房地產論文

時間：2023-02-14 10:00:37 論文范文我要投稿

房地產論文15篇

　　無論在學習或是工作中，大家最不陌生的就是論文了吧，論文是進行各個學術領域研究和描述學術研究成果的一種說理文章。相信寫論文是一個讓許多人都頭痛的問題，以下是小編為大家收集的房地產論文，僅供參考，歡迎大家閱讀。

房地產論文15篇

房地產論文1

　　一、房地產項目的概念及特征

　　（一）房地產項目的概念

　　房地產項目是工程建設項目的其中一種。那么何為工程項目建設，其實就是指在一定的時間規定下，運用相應的資金，來完成有一定質量要求的任務。房地產項目在工程完成之后，為成為一定的商品，來達到它的經濟效益。

　　（二）房地產項目的特征

　　房地產項目相比于其它的建設項目，還是有其一定的特征的，總結一下，共有七大點，我們可以具體來看一下：

　　1.政策法規的多樣性。

　　之所以房地產項目相關的政策法規會這么多樣性，主要原因還是在于房地產項目是一個一次性的項目。在項目啟動前，要以相應的法規作為明確責任的劃分；在工程進行的過程中，由于涉及面比較廣，加入了更多的法規來保證項目的順利運行。

　　2.房地產項目的費用目標性強。

　　一個房地產項目的實施，需要大量的資金投入，這也就決定了在項目進行時，相應的費用必須用在相應的環節上。

　　3.房地產項目質量目標要求高。房地產項目由于資金投入量大，一般都需要投入幾千萬，甚至是上億。因此一旦投入，就不能終止，這樣一來，對項目質量的要求也會格外地高。

　　如果項目的質量出現了問題，那將帶來非常嚴重的后果。

　　這種嚴重的后果不僅僅體現在資金上，而且還可能威脅到人們的生命財產安全，是不容忽視的。

　　4.房地產項目的系統性較強。

　　由于房地產項目本身涉及的方面比較多，有一定的復雜性，盡管如此，但各個方面卻是緊密相連的。

　　5.房地產項目組織的特殊性。

　　房地產項目不是一個人或是一個部門，就能完成的，需要各個部門、各個單位進行協調的，這也充分體現了它的組織特殊性。

　　6.房地產項目具有特定的程序性。

　　房地產項目的實施，需要有相應的程序，而且這些程序是有一定的順序的，是不可以任意提前或是滯后的，不然會影響整個房地產項目的進行。

　　7.房地產項目的時間目標限定性非常強。由于房地產項目投入的.資金比較巨大，承擔的風險相對來說也就很大。

　　如果項目不能按照預定的時間完成，產品的原有功能就會過時，甚至可能造成房地產項目無人購買的困境。

　　二、房地產項目人力資源管理的特征

　　以上簡述了房地產項目的概念及特征，下面就要來說一說的情況。相比較而言，房地產項目的人力資源管理與一般企業的人力資源管理，還是有很大的不同的。總結一個，也是有七大特征：

　　（一）管理的短期性

　　房地產項目人力資源管理只是針對某一個特定的項目而言，如果這個項目的周期結束，那么這個人力資源管理的工作也就隨之結束了，一切都是順應這個工程的需要而產生的。

　　（二）工作強度的多樣性

　　在開展房地產項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發生變化。那么理所當然地，人力資源管理的方向也會發生一定的變化。這也說明了房地產項目的人力資源工作的多樣性。

　　（三）選聘與解聘的非常規性

　　第二點中提到，在開展房地產項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發生變化。因此項目在不同階段需要的人員就會有所不同，所需要人員的數量也會不同，有的時候多，有的時候少，這也就使對人員的選聘與解聘，變得非常頻繁。

　　（四）績效考核的效果性

　　房地產項目的績效考核，不像一般企業，實行年度考核，而是實行的是短期考試方式。

　　這樣可以促進項目的建設與項目的質量把控。

　　（五）激勵的偏物質性

　　房地產項目的人力資源管理中，多數人員為臨時聘用，通常用天來計算他們的報酬，用物質的獎勵，更容易激勵起他們的工作熱情與積極性。

　　（六）培訓的具體性和針對性強

　　房地產項目的人員培訓針對性比較強，負責不同工作內容的人員會進行不同內容的培訓，甚至具體到相對應的工作方法。

　　（七）管理的復雜性

　　房地產項目人力資源管理，不像一般企業，主要是由人事行政部門來負責。它主要還是由項目經理或是負責人來進行的，當然在管理的過程中，還是需要人事行政部門來相互協作的。而且由于人員流動性大，在管理上的要求也就越高。

　　三、房地產項目人力資源管理存在的問題

　　早在 20xx 年時，我國建設部人力資源研究中心就與一些知名的網絡咨詢公司組成專門的調查小組，從 300 家企業中選取了比較優秀的 80 家企業，進行走訪，了解了這些的人力資源管理情況。經過調查，我們發現這些房地產企業的人力資源管理存在著幾下幾個方面的問題：

　　（一）人力資源成為房地產企業發展的瓶頸

　　根據調查結果，我們不難發現：一些設計規劃、地產商業管理、產品研發等人才處于供不應求的狀態，國際投資管理等專業化的人才，更是一人難求，嚴重短缺。其中商業地產類短缺最大，達到了88.1% ,其次設計研發人才也是達到了 80% 以上。

　　（二）人力資源管理基礎工作急須加強

　　經過調研，發現超過三分之一的企業，它們的人力資源管理制度是不完善的，達到完善程度的企業，只有不到 20% .我們經過調查還發現，企業在開展人力資源建設過程中，只有 26% 的企業分析過所存在的問題，28% 左右的企業正意識到發生的問題，45% 左右的企業還沒有意識到自身存在問題，甚至還有 10% 左右的企業根本不準備進行人力資源的建設，也不準備發現自身存在的問題，這個數值是值得高度重視的。

　　（三）人力資源管理水平急待提高

　　在接受調查的企業中，有超過三分之二的企業，它們的人力資源管理水平處于中等，只有不到 6% 的企業，達到了比較高的水平，例如我們所熟知的萬科等。但是還有將近 15% 的企業，它們的人力資源管理水平只有處于初級，有些甚至沒有專門的人力資源管理部門，這個結果是讓人震驚的。

　　另外有一點，我們也發現一些用人部門在主觀意愿上，還是非常希望能招聘到專業的人員，但是由于薪酬激勵性不足、績效考核流于形式等一些主觀、客觀原因，并沒有得到理想的結果。

　　四、結論

　　人力資源管理，是企業建設中一個比較重要的環節，它連接著一個企業的質量、進度與成本等各個方面。房地產行業，也是我國近年來迅速崛起的一個行業，有著驚人的發展速度。它在國民經濟中占有舉足輕重的地位。

　　本文著重對房地產項目的人力資源管理的各方面進行探究，闡述了房地產項目人力資源精細化管理的特征及必要性，分析了現階段存在的問題與現狀，并提出了理想的房地產項目人力資源管理應有的模式。

　　參考文獻

　　[1]趙曙明《。人力資源管理理論現狀分析》。外國經濟與管理，20xx-05.

　　[1]蔡寧偉《。項目人力資源管理的特性、誤區和對策研究》。華東理工大學學報，20xx-04.

　　[3]譚術魁《。房地產項目管理》。機械工業出版社，20xx-09.

　　[4]李湘華《。精細化管理---人力資源》。企業管理，20xx-06.

　　[5]彭劍鋒《。人力資源管理概論》。復旦大學出版社，20xx-08.

房地產論文2

　　我國房地產調控的效果一直不盡如人意，房價幾乎單邊上漲，似乎越調控，房價越高。我們認為，其中主要原因之一就是沒有將房地產供給調控與需求調控并重。今年10月，國內多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產調控政策。從密集的調控政策可以感受到大家對房價高企、資產泡沫和中國經濟未來的擔憂。總的來說，需求調控主要側重于短期，供給調控則更加側重于中長期，且供給調控有助于穩定公眾預期。我國房地產調控需要注重供給與需求相結合、長期調控與短期調控相結合，并處理好房地產市場與經濟發展的關系。

　　我國房地產調控以需求調控為主

　　我國房地產周期的拐點和房地產調控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產調控以短期需求調控為主的特征：當房價過高時，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產低迷或萎縮的時期，同樣是運用促進需求的手段進行調控。例如，20xx年出臺一系列需求調控措施后（包括取消住房貸款利率優惠政策、上調房貸首付比例等），房地產銷售增速有了明顯回落；房地產市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關（見圖1）。

　　最近，熱點城市再次推出房地產調控政策。以北京為例，9月30日發布的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》提出了加大住宅用地供應力度，合理調整土地供應結構，加快自住型商品住房用地供應，強化“控地價、限房價”的交易方式，進一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴格執行限購、限貸等房地產市場調控政策，以確保房地產市場平穩健康發展。

　　通過比較幾個一線城市近期的房地產調控新政可以看到（見表1），各地房地產調控舉措中，既有需求調控，也有供給調控，但仍然以需求調控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調控的措施更加具體、可落實，而供給方面的調控舉措則比較籠統，而且是原則性的，短期內也難以落實。由于需求調控直接通過硬性標準抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產供給方面的問題比較突出。

　　房地產市場供給方面的問題較為突出

　　我國房地產市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價格同比增速持續較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。

　　第一，住宅用地和新建住宅供應不足。國有建設用地供應面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據有關方面監測，在16個熱點城市中，有8個城市住宅用地供應量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中，有6個城市商品房住宅批準預售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環比增速均持續且顯著地高于其他用途地價。

