保安門、窗、柵等安裝超出外墻立面。

　　（4）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；

　　（5）損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公司設施；

　　（6）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

　　（7）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危險物質等；

　　（8）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品；

　　（9）在公共場所、道路兩側亂設攤點；

　　（10）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；

　　（11）隨意停放車輛；

　　（12）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；

　　（13）違反規定飼養家禽、家畜及寵物；

　　（14）法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

　　十二、人為造成公用設施設備或其他業主設施設備損壞，由造成損壞責任人負責修復或賠償經濟損失。

　　十三、按規定交納物業管理企業應收取的各項服務費用。

　　十四、業主使用物業內有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等應用設施、場地時，應按規定交納費用。

　　十五、自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。

　　十六、加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，互助友好，和睦相處，共同創造良好的工作和生活環境。

物業管理制度13

　　崗位職責：

　　1、直接上級:主賬會計。

　　2、堅持各項規章制度,對工作認真負責,對業主做到禮貌熱情,保持儀表端莊。

　　3、按照有關規定,辦理現金報銷手續、經營收入手續,對現金收支及轉帳應及時辦理。

　　4、對日常發生的現金、銀行業務要及時登記現金日記帳、銀行日記帳。保證做到日清月結,帳款相符。

　　5、保管好銀行核定的庫存現金,超出核定的`庫存現金要及時送存銀行,對支票進行登記領用,保管好空白支票及有價證券、收據。

　　6、按時計發各類人員的工資、補貼、獎金等。

　　7、及時辦理銀行結算業務,管理銀行帳戶,月終應及時將銀行日記帳與銀行對帳單進行核對,并編制銀行余額調節表。

　　8、每日收取的現金及銀行轉帳支票等要清點后及時送存銀行,以便做到帳目準確,情況清楚。

　　9、收款情況應有考核,認真、準確、及時編制月報表,收入明細與會計核算相符,按月核對。

　　10、每月定期由經營者及業主到市場物業管理處交納物管費,超過時間按3‰/天繳滯納金,對超過時間仍不交款的業主,采取書面通知、電話催交、上門收款的辦法,對拒不交納管理費的業主要及時向有關領導匯報,方可采取一定的措施。

物業管理制度14

　　物業篇

　　第一章物業部崗位設置及其職責

　　第二章大廈管理的早期介入

　　第三章大廈的接管驗收、入住

　　第四章治安管理

　　第五章車輛管理

　　第六章清潔管理

　　第七章綠化管理

　　第八章消防管理

　　工程篇

　　第一章工程部的管理架構及崗位職責

　　第二章機房管理規定

　　第三章建筑物（大廈）基本構造和維護

　　第四章供配電設備的規范運行及維護保養

　　第五章給排水設備

　　第六章空調系統

　　第七章電梯系統

　　第八章弱電系統

　　第九章消防系統

　　第十章裝修管理

　　行政篇

　　第一章辦公室的機構設置和崗位職責

　　第二章人員招聘、培訓與考核

　　第三章文書資料管理

　　第四章采購和倉庫管理

　　第五章公共關系

　　財務篇

　　第一章財務部的機構設置及崗位職責

　　第二章物業管理財務的主要內容

　　拓展篇

　　第一章社區文化的`開展

　　第二章物業管理的招、投標

　　第三章物業管理企業的視覺形象

物業管理制度15

　　管理處的日常服務與聯系是物業管理服務最基本的一項日常工作。物業管理的宗旨是為業戶提供服務，物業公司通過有效的服務來保證業戶的需求樹立企業的形象。

　　管理處經理負責日常服務與聯系工作，對管理處業戶接待的服務質量進行檢查、指導。

　　1。日常服務與聯系的'內容

　　1。1日常服務內容

　　1。1。1維修保養服務；

　　1。1。2綠化養護服務；

　　1。1。3治安消防服務；

　　1。1。4環境衛生管理服務；

　　1。1。5停車管理服務；

　　1。1。6特約服務；

　　1。2日常聯系內容

　　1。2。1小區中設置業戶聯系箱，每天定時開箱；

　　1。2。2設立投訴電話接受業戶的投訴；

　　1。2。3及時回訪業戶征詢意見。

　　2。日常服務與聯系的質量控制

　　2。1業戶人員應多途徑與業戶保持溝通，經常走訪業戶聽取意見，滿足合理要求，及時提供各類服務。

　　2。2每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調研，報計劃并做好策劃，事后要分析小結，使該項工作不斷改進提高。

　　2。3業戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務質量。

　　3。日常服務與聯系的質量要求

　　質量要求以《物業管理條例》為依據，以濟南市物業行業服務規范為依據，嚴格按各項服務的管理制度及標準進行操作，做到業戶評議滿意率90%以上；業戶投訴率萬分之五以下；投訴處理率100%。

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