　　第二，房地產的潛在供給難以滿足居民對房地產的需求。截至20xx年9月末，全國房地產開發貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點，比上年末低9.09個百分點；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點，比上年末高8.63個百分點，反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。

　　第三，需求端的數量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價上漲的預期。直接從需求的角度進行數量管制，甚至有可能強化房價上漲的預期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實體經濟貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經有所緩解，但9月份新增個人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個、0.54個、0.5個、2.06個和0.30個百分點。 5省（市）房地產貸款余額占全國房地產貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個百分點。供給的增加則更有利于穩定預期，應當重視預期管理對房地產市場平穩、健康發展的重要性，但目前房地產調控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統。

　　供給調控的意義及著力點

　　相比于需求調控，供給調控有利于從更加基礎的層面改善我國房地產市場的運行。我國土地資本化的模式以及當前各種資源集中于大城市的現實，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。

　　一是合理地為中國經濟的發展提供融資。在我國經濟發展的過程中，土地資本化發揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進當地經濟增長，需要一定的政府財力支撐。一方面，政府以低價形式將土地轉讓給工業企業，吸引企業投資并拉動就業，進而帶動當地經濟和政府稅收的增長，在這個過程中，土地也隨著經濟的發展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉讓給房地產商，供房地產商開發建設成商業地產用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。

　　根據最新的測算，在房價的構成中，政府所得占房價的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據國土資源部的統計，20xx年出讓國有建設用地22.14萬公頃，出讓合同價款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標、拍賣、掛牌出讓合同價款2.86萬億元，占出讓合同總價款的96.0%.

　　以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經濟發展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。并且，高地價將提升城市發展的成本，地方政府對房地產的依賴性也有可能進一步增加，不利于吸引人才、培育新經濟增長點，從而削弱城市競爭力。短期內政府的財政收入存在“租稅替代”的關系，即政府來自于房地產的租金收入越高，來自于其他行業的稅收收入越低，房地產片面發展對實體經濟具有不良影響。

　　作為應對，應考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權拍賣制度下，出價高者得，在未來房地產價格將保持上漲的預期下，土地價格更容易被抬高，“地王”頻現。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權拍賣的制度設計中參考。它要求出價進入有效報價區間，而有效報價區間是根據截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎之上，再按照“價格優先、時間優先”的規則確定中標者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規則，將會改變“地王”頻現的現狀，更有利于價格穩定和價值發現。

　　二是優化資源布局。在一些熱點城市房價飆升、供不應求的同時，我國房地產行業還面臨著去庫存的艱巨任務，一二線熱點城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個大中城市新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.

　　我國優質教育、醫療衛生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內一線城市。近年來，國內主要城市學區房現象持續升溫，便是公眾愿意對優質教育資源支付更高價格的一種體現。有研究測算，學區房的租金收益率平均而言比非學區房低5%,對于小戶型住宅更可達19%,且租金率折價存在較大的波動，受教育部門公立學校入學政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內提升我國教育、醫療衛生等資源的質量，亦有助于破解我國房地產市場面臨的難題。

　　三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實際上，高地價與目前地方政府面臨的GDP考核指標有直接的聯系。為了達到GDP的考核要求，各地區需要盡可能多發展工業投資，從而影響了土地資源的配置，導致我國一線城市的.工業用地占比遠高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。

　　如表3所示，北京、廣州和深圳三個城市的工業用地占比分別達到22%、32%和36%,遠高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.

　　一方面，要改變單一追求GDP的績效考核辦法，糾正片面追求經濟增長速度和當前利益，更加重視民生、資源環境和長遠利益，優化資源布局。另一方面，在增量土地供應空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉建設用地范圍內的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發利用潛力）在城市發展中應該被充分挖掘利用。據測算，上海中心城區成片工業用地轉型空間為9000萬平方米，舊住區改造產生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內住宅的建面空間可達1.6億平方米，相當于可供應8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應發揮政府主導、統籌協調的優勢，緩解供應緊缺，優化城市發展。

　　提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快，而且有助于穩定公眾的預期。

　　誠然，許多國家在城鎮化率達到75%之前進程中都出現了房地產價格遠遠高于當時的經濟增速、租售比等指標看上去也遠遠超過“合理范圍”的現象。我們認為，這一現象是以經濟高速發展帶來的未來預期收入提升為基礎的。在中國通過土地資本化促進地方經濟發展的過程中，政府做了大量的統籌協調工作，例如招商引資、城市規劃，從整個地區的全局來考慮產業布局、居住片區的分布等，同時進行了大量基礎設施建設工作，中國的經濟潛力得到了很大的釋放，地區房地產價值亦得到了提升，而房地產價值的提升恰恰是來源于對未來收入的預期。根據初步測算，20xx年第三季度房地產對經濟增長的貢獻率在8%左右。房地產確實在中國經濟增長中扮演了重要角色，但如果房地產的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業家精神，對于中國經濟的轉型和健康發展則是不利的。因此，還應著眼于中長期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進。

　　總的來說，我國當前的房地產調控應注重需求調控與供給調控相結合、短期調控與長期調控相結合，并處理好房地產與經濟發展的關系。在現有的需求調控的基礎上，進一步完善供給調控的措施，兼顧短期和長期，促進房地產市場平穩、健康發展。

房地產論文3

　　房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、風險大的特點。一般分為項目規劃階段、項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從規劃到竣工驗收交付的組織者和實施者。他們負責建設項目。房地產開發商能否有效管理項目，關系到房地產產品的質量、建設周期的長短以及能否獲得高額利潤。因此，這一點尤為重要。目前，我國房地產開發商歷史較短，缺乏項目管理經驗，尚未形成科學有效的管理模式。

　　一、房地產開發項目管理現狀概述

　　目前，房地產項目的管理方法主要分為四種類型，即部門制、公司制、分工制和專業化管理。作為部門系統的項目管理方法，它是最常用的管理方法，主要是設立一系列管理部門來管理各種項目。公司系統的項目管理模式主要管理單個項目。從開發到工程建設的分工體系必須參與項目的管理、財務核算和具體操作。專業管理較少使用，主要承擔設計后的一般管理。但是，當前形勢下，房地產開發項目管理形勢不容樂觀，其具體表現如下：

　　二、薄弱的項目風險管理

　　一般來說，奉賢房地產開發項目不超過七種：一是政治風險，即因政治環境變化而產生的影響相關投資方向的房地產投資風險。此外還有環境保護風險，即房地產建設中噪音污染、廢水排放等相關環境影響所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的`風險，一般是跨國或金融風暴，也是國家貨幣政策帶來的投資和操作風險。市場風險是建筑市場供需和設備相關資源短缺帶來的風險，也是企業采購能力的比較。任何房地產開發企業都必須堅持信譽第一，因此信用風險是最受關注的風險，它既涉及開發商和承包商，也涉及房地產企業的營銷。經營中必須避免財務風險。如果企業面臨嚴重的財務風險，將不可避免地導致無效的資本周轉和企業破產。最后，還有業務風險，即由于管理原因，給企業造成嚴重損失。如果市場調研不熟悉，開發商管理方法不先進等。會造成操作風險。然而，許多房地產開發企業缺乏規避風險的能力，這往往導致項目質量得不到保證，項目成本過高。

　　三、項目成本管理問題

　　無論從項目決策階段和設計階段到房地產建設和竣工階段，項目成本無時無刻不在涉及，優化項目成本管理意義重大。在決策階段，一些房地產開發企業決策失誤，導致項目投資增加，有形和無形投資比例任意增加。在招投標中，一些企業只是一味追求成本，忽視了實際施工中的問題，導致實際施工中簽證發生大量變化，施工過程無法得到保證，從而變相增加了工程成本，影響了房地產投資效益。

　　四、房地產開發項目管理優化措施

　　1、加強房地產開發項目的風險管理

　　風險防范是指運用一定的技術管理方法來規避相關風險，減少與房地產開發相關的隱性損失，維護投資者利益。通常有以下方法來預防風險：①風險規避。所謂風險規避，是指當風險超出投資者心中的底線時，采取相關措施放棄投資決策，從而有效規避相關風險。但是，風險規避必須是一種消極的方法，只有在絕對必要時才能采用，因為風險規避手段的使用肯定會阻止房地產開發獲得任何可能的利潤。（2）風險轉移，所謂風險轉移，就是利用一定的防范措施將特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發項目管理中，這種形式應用最為廣泛。

　　通常，風險轉移以兩種方式完成。首先，簽訂合同，即相關風險以合同的形式轉移。本合同簽訂后，乙方應承擔任何相關風險。然后是保險，即通過購買保險，無法預測的相關風險被轉移到保險公司。雖然這會增加部分成本，但這是最有利的方式。例如，在房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或因房地產建設過程中的事故而產生相關補償。

　　2、項目成本管理的全面改進

　　項目成本管理是任何房地產開發投資者關注的焦點。作為一個房地產項目，必須加強全過程的成本管理。從決策出發，必須重新控制設計成本，在施工中充分實施決策階段和設計階段的成本管理方法，按照生命周期成本最低的原則控制工程項目成本。房地產開發項目的全過程管理包括投資決策階段、設計招標階段、項目建設階段和竣工運營階段。在成本控制的各個階段，必須根據成本影響因素的程度選擇相應的措施比例來控制項目成本，整個項目關鍵控制的相關內容不能僅僅為了小而便宜而忽視。在整個項目過程中，決策階段和施工階段是控制的重中之重。

　　在房地產開發項目的投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量兩個方面控制成本。所謂定性分析就是從宏觀角度研究工程造價的相關因素。所謂定量分析，就是充分把握效益和成本，注意資本投資和效益的比例，研究工程價值的趨勢，從可行性報告中合理地編制相關預算，確定每一個工程量的核算。項目的施工階段是整個項目成本的實施階段，因此在這個階段控制成本是非常必要的。首先，必須嚴格控制工程變更，因為每一項工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發商來說，他們必須嚴格監督施工單位，以便嚴格按照圖紙和程序進行。建設單位提出的項目變更必須嚴格掌握并詳細審核。不需要更改的內容必須堅決拒絕。對確實有利于加快項目進程且在項目中必須變更的內容進行指導。然后

　　為了加強施工現場的管理，必須指定施工監理，并對施工現場進行嚴格的監督。對施工材料、施工計劃和施工進度進行各級檢查，剔除不符合工程要求的材料，嚴格審核施工計劃，并提出有利于施工的相關措施控制工程造價。特別是在施工進度方面，必須加強監督，使施工單位能夠按時完成施工相關內容。如果進度有任何延誤，必須進行相關處罰。

　　3、項目質量管理

　　房地產企業可以通過完善的項目管理來保證項目建設的質量。建筑產品不同于其他工業產品。工業產品是在裝配線上生產的。影響產品質量的因素相對較少。同批產品質量相對穩定。然而，影響建筑產品質量的因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等。此外，項目施工管理涉及許多學科，如建筑、結構、暖通、電力、給排水、成本、管理等。它要求與監理及其他合作單位和社會關系（如供電和供水）協調的能力，以及學習、接受和應用新建筑材料和新建筑技術的能力。房地產企業正逐步從資本密集型轉向資本密集型加人才密集型。可以看出，房地產企業的項目管理范圍比建筑監理企業的項目管理范圍更廣，需要對這些問題進行更深入的思考。因此，開發企業應重視項目管理團隊的建設，質量必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。

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房地產論文4

　　項目造價控制的實質，就是要借助科學的管理方式將項目造價定位在可以控制的范圍之內，對房地產項目工程的成本進行最高效的管理。其主要集中在兩個階段：

　　①設計出最優化的工程方案;

　　②在實際施工過程當中強化對項目的監督與管理力度，避免出現重復和浪費。

　　1、房地產項目工程造價管理中出現的阻礙因素分析

　　1.1各個部門之間的交流存在局限

　　在當前的房地產建設項目中，都存在著一個共同的問題，那就是各個部門之間的交流是非常不順暢的，工作欠缺協調性，這就導致房地產建設的工程造價被拉高了很多。一般情況下，房地產開發商都會將工作重心集中在項目施工上面，而忽視其他過程。項目工程的初始階段是房地產項目設計。俗語有云：好的開始便是成功的一半，但是，房地產開發商并沒有重視到這一開始，很少對其投入足夠的時間和精力，而且，各個部門之間是存在著很多的障礙的，很難實現協調統一，這就給工程造價造成了非常巨大的壓力。

　　1.2開發商存在缺陷和問題

　　在建設過程當中，開發商會逐漸呈現出各種各樣的問題和缺陷，其必須要通過科學有效的方法來進行完善和優化。舉例說明：開發商并不注重監管建筑材料，也不會嚴把供貨渠道關卡，致使在其過程當中，經常會出現工程材料不合格甚至不達標的負面結果。此外，在施工過程中，一旦發現材料出現問題，開放商本應還是第一個沖上前來想解決辦法，尋求解決渠道的重要角色，但是開放商此時往往表現出一種非常漠視的態度，最終導致的結果便是對原材料的質量和價格沒有清楚的掌握，對于供貨渠道更是模棱兩可。

　　1.3開發商控制管理力度遠遠不夠

　　開發商對房地產項目前期的控制和管理非常不嚴格，這就在很大程度上提高了發生三超現象的概率。這是目前我國房地產開發商存在的一個非常大的問題，房地產開發商幾乎將全部的.時間和精力都集中放在了施工管理工作當中，并沒有重視到前期的設計與研究，這就使得在現階段的房地產開發項目當中出現了非常普遍的三超現象。

　　1.4在施工中對成本管理重視力度不夠

　　在施工過程中，開發商經常忽視成本管理，對成本的控制不夠嚴格也不夠全面，這是非常不科學的。開發商經常因為各種各樣的問題而忘記對成本進行監督與管理，這就導致開放商很難在應對突發問題時立即找到一個最科學有效的解決辦法和措施，也很難找到一種好的渠道來規避問題的出現。項目施工本身就需要一個非常漫長的過程，長時間的忽視必然會導致最后竣工核算階段出現超出工期預算的結果。此外，還有很多的開發商，為了爭取在最快的時間內完成好工程項目，愿意投入更多的成本來換取項目工期的縮短，技術人員和工程管理階層并沒有一個成熟有效的溝通渠道，來進行積極有效的溝通。

　　2、房地產項目工程造價控制與管理的有效措施

　　2.1加大對合同修改的關注力度

　　在實際的施工過程當中，開發商必須要高度重視起合同的修改問題，房地產項目的合同修改和其他行業的合同修改是不盡相同的，其項目合同的更改絕不是簡單的內容層面的更改，其中需要牽涉到非常多環節的內容，都需要隨之重新進行調整。建設內容重新調整必然伴隨著的事工程成本的提高，甚至還會牽扯到一系列的經濟賠償問題，因此，作為房地產開發商，一定要注重建設項目合同的簽訂，一定要竭盡全力去降低合同的更改發生率。

　　2.2加強對施工的監管力度

　　開發商必須要隨時隨地加強對項目施工的監督與管理力度，要派出專業人士到施工現場進行探查與巡視，一定要做到全程嚴格且有效的監管，做到動態監管。在此需要注意的一點是，開發商的巡視并不是表面功夫，專業人員必須要深入到建設過程當中，對項目中出現的問題進行仔細的排查，對于任何能夠引起工程造價的變更問題都要進行嚴格的審核與把控。

　　2.3建立科學有效的監督與管理機制

　　開發商必須要客觀認識到當前項目工程施工的實際形勢，要花費更多的時間和精力放到項目的監督與管理工作上面，必須要建立起一套科學、高效的監管機制，要嚴格按照規章流程以及明確的制度來完成施工內容，要從施工的第一步就要進行嚴格的管理，確保施工當中的全部工序都能夠按照科學化和有序化的標準來進行。(1)積極引進和應用最先進的項目建設技術。開發商要積極尋求最新的項目建設技術，從技術層面來提高施工效率，盡可能的縮減工程時間可以有效的降低工程成本，這些必須要提高工程施工技術來完成。(2)完善簽證管理。通常情況下，必須要先辦理現場簽證，經過層層審查之后，才可以進行施工。如果發生了現場簽證行為，開發商就必須要提前做好成本核算工作，經過核算，證明合理之后才能夠繼續下一步的工作內容。(3)工程人員要深入現場。在項目工程實施過程當中，工程人員必須要深入到施工現場，進行深入的調查和監管，要對各項簽證材料的真實性進行審查與評估，要仔細分析與探討施工方案的科學性與可行性。

　　3、結束語

　　綜上所述，要想實現房地產開發商經濟利益的最大化，就必須要隊工程造價進行全面的控制，房地產開發商必須要從自身做起，從自己身上發現問題，找出原因，依靠自己的力量去尋找到最有效的解決方式和途徑，確保房地產項目工程造價控制目標的實現。

　　參考文獻：

　　[1]李秋全.土木工程管理與工程造價的有效控制[J].工程技術研究,20xx,(2):180+189.

　　[2]李榮.關于工程造價管理中的要點問題探析[J].南方農機,20xx,46(5):92+96.

　　[3]徐金禮.論房地產工程造價成本控制管理[J].住宅與房地產,20xx,(30):110.

　　[4]李菁.房建建筑工程的造價成本控制對策[J].工程技術研究,20xx,(6):160.

房地產論文5

　　隨著我國經濟建設的不斷深入，房地產企業不僅需要保持良好的業務素質，也需要不斷完善企業的相關機制，提高對于企業內部財務的管理與控制。一般來說，房地產企業的財務管理與其他企業還是存在一定的區別，滿足不同用戶的需求成為房地產企業發展壯大的根本。在這種情形下，企業的財務管理也需要與時俱進，不斷改進管理理念以及管理技術，為企業的良好發展保駕護航。本文就新時期房地產財務管理以及控制的相關措施進行詳細的探討。

　　一、房地產企業財務管控的概念以及意義

　　所謂房地產財務管控，是指企業通過運用先進的管理技術以及管理理念，局部和綜合結合的方法以及多樣化的會計方式對企業在從事經營過程中所有的行為進行科學和合理的控制、監督以及規范。企業進行財務管理，主要是提高企業在日常運行中的工作效率以及資產安全，保證財務信息學的真實程度，從而在企業進行新的決策時提供有效的參考，提高企業的經濟效率。房地產企業與其他企業有著一定的區別，財務管理具有以下特點：首先房地產產業鏈比較長、資金需求大、投資周期長并且中間環節多，這些決定了房地產企業財務管理的復雜性和高難度;其次房地產企業財務管理要處理好外部和內部的關系;最后是房地產企業的財務風險以及經營風險都比較高，這要求財務管理人員具有很好的職業素質和風險預測能力。

　　財務管理是企業的一項重要管理內容。房地產企業需要大量的資金作為支撐，企業的目標就是通過合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產財務管控的意義就顯而易見：第一，財務管控是企業整體管理水平的有效體現，能有效調節各個部門之間的關系，協調財務活動，通過對企業的財務進行預算以及監測，保證企業朝預期的方向發展。第二，企業的財務管控是當今信息化財務管理的一種必然要求。科學技術的進步，信息技術在財務管理中的應用越發廣泛，之前簡單的財務管控手段已經不能滿足企業在新時期的發展需求，使得開放化和網絡化的財務管理制度和體系出現。最后，企業內部的財務管理對于企業的治理和結構具有很好的.完善作用，能將企業較為分散的經濟活動有效的統一起來，保證企業長期的經營目標有著舉足輕重的作用和效果。所以，房地產企業的財務管理對于企業的發展和運營來說，必不可少。

　　二、房地產企業財務管理的現狀及存在的問題

　　(一)房地產企業內部管理和控制制度薄弱

　　房地產企業在日常生產活動中的流動性以及各個項目之間的獨立性，使得企業內部的管理和控制的難度也比一般生產性質的企業高，財務內部控制也顯得較為薄弱。主要體現在以下方面：首先內外部審計監督乏力，內部審計部門職能弱化，目前很多房地產企業內部監督評審主要依靠內部審計部門，而有些單位的內審部門隸屬于財務部門，與財務部同屬一人領導，內審在形式上缺乏應有的獨立性，在職能上也未發揮作用;其次企業的存貨管理不夠完善，很多企業因為存貨而占用的資金通常會超過成本的兩倍，這樣容易造成企業在資金周轉方面的流動不暢，增加資金的占用成本，嚴重影響企業的運行;第三，應收賬款的控制不強。房地產企業經營過程中，產品的生產周期比較長，容易導致資金的回收時間較長，這就存在很大的風險。很多企業也沒有嚴格的賒銷制度和收賬手段，導致企業的應收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴重影響企業的經營效益和資產的運轉。

　　(二)企業財務管理和控制的意識淡薄

　　房地產行業的高利潤在帶給企業充足資金的情況下也會使企業的管理者和領導者對財務管理和控制不夠重視。在企業的發展過程中，我們發現目前落后的財務管理制度以及理念已經很難適應和滿足新時期房地產企業的發展需求，并逐漸影響企業的發展壯大。很多企業對財務的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導致財務工作出現很多問題，比如賬目不清、會計信息失真以及核實不明等情況，給企業造成了一定的經濟損失也影響著企業的健康發展。

　　(三)企業未建立健全預算管理制度及績效考評獎懲機制

　　目前，盡管有些企業對財務管理中的費用預算管理也比較重視，但在預算的編制和執行方面仍然存在很多問題。一些地產企業在項目前期階段著急上項目，沒有對成本進行合理的測算及層層落實，預算計劃做的并不細致，另外地產企業的開發周期長，在過程中無法做到費用預算根據實際情況進行相應的調整，導致預算與實際嚴重脫節，使得預算形同虛設，這些嚴重影響企業的財務預算管理工作效果，進一步導致企業財務管理工作的實施和企業經營效果和質量的嚴重下降。有的企業只有預算管理機制，未與績效考評獎懲機制結合起來，無法確保企業預算管理目標和低成本戰略目標的實現。

　　(四)企業財務管理人員素質有待提高

　　財務部門的設置通常是金字塔形的，這種模式導致財務管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財務管理制度以及財務設置已經很難滿足目前房地產財務管理的實際需求，尤其是在信息化趨勢下，很多工作都需要通過信息化的手段完成。新時代也需要更加專業和高素質的財務管理人員加入到財務管理的隊伍中來，更好的運用先進技術和手段以及理念，完成財務管理工作。但是，受制于傳統模式的影響，目前的企業財務從業人員理念相對較為落后，也缺乏主動學習財務相關知識的積極性，業務水平相對低下，不能適應新時期財務管理發展的需求，對財務管理造成一定的制約作用，也不利于企業健康發展。

　　三、改善房地產企業財務管理和控制的措施

　　(一)不斷完善財務內控制度，加強財務內部審計

　　不斷建立和完善對于房地產企業財務管控的內部制度，這是做好財務監督工作最為基本的要求，也是貫穿企業整個生產和經營活動的各個方面的。房地產企業需要根據會計的相關要求逐漸健全企業內部財務管控的制度，建立起內部核查、會計核算、財產清查等一系列完整的財務管理的制度，密切監控企業的存貨、資金、成本核算以及應收賬款等情況，有效降低企業管理的成本，保證企業能夠健康、安全運行。另外，企業不但需要對財務進行內部嚴格的管控，還需要對企業的決策以及相關的規章制度的執行力度進行控制和審計，保證企業所有進行程序都科學合理。加強企業的內部審計，可以從以下幾個方面著手：首先是要建立職務的分離制度，合理安排財務管理工作的每個崗位，明確每個崗位相應職責;其次是要建立財務會計控制制度，主要包括財會工作規則、核算流程以及財會人員的責任;第三是要建立授權審批控制，明確財務人員的授權的權限及相應的承擔責任;第四是要建立企業現金與銀行存款的管理制度，確保企業資金運轉健康。

　　(二)加強企業財務管理和控制的意識

　　首先要加強企業領導者對于財務管理和控制的重視，放棄房地產門都要定期檢查資金是否到位，是否專款專用，對于那些資金沒有到位、擅自挪用資金的基建項目，要及時進行整改，保證計劃的落實。

　　四、結束語

　　總而言之，基建項目是一項投資大、建設周期長的工作，財務管理在基建項目中至關重要，直接決定了基建項目的社會效益能否實現，關系著事業單位的發展，財務工作的目的是做好基建項目資金的考核、監督、控制和預算，財務工作這不僅要對項目實施的可行性進行分析，還要了解實際花費的資金和預算之間的差額，對財務管理工作提出有效合理的建議。事業單位基建管理部門一方面要正確履行本部門的職責，另一方面還要合理承擔項目投資人或者業主的角色。建設部門的會計核算是單位會計核算范疇中比較重要的一部分，包括招標投標管理、合同談判、合同管理、工程量價審核、竣工結算、財務決算等。由于各方面的原因，事業單位的基建財務工作總是存在著各種各樣的問題，有的是主觀原因造成的，有的是客觀原因造成的，但無論是哪方面的原因，事業單位必須充分重視，正確的認識基建財務管理工作的重要性，及時發現問題，并立即采取相應的解決措施，不斷提高本單位基建財務工作的水平。

房地產論文6

　　在現代房地產開發項目管理當中，經常碰到工作任務的計劃時間屢屢打破而拖延的情況，給項目成本控制造成極大浪費。有一個可行性的計劃顯得非常重要。本文主要對現代房地產開發項目計劃管理進行探討。

　　前言

　　現代房地產項目的計劃管理貫穿了整個項目開發過程，項目計劃管控同樣也是成本管控，項目計劃控制得好，就能保證整個項目的資金計劃、銷售計劃按照預期實施。進度管控不到位，出現設計拖延，招標拖沓，施工滯后等現象，無疑會在很大程度上加大了項目的隱性成本。正因為此，現代房地產項目開發過程中應該加強計劃管理。

　　1.現代房地產企業開發項目計劃管理的重要性

　　房地產開發項目進度控制直接關系到產品進入市場的時間，關系到開發商的經濟利益，同時也關系到消費者的利益。房地產項目開工后，房地產企業不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，尤其是商品房開發過程中已經支付定金的購房人，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項目竣工驗收。項目計劃進度必須服從公司經營進度的需求。現實中，房地產公司確能做到上述兩點，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工，以此造成的后果是以犧牲工程質量為代價，將問題爆發于物業管理階段，加大了公司物業管理成本，降低了公司美譽度。

　　在項目管理中，項目的特殊性決定了項目中必然包含種種相互關聯的任務和不可預知的風險。項目本身的設計、功能、技術、施工、外部環境等不確定因素，對項目的計劃執行會產生各種各樣的影響。作為項目實施的指導性文件，項目計劃對項目的預期目標進行籌劃安排，將項目的全過程、全部目標和全部活動統統納入計劃的軌道，使人力、材料、機械、設備和建設資金等各種資源得到合理充分有效的運用，以期實施過程中及時對各階段各環節進行協調，達到質量優良、工期和造價合理的預定目標。

　　2.現代房地產項目各項計劃的編制內容及要求

　　2.1發展控制計劃

　　房地產項目開發的發展控制計劃是房地產項目開發的總綱性計劃，在這個計劃中，我們必須明確項目開發的關鍵工作的時間控制點。發展控制計劃是公司各部門工作的內控計劃，編制發展計劃時，讓有經驗的各類專業員工參與，盡快可能預計項目開發過程中可能出現的困難，時間安排要合理，以保證計劃具有可操作性，避免在項目實施過程中不斷地調整計劃，一定要確保發展控制計劃作為總綱性計劃的嚴肅性。

　　2.2工程實施控制計劃

　　工程實施控制計劃是工程實體施工進度安排的控制計劃，主要是指導項目工程現場施工的控制計劃。工程實施控制計劃的編制內容主要是：總包單位工程實施的階段性時間控制點，工程實施控制計劃，既要考慮工程關鍵性控制點時間，又要考慮各分包工程穿插及搭接的合理性，具有全面、系統控制工程實施的功能，具有可操作性。工程實施控制計劃的編制，要求房地產企業的工程師具有較高的專業素養和較強的協調能力，熟悉各個分部工程的實施流程，這是建筑市場結構變化的結果，也必將是建筑市場專業化程度不斷提升的結果。

　　2.3施工圖出圖計劃

　　施工圖出圖計劃就是工程項目所用施工圖的安排計劃。對于一般的工程，需要的施工圖主要是：基坑支護施工圖、常規建筑結構設備專業施工圖、售樓準備工程施工圖、外墻裝飾施工圖、各種內裝施工圖、室外管線施工圖、園建綠化施工圖、各種專項工程施工圖等。

　　2.4承建商分包計劃

　　承建商分包計劃是房地產企業根據擬分包的工程選用承建單位的計劃。編制承建商分包計劃之前，房地產企業須明確擬分包的工程，分析分包這些工程的可行性、合理性和經濟性，估計對現場管理帶來的影響;在承包商分包計劃中需要充分考慮承建單位進場的準備時間。

　　2.5甲供材料進場計劃。

　　在甲供材料進場計劃中需要清楚分析擬甲供材料的可行性、經濟性，充分考慮對現場施工管理的影響，明確擬甲供的材料種類。

　　2.6工程成本控制計劃。

　　工程成本控制計劃是房地產企業在工程實施之前制定的工程成本預控計劃，以保證項目的工程成本高度受控。其中預計費用的分項應與擬分包工程項目一致，以便工程實施過程中對工程成本進行動態調控;明確項目的檔次定位，確定工程質量、檔次標準，制定各分項費用的套用標準。工程成本計劃的.編制，不僅是合約預算部門的事情，更需要設計、工程技術人員提供詳細的設計意圖和工程技術要求。

　　2.7費用支付計劃

　　費用支付計劃是項目開發過程中支付工程勘察費、設計費、工程進度款、營銷費用等項目費用的計劃，由財務部門根據合約預算部門的工程費用階段需求量、規劃設計部門的設計費用需求和營銷部門的營銷費用需求量編制而成。費用支付計劃是整個項目管理的經濟保證，支付計劃不能較好地執行，項目管理其它計劃的執行將無從談起，所以支付計劃至關重要。

　　3.有效地執行房地產項目的各項計劃措施

　　計劃的再好，不如執行的好，重在執行。執行是對計劃的實施，沒有一只有效執行力的團隊，再好的計劃也是一個表面文章;但是，反過來講，只有一個有執行力的團隊，才能共同編制出一個有效可行的計劃;兩者是相補相成、互為辯證的關系。管理是計劃、組織、實施、協調和控制，計劃是管理工作的第一步，是基礎。房地產項目的計劃執行可以分為二條線進行。一條是宏觀的，由制定發展計劃的總經理辦公室，定期檢查發展計劃的關鍵性控制點是否得到了落實，如果沒有，則要召集相關部門檢查出現問題的原因，協調責任部門制定補救措施，如果時間實在無法挽回，則要確定后續關鍵性控制點的應對措施。另一條是操作層面上的。為了保證各項計劃能夠有條不紊地執行，現場的實際情況及時反饋到各部門，有先后關系的事情能夠有人及時跟蹤過問，保證項目的實施操作連貫、流暢，應該有一個部門全面來跟蹤協調各項計劃執行落實情況。現場項目部作為全面負責現場操作的部門，公司各部門的工作都要在現場項目部匯集，現場項目部是公司各部門的延伸，現場項目部應該作為各項計劃落實的牽頭部門。項目部根據工程實施控制計劃控制現場的進度，并將現場的實際進展以及資源的需求及時反饋到公司各部門，比如：哪些分包工程何時具備施工條件，需要分包單位進場的信息告之合約預算部、哪些甲供材料需要進場了告之物資部門、承建單位工程進度款的應急支付需求告之財務部門等等。為了完成這些工作，一般項目部應設置項目經理全面負責計劃管理的協調，平時不能解決的問題，項目部經理提到公司工程會議上解決。

　　同時，項目部牽頭落實各項計劃的好壞，依賴于公司各部門的協調配合。公司各部門要樹立為現場服務的意識，急現場之所急，作為現場的資源配置工作，各項計劃的落實在于不斷的實施、檢討、配置資源、再實施、再檢討如此反復，檢討的工作應該制度化，保證將影響進度的因素及時反映出來，及時解決。

　　項目管理者聯盟

　　4.小結

　　從計劃的編制與組織、實施、檢查、糾偏等各個環節，都離不開計劃思維。一個團隊實施一個項目開發，也離不開有效計劃方案的支持。項目計劃管理是現代房地產企業項目實施全過程中一項重要的管理內容，對項目的銷售、成本、預期收益等都會造成直接的影響。作為現代房地產開發企業必須加強項目的計劃管理。

房地產論文7

　　論文摘要：隨著國家調控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場競爭，我國房地產企業內部費用成本的壓縮空間越來越小。科學的稅收籌劃，對于提高企業的經濟效益、增強企業的競爭實力乃至促進整個房地產行業的發展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對當前我國房地產企業的稅收籌劃進行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風險的防范。

　　論文關鍵詞：房地產企業,稅收籌劃,籌劃風險

　　一、引言

　　房地產企業投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利，就必須根據企業本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創造成本優勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業在考慮其生產經營戰略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。

　　二、稅收籌劃的基本理論及依據

　　稅收籌劃，是指在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規（稅法及其他相關法律法規）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃。現代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業契約理論與稅收籌劃。科斯的企業契約理論認為:“企業實質是一系列契約的聯結”企業與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業就有動力和機會進行一些安排，以實現企業的價值或稅后利潤最大化的目標。

　　三、房地產開發企業進行稅收籌劃的部分方法

　　房地產業所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅等，房地產業的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業自身的'特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現行政策下，房地產開發企業如何能夠實現良好業績，獲得企業的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

　　1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環節，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優惠。因此，在實踐中，房地產開發企業可以將企業的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發企業通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節房地產開發企業和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業承受較低的土地增值稅。

　　2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規定:可以對從事房地產開發的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發成本里進行加計扣除。

　　四、充分關注稅收的籌劃風險

　　風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經濟手段及技術手段對風險加以控制，規避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規的有關規定，使得房地產企業沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發稅務機關對企業進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業經營環境的多變形、復雜性及不確定事件的發生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業管理等多方面的知識，具有很強的專業性和技能性，需要專業技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優化選擇的結果。優化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業整體利益最大。

　　參考文獻

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　　2 注冊會計師全國統一考試輔導教材稅法[M].北京:中國財政經濟出版社,20xx.

　　3 中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細則。

房地產論文8

　　一、正確理解泡沫經濟與經濟泡沫的涵義

　　要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。

　　什么叫泡沫經濟?《辭海》(1999年版)中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。”

　　從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：

　　(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。

　　(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。

　　(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。

　　(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的`時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。

　　二、經濟泡沫的利與弊

　　在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

　　一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。

　　另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。

　　三、房地產業與泡沫經濟的關系

　　在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：

　　1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。

　　首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。

　　其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。

　　再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次高潮”。

　　2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。

　　應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：

　　(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。

房地產論文9

　　近年來，我國政府不斷完善房地產行業的調控力度，有效的控制了房地產行業的不合理增長，極大程度上穩定了我國的市場經濟秩序，與此同時，房地產企業的發展速度也變得日趨穩定、發展方向也逐漸合理。另一方面，隨著建筑材料成本、地基成本以及施工成本等費用的增加，建筑企業在工程項目中獲得的利潤也在逐漸降低，嚴重制約著房地產企業的生存和發展。使得我們不得不采取成本核算的方式，有效的降低工程項目的建筑成本。對此，本文在參考前人研究結果的基礎上，結合筆者多年的工作經驗，建議采取核算工程成本的方式降低企業在施工過程中造成的不合理消費，從而增強企業的經濟交易和市場競爭力。

　　一、當前房地產成本核算中存在的幾個突出問題

　　(一)尚未建立統一的成本核算對象和規范的歸集口徑

　　1.成本核算對象不統一通常情況下，房地產的開發需要經歷獲取土地使用權、規劃調整設計、工程施工、銷售、竣工驗收以及物業管理移交等階段。開發周期長面對的不確定因素繁多，還要面對企業內部設計變更、人力資源、物力資源以及財力資源之間的組合等不確定因素，面對這些不確定因素使得不懂工程的財務人員無法確定成本核算對象。房地產企業開發的產品有高層建筑、多層建筑、商業用房、居民用房以及公建用房等類型，存在著十分明顯的復雜性。以至于很多房地產企業在開展成本核算工作時，常常根據企業發展需要和會計工作人員的工作水平肆意確定核算對象，根本沒有形成統一的成本核算對象。

　　2.歸集口徑不規范受房地產開發進度和工程分期等因素的影響，在施工過程中會造成一定的間接費，而這些間接費用不能作為工程項目的成本進行計算，如果我們不能在開展成本核算工作時，不能有效的對其進行劃分，那么成本核算結果中就會受到間接費用的影響而變得不準確，這也是為什么工程項目在開發后期會出現大量未歸類間接費用的原因。繼而企業內部的資金就會出現難度加大的分攤工作，再加上分攤資金具有明顯的對養性和復雜性，也在一定程度上加大的房地產也得的難度大幅增加了成本核算的難度，使得成本核算結果的準確性和實用性大大降低[3]。

　　(二)核算結果不能正是反映實際成本

　　就目前的房地產企業而言，工程款的支付時間和工程量的完成時間之間存在著一定的差異，而一旦工程款支付進度比工程量進度慢，那么我們計算出來的工程承包就很難真實的反應工程的進度。產生這一現象的原因主要是因為施工單位從上報工程量到工程投資監理審批、核實這個階段，需要花費大量的時間，且監理單位的意見是會計人員核算工程成本的'主要依據，因此，工程成本核算的工作要晚于實際的施工進度。

　　二、提高房地產成本核算工作質量的策略

　　(一)統一成本核算質量，規范歸集口徑

　　1.統一成本核算對象確立原則雖然影響房地產成本核算的對象繁多，但是開展成本核算應遵循的原則是一致的，主要包含了有助于成本費用的歸集、有助于成本的及時結算、有助于成本監控的需要等。如果工程項目的開發量較小，我們則以將整個工程項目都作為成本核算的對象，并設立專門的核算對象，以確保有效的增強成本核算結果的準確性。而對于那些開發量大、施工周期長的工程項目，可以結合開發項目范圍、是否分期及業態等情況來確定成本核算對象，關鍵是與預算口徑成本核算對象一致，這里的一致性關系到后續成本管控的落實。

　　2.規范和約束歸集口徑本文建議從以下兩個方面入手，規范成本歸集口徑：第一，要求相關業務人員在從事工程款支付活動時，注明單據上注明成本的類型，這樣財務人員可以準確歸集成本項目做到與預算部門的成本口徑一致[5]。第二，在共同成本、期間費用的分攤方面總結如下：在房屋竣工結算后，這類費用經過兩次分攤進成本核算對象開發成本，分攤表如下：第一次分攤：將土地成本(按占地面積分攤前期費用(按建造面積分攤)消防工程按(按建設面積分攤)基礎設施(按建筑面積分攤)借款費用(預算造價法)期間費用(按建設面積分攤)進入住宅、商鋪、車庫、寫字樓、幼兒園、會所、物業。第二次將公共配套實施分攤入可售成本核算對象：幼兒園(按建設面積分攤)、會所(按建設面積分攤)、物業(按建設面積分攤)分攤進入住宅、商鋪、車庫、寫字樓開發成本，通過二次分攤將所有費用分攤到具體的成本核算對象上，大大提高成本核算的準確性。

　　(二)采取權責發生制核算成本，增強工程成本的可靠性

　　收付實現制是當前房地產業廣泛使用的成本核算方法之一，這種計算方式是在沒有發票和其他票據的前提下，估計出工程項目的成本消耗情況，繼而出現成本核算結果與實際工程支出不匹配的現象。因此，本文建議會計工作人員在實際的工作中，尤其是核算大型開發項目的成本時，應成立成本管理工作小組，并通過開展經驗交流和組織培訓等方式不斷強化管理人員的工作水平，使其可以獨立應對工程項目中各環節的成本消耗情況，在實際工作中由于一般工程進度大于付款進度、付款進度大于發票進度從而造成賬務無法真實反映工程實際情況，為此可用工程量審批單入賬，未付的工程款掛應付賬款科目，發票到再沖應付賬款財務在實際工作中只有不斷摸索適合本行業、本公司的實際情況，在會計制度允許的范圍內，積極有限的組織本企業的成本核算體系工作，為成本核算提供真實可靠的數據支持。

　　(三)地產公司成本控制的核心是項目預算管理

　　從項目前期開始就應成立成本控制領導小組，由總經理、財務總監、預算總監、項目經理、銷售總監及相關人員構成，對項目可行性進行深入的研究，財務部要根據相關部門提供數據運用專業知識對此項目做出稅收預測、資金預測、項目利潤預測給成本控制領導小組以供高層決策，在項目建設前期財務要不斷與成本控制小組(成本控制小組成員含設計院設計人員)其他成員溝通，從設計階段開始控制建造成本，在設計合同中約定由于設計失誤原因造成建設成本增加設計部門應負擔的相關賠償，最終落實項目總體造價及分項目造價，用此數據作為招標價與建設方簽訂建設合同，在合同中約定后期工程簽證不能突破的比例及增加簽證的審批手續，嚴格控制簽證的發生，在項目建設過程中財務要嚴格控制建設成本的支出，做到按項目進度控制開發成本的支出，財務人員經常到建設一線對項目建設進度進行把控，會同其他相關部門對工程質量進行監督，在項目驗收階段與造價部門緊密聯系對乙方結算金額進行復核對已付款金額進行核實，確保結算款的真實性，對整個項目實際開發成本與預算成本比對，對成本控制情況做出財務分析，并做好相關數據的收據收集工作，為企業下一個項目提供管理數據。

　　三、結束語

　　從上述內容我們不難看出，成本核算在增強房地產企業經濟效益和市場競爭力方面有著十分重要的作用，是房地產企業賴以生存和發展的畢竟之路，成本核算對象、歸集口徑以及核算內容等都是影響成本核算結果準確性的關鍵因素，身為房地產工作人員的我們，只有在日常的工作中不斷總結和積累經驗，積極完善自身的專業知識和工作能力，才能有效的發現當前當地產行業成本核算工作中存在的問題，并采取行之有效的措施加以應對，為我國房地產企業的生存和發展奠定堅實的基礎。

房地產論文10

　　隨著我國經濟的發展，房地產業開始越來越受到重視，房地產開發項目成本管理也變得非常重要。房地產開發項目產品有著一次性、多變性與不確定性的特點，其特定開發項目適用于一次性設計，而一些環境與項目的設計相對較為多變。要想降低開發項目成本，就要對造價成本進行管理與控制，使得房地產項目的開發質量不斷提升，為人民提供更為優質的生活環境。

　　房地產幵發項目的成本管理直接決定了其發展方向與長久性，其對成本進行控制是為了在工程質量良好、開發期限可以保證的前提下，保證所完成建筑產品成本的合理性，要對項目進行全過程管理、全方位的控制，將多種可以對成本進行干擾的因素排除，要將激勵競爭機制建立起來，全員簽訂管理目標責任書，實行獎懲制度，促進房地產開發項目的經濟效益的良好發展。房地產開發項目的成本管理主要分為以下四個階段：

　　一、策劃準備階段

　　策劃準備階段的成本管理與控制決定著開發項目經濟效益的成敗。相關調查表示：每個項目的策劃對成本和效益都有著35%的影響，策劃階段的成本管理是對項目進行地段地塊的選擇和建設方案的設計。要對地價與出讓金進行了解，對拆遷等補償費用的髙低進行比較，配套設施的費用要明確。然后經過與銷售價格的平衡，選擇出最好的地塊。確定建設方案，在建設地點選擇完畢以后，方案的建設對開發的成本和效益非常重要，利用建設方案進行招標。開發商要對區域總體設計進行招標，對建筑設計進行招標，對投資進行估算。組成評審專家組對方案進行評定，專家組包括技術專家和經濟專家。業主所選定的必須是技術指標與經濟指標最佳的中標方案。如果選擇的是技術指標最佳而經濟指標較差的方案，就要釆取有效的措施對其進行優化，經濟學家要對投標人評標時的投資估算進行審計與評估，保證投資估算的真實度與可靠度，減少實施中標方案時估算值突破情況的發生。

　　二、設計定型階段

　　在設計定型階段中，對成本的管理與控制，是利用策劃批準的方案，對初步的設計進行整理與擴大。相關調查表示，設計定型階段的工作效率直接影響了項目成本的管理，所以，加強對該階段工作的管理是非常重要的。因此，設計者或設計團體必須是設計水平與專業水平較髙、具有豐富的實踐經驗、較強責任心的人或團體。在設計開展之前，業主與設計委托者雙方必須簽訂委托書與設計合同，合同條款要包括技術經濟指標與監督配合等，要對設計在實際運用中所達到的技術經濟指標進行考核，要有獎勵或懲罰的考核制度。在設計開展以后，業主應利用專業技術經濟人員對設計進行全過程跟蹤。在對初步設計進行擴大時，要與設計人員對技術方案進行研討，如建筑的基礎類型、管道的選型等，對信息要大量搜集，對設計人員進行市場行情的反饋，使其可以在項目中運用新型技術與材料。這樣建筑產品的檔次也就得以提髙，工程成本也可以有效降低。造價人員要對技術方案進行經濟比較，使得成本的髙低顯露出來，更好的為業主的決策進行參謀。在這個階段有兩個誤醫，必須都對其進行防治：第一個誤區是對設計人員有著完全依靠的行為，從不對設計進行過問；第二個誤區是對技術方案沒有進行經濟評估、成本的分析。要利用經濟專家和造價師對設計院出示的設計概算進行審計評估，保證其真實性與可靠性，要查找出超出投資估算的原因。如果是技術方案原因，應在施工設計的時候對其進行優化，對設計人員優化設計方案工作進行配合。業主方的專業人員在施工設計應該對技術方案設計進行督促，并對設計計算的結果進行了解，對單項設計加以重視，注意其經濟性，對配筋數量隨意加大進行預防。以期在設計階段強化開發項目成本管理，從而有效降低工程成本。

　　三、施工實施階段

　　施工實施是設計階段成本管理的繼續，主要的特征是以下幾點：

　　1.較強的針對性

　　施工階段成本管理對象很明確，完成特定的產品所需成本，但是目前還存在很大的.風險，不確定性較強。

　　2.三個基本要素、一個指標這個過程指標的組成是利用三個基本要素與一個指標完成的，要素是：項目成本、項目工期、項目質量；指標就是項目的安全性，必須將二者進行統一，使之可以相互影響與促進。

　　3.利益主體

　　施工實施階段會涉及到很多利益主體，這些利益主體是承包商、供應商等，整個施工過程的完成都是由他們的合作來進行的。在對設計進行確定以后，施工任務的完成多采用以下兩種方法：招標發包法，承包商通過中標獲得施工任務并將其完成；自營施工法，在選擇施工材料時，要選擇質量較好且價格較低的，要對不同廠家的材料進行比對。

　　施工結束以后，要對工程竣工的決算和財務決算進行編制，其對成本控制是非常重要的。利用竣工決算對成本目標制定與貫徹情況進行考査，査看其是否有偏差。總結經驗、得出教訓，使企業管理的水平得到提高，成本控制能力得到加強。

　　四、保修服務階段

　　這個階段成本是由施工質量決定的，所以要將工程質量工作做好，降低保修費用。要將商品房的使用說明書和保修書做好，將開發商與物業管理、用戶等在保修時應該承擔的責任與費用分清，為開發商減少不必要的保修支出。

　　在選擇物業管理公司時，要對其業務水平的髙低、管理素質的情況進行了解，選擇業務水平較高、管理素質良好的公司來對項目的業務管理工作進行承擔，可以使開發商的信譽得到有效提髙。

　　五、結語

　　總而言之，房地產開發項目對成本進行全面地管理與控制，是綜合地管理與控制，但對經濟造價進行單一的管理不能達到項目成本控制的目的，因而其管理過程應該是動態的。利用各種手段將不確定的因素進行優化，成為了特定因素，從而更好的對成本進行了控制和管理，促進了房地產企業的發展。

房地產論文11

　　從我國目前房地產企業的發展趨勢來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發展空間，并且短時間內不會衰弱[1]。房地產企業在我國經濟建設體系中所占比重較高，從最初進入房地產企業開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業良性運轉，但就目前我國房地產企業整體經濟情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時發現和解決，勢必會影響房地產企業日后的發展，并且在激烈的市場競爭中處于劣勢地位。因此加強資金管理的力度，創新管理方式，使其能夠順應時代發展的需求，是當前房地產企業重點關注的話題。

　　一、房地產企業資金管理中存在的問題

　　（一）盲目投資，資金規劃不合理

　　房地產企業從建立之初到穩定的運營發展具有周期長、耗費大等特點，在發展的過程中，完全依賴企業自身的資金運轉是不可能實現的，因此房地產企業需要通過銀行借款等融資方式進行負債融資，從近幾年的情況來看，房地產企業的負債率較高，幾乎每個房地產企業都有大筆的負債額。某些企業資金沉淀嚴重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風投資導致資金未以有效產出的形式流回企業，導致資金的利用率進一步降低。對于房地產企業而言，有效的資金預算和合理的資金規劃，是企業最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實際情況來看，部分企業在資金投資和規劃上還存在著諸多的不足[3]。

　　（二）融資渠道單一，主體不明

　　資金管理的原則在于主體明確，責任明確，且應該加強對資金的監督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產企業在此方面的規劃并不到位，還需要作進一步的努力，來確保資金的正常使用和流動。多數房地產企業巨大數額的投資和收款，并沒有明確監督每一筆資金的具體流向，導致正式啟用資金的階段卻發現資金已經被占用，只好拆東墻補西墻。另外，房地產企業本身的資金不足以支撐企業正常運轉，因此需要通過多種方式加強外部融資，然而目前房地產企業融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業的資金的利用和周轉更為緊張，若房地產企業想要穩定長期的發展，就必須要解決上述所有問題。

　　二、提升房地產企業資金管理水平的有效措施

　　（一）做好資金預算，促進資金良性運轉

　　房地產企業不同于一般的企業，每一筆進賬和出賬的資金數額都較大，且投入和產出比例也較大，因此做好房地產企業的資金預算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎性環節，更是確保企業良性運轉的有效方式。進行有效的資金預算，上一年年末做好所有款項的整理和總結，計算盈虧狀況，并且將不可動用資金和閑置資金詳細記錄處理，注重處理的細節。每年年初，財務部門則根據上一年的企業運營情況以及當年企業發展的趨勢，做好資金預算計劃[4]。要求資金預算計劃既能夠滿足企業本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運轉，對于閑置資金應該加以利用，促進企業的發展。資金預算由資金預算收入，資金預算支出兩大主體內容構成“資金預算最核心的內容是企業通過經營活動帶來的現金凈增加額，預算支出最核心的內容是企業投資所需資金支出。”以此為核心，把握企業的“脈搏”，突出計劃重點，有效節約公司融資成本，并且在預案審核通過后嚴格執行。

　　（二）合理規劃資金，重視風險管理

　　在做好資金預算之后，應該嚴格按照資金預算方案執行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業能夠運轉的資金優先利用。但資金預算只是年初的一個計劃方案，在現實發展中有很多不可預估的因素會影響資金的周轉和利用，此時需要企業財務管理者嚴格依照合理規劃的處事標準作出新的資金決策，從而調整預算方案，將資金合理有效的'利用起來。另外，在資金管理的工作任務中，風險管理是其中及其重要的一項任務，主要分為使用風險，在途風險和或有風險。資金的使用風險一般是指房地產企業的投資風險，對于這種風險，做好市場調研，加強對投資項目的可行性調查論證，項目評審以科學化，專業化的標準進行，在項目投資之初就將風險概率降到最低，也就是說這種風險屬于預先通過有效手段可控型風險。而在途風險通常會發生在企業資金結算過程中，要求財務人員注重結算票據的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉帳支票”為結算手段，選擇更為安全的結算方式，有助于規避風險發生的概率[5]。

　　（三）擴寬融資渠道，加強資金動態流向的監督力度

　　房地產企業應定期，不定期地對資金使用情況進行監督和核查，明確企業資金的動向。一般情況下，可通過企業的日常的報表全面了解資金的動向，而且要定時進行專項檢查，了解和知悉資金預算執行過程中的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的解決方法，尤其是對于應收帳款，預付帳款，其他應收款等資金往來賬目的管理，逐筆跟蹤，強化監督，明確責任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進行管理。另外，房地產企業的資金因支出數額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應該擴寬融資渠道，利用各種方式為企業籌集到足夠項目運轉的資金，避免因資金不足而損失重要項目。另外，房地產企業應該制定明確的責任制度，業務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強企業的內部審計工作，注重沉淀資金的盤活，將企業本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個企業的經濟效益。

　　三、結束語

　　房地產企業的資金運轉需要在財務人員的精確計算下進行，并且房地產企業資金數額較大，在企業本身資金不足以支撐企業發展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業的發展。因此房地產資金管理工作是企業發展的核心任務，有效的資金預算和規劃，在強有力的監督體制下落實施行，能夠保障企業在激烈的競爭中獲取一定的優勢，從而在房地產企業更好更快的發展。

　　【參考文獻】

　　[1]吳春桃. 房地產企業資金管理存在的問題與對策[J]. 中國集體經濟，20xx，14：111-112.

　　[2]高峰. 探討房地產企業資金管理存在的問題與對策[J]. 四川水泥，20xx，09：185.

　　[3]任翠玉，魏紅珠. 房地產企業現金流管理存在的問題與對策——以園城股份為例[J]. 財務與會計，20xx，03：28-30.

　　[4]董剛. 房地產企業資金管理存在的問題及對策[J]. 東方企業文化，20xx，24：202.

　　[5]陳莉. 論房地產企業資金管理內部控制的問題與對策[J]. 管理觀察，20xx，15：88-89.

房地產論文12

　　房地產營銷就是通過市場營銷的理念和方法將開發商的產品信息傳達給客戶，將客戶的需求反饋給公司，最后促使成交的過程。網絡營銷是以現代營銷理論為基礎，借助網絡、通信和數字媒體技術實現營銷目標的商務活動，它是由顧客價值變革、科技進步、市場競爭等綜合因素促成的，是信息化社會的必然產物。

　　信息化時代，網絡成為了信息傳遞的重要載體，在這樣的形勢下，房地產營銷者有必要將自己的營銷活動全部或部分建立在互聯網的基礎之上，對傳統的直接營銷方式做必要補充。具體來說，房地產網絡營銷首先是建立自己的網站(homepages)，然后將該營銷項目在互聯網上的域名地址借助各種方式讓消費者獲知，而消費者則根據自己的需要瀏覽房地產企業或項目的網頁，對正在營銷的房地產項目進行了解，同時可以在線向房地產營銷網站反饋一些重要的信息。

　　一、我國房地產網絡營銷現狀

　　網絡營銷的發展使房地產市場從一個狹小、有形、傳統的小市場走向了廣闊、無形、現代的大市場，可以說傳統房地產營銷方式已經遠遠不能滿足日益多元化的市場需求，因此房地產網絡營銷已成為并將持續作為房地產業的主戰場。相對于通常意義上的網絡營銷，對房地產這類特殊商品的網絡營銷的研究起步比較晚，尚未形成一套完整的成熟的科學體系，對于實際企業決策還處于一個比較膚淺的階段。

　　1997年我國引入了電子商務的概念，在這之后許多行業開始開展網絡營銷，房地產企業也引進了網絡營銷這一概念。20xx年之后房地產行業普遍看好房地產網絡營銷的前景，開展網絡營銷的企業也越來越多，這一手段在我國迅速發展起來。隨著互聯網的普及，我國網民數量直線增長，網絡已成為中國人民日常生活不可或缺的一部分。不僅如此，互聯網不再局限于傳統營銷方式下單方向的直線傳播，輻射面更廣，交互性更強，這使得房地產網絡營銷成為了一個新興的有魅力的潛力無窮的營銷模式。

　　現在，房地產網絡營銷的觀念已經被業界認可和推崇，幾乎所有的房地產企業都在通過網絡進行自己企業產品的營銷推廣。除此之外，房地產企業的品牌創新、形象樹立等工作也轉移到網絡上進行。不可否認的是，房地產營銷人員必須正確地掌握和運用房地產網絡營銷的概念，重視網絡營銷的過程才能適應市場，把握市場。

　　二、我國房地產網絡營銷存在的問題及成因

　　我國房地產網絡營銷正以迅猛的速度發展著，但因為很多客觀主觀條件的制約，我國房地產網絡營銷仍然存在一些問題。

　　1、網絡內容簡單，不能滿足消費者的需要

　　現在房地產網站的數量不少，且正持續擴張，但是大多數房地產企業實力比較弱，服務內容不夠豐富，發布的信息許多是復制粘貼的，因此在數量和質量上都無法超過傳統媒體。當然這樣的信息量是肯定不足以促動網站訪問者做出購買決策的，至少應做到提供三維動態的樣板房、小區的位置及環境，除了房地產本身的信息外，為訪問者提供一些有關國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。還有一些房地產網站不能夠調整自己適應市場需求、缺乏獨特價值、競爭優勢不明顯，反而導致網絡營銷成了買賣雙方之間多余的第三只手。

　　2、網絡信息發布具有局限性

　　網絡上的信息不具有強制收視的效果，只能等待顧客主動上門索取，消費者可以選擇看或不看，房地產企業非常被動，實質上許多宣傳資源可以說是被浪費了，無法達到預期的效果。另外，雖然網絡媒體具有多媒體的效果，但由于許多客觀條件的制約，比如網頁上可選擇的廣告位以及計算機屏幕的限制等等，致使網絡信息的發布具有很大的局限性，彌補的關鍵是要設法增加網絡的吸引力。對于房地產企業來說，網絡營銷不能單純依靠網絡廣告，而是要將網絡技術融入市場營銷的全過程中。

　　3、企業自身的網絡營銷技術不能滿足營銷要求

　　現在的許多房地產企業并不是親自去建立網址，設計自己的網站，而是尋求一些機構的協助，但是幫助策劃企業網絡營銷的機構可能對企業的經營理念、組織文化沒有深入的了解，無法結合企業的現實情況和戰略進行網絡營銷的設計。因此，許多房地產企業的網絡營銷并沒有取得很好的效果。而親自進行網絡營銷活動設計的企業，又可能因為自身網絡營銷技術不能達到標準而影響營銷效果。目前我國計算機網絡的基礎設施還較差，技術軟件的使用和研發能力有待提高，企業還缺乏高水平的網絡管理人員和安全保護措施，這些都在很大程度上制約了房地產網絡營銷的發展。

　　4、企業對上網營銷的費用估計不足

　　利用網絡開展營銷活動究竟需要花費多少錢財和人力，多數房地產企業目前仍然沒有一個非常清晰準確的概念，但可以確定的是大家潛意識里不愿花太多的錢，甚至認為其無足輕重。但事實上，由于網絡營銷是建立在日新月異的網絡技術基礎之上的，網絡技術的發展必然會使企業在網絡上的投資逐步增加，為了更新和維護的網站，企業所需要投資的費用可能會更高。房地產企業需要明白，只有不斷更新，才能使企業網站在網絡上保持較高水準，否則網站缺乏吸引力，消費者會對樓盤缺乏興趣，不能取得良好的營銷效果。

　　三、房地產網絡營銷的發展的建議

　　網絡營銷簡單而言，就是要解決怎樣能吸引客戶、怎樣能被客戶發現、怎樣能留住客戶的問題。房地產網絡營銷策劃時除了要注意采取一系列措施規避前一章所提及的網絡營銷的問題之外，還要做好很多工作。

　　1、樹立房地產品牌形象　　衡量一個房地產企業是否成功，很多人都愿意用“口碑”來表達，這也就是我們常說的品牌形象。一個優秀的房地產企業在開發與經營的過程中，都會將樹立良好值得信任的品牌形象作為工作前提，而這樣一個形象的建立和傳播是需要傳統營銷與網絡營銷相結合的。

　　房地產網站是一種中介手段，將房地產企業的產品與消費者締結起來，營銷人員首先需要做的就是將企業及其項目的品牌推廣開來，只有這樣，消費者才能被吸引主動進入網站，從而接觸到企業的信息，了解產品。

　　企業網站建設在企業不同發展階段也應該有不同的側重點。對于中小型房地產企業來說，為了促進房地產產品的銷售，他們的重點應該是展示企業的房地產產品，在網站推廣方面下功夫，同時網站的建設又應要求低廉的建設成本。而對于有競爭力的企業來說，他們的發展壯大必須依靠品牌創新和規模的擴大，其中尤為重要的是樹立企業形象，向大眾展示自己企業文化、經營理念等，豐富服務內容，提升網站功能，將企業的綜合實力顯示出來，以此達到品牌營銷的目的。

　　2、加強網絡客戶關系管理

　　在當今網絡環境下，各個企業都可以通過互聯網展示自己，從某種意義上講，其規模的大小、資金的實力等都已經不是企業成功最關鍵的因素了。因為現在的消費者擁有很大的主動權，選擇企業和產品時更是擁有絕對的自主權，所以加強網絡客戶關系的管理成為房地產網絡營銷必須重視的.一個問題。提升網上人氣是提高網絡營銷效果的前提條件。網絡營銷能否成功的另一要素就是如何跨越時空的距離，再造客戶關系，不但要發掘網絡上的潛在顧客，更要吸引和留住顧客。房地產網絡營銷也要重視發掘潛在顧客，設法了解其消費愿望，通過互聯網這一平臺保持與消費者的溝通聯系。房地產企業可以通過會員們在網絡上的信息交流把握房地產市場動態、房地產消費者的心理需求和時尚發展趨勢。通過這一途徑及時調整開發與經營的策略，更好把握發展方向，鞏固與消費者的關系。

　　3、網絡營銷與傳統營銷整合

　　作為新的營銷理念與模式，網絡營銷憑借自身的優勢對傳統營銷方式產生了巨大的沖擊，但是我們需要了解網絡營銷覆蓋的全體，并不是整個消費群，因此仍然具有一定的局限性，換言之，網絡營銷不能完全地替代傳統營銷，兩者是相互促進和相互影響的。在房地產網絡營銷的過程中，我們必須根據企業的經營目標和細分市場，將網絡營銷和傳統營銷進行有機的整合，利用整合營銷的策略實現以消費者為中心的雙向溝通和傳播統一，以最低的成本達到最佳的營銷目標。

　　4、做好網絡技術支持及網絡持續服務

　　房地產網絡營銷需要豐富其網站的服務內容，增加網站的吸引力。比如有的房地產企業在網站上開辟一些如購房常識之類的知識欄目和相關內容的咨詢服務項目，讓消費者知道什么樣的樓盤適合自己居住，雖然并沒有直接向消費者推薦自己的產品，但是讓消費者增加了有關房地產的知識，在以后購買相關產品時首先想到該企業。

　　網絡信息發布具有局限性，彌補的關鍵是設法增加網絡的吸引力。比如有的公司推出網上家庭裝修三維瀏覽技術、浮動廣告技術等，以達到吸引消費者注意的目的。

房地產論文13

　　一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃研究的背景及意義

　　上世紀初，九十年代末開始，中國房地產行業的快速發展，極大的促進國民經濟的發展，成為國民經濟的支柱產業，如何實施企業納稅籌劃，已成為提升房地產企業核心競爭力的關鍵。稅收成本已然是房地產企業重要的成本項目，極大地影響著企業的綜合競爭實力。

　　房地產企業科學的納稅籌劃，不但能有效的降低企業的稅收開支，還能防范稅務風險，提高企業的盈利能力和競爭力，實現企業經濟效益最大化，實現企業價值最大化的戰略目標，促進房地產市場健康發展，土地增值稅是房地產行業的主要稅種，是國家宏觀調控的重要手段，對其的研究更有利于房地產開發企業的稅收籌劃。

　　二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃策略

　　1.土地增值稅稅收籌劃的目標。例如減輕稅負，達成經濟效益最大化，進行房地產企業的有效土地增值稅稅收籌劃，減少企業的應納稅額，降低土地增值稅稅負。延期納稅，獲得資金時間價值，通過延緩稅款，獲得資金的時間價值，同時也是稅收籌劃的目的，解決房地產企業資金困難。履行納稅義務，實現涉稅零風險。及時掌握稅收法規，避免涉稅風險帶來的機會成本，維護企業的合法權益。

　　2.土地增值稅稅收籌劃考慮的因素。人的因素，相關人員必須具備高水平的知識，才能準確把握。信息因素，通過各方的環境出發，尋找各種籌劃方案，通過信息的對比，進行修正，選優實施。環境因素，主要是針對的社會法治環境是否完善。

　　三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃風險控制

　　1.房地產企業土地增值稅稅收籌劃的主要風險。稅收籌劃方案存在知識和信息局限，往往嚴重脫離企業實際情況，缺乏全局觀念、戰略觀念，沒有站在戰略高度設計。政策風險，例如土地增值稅政策發生變動，產生籌劃風險。執法風險，由于稅務部門不予認同，產生的不合法行為。成本風險，籌劃成本超過了籌劃收益。土地增值稅籌劃成功，但綜合稅負反而上升等風險。

　　2.房地產企業土地增值稅稅收籌劃風險形成的主要原因。稅收籌劃是主觀的。稅收籌劃方案設計往往取決于設計人員的主觀判斷。征納雙方對稅收籌劃的認可存在分歧，稅務機關是否認可，直接影響到方案能否達到預期的目的。稅收籌劃會受房地產企業的內外部條件限制，外部條件主要是適用的稅收政策，內部條件主要是內部從事的房地產開發活動。稅務機關執法力度的加強。稅收籌劃需要支付籌劃成本，所以房地產企業要遵循成本效益法則，控制籌劃成本。

　　3.房地產企業土地增值稅稅收籌劃風險控制。

　　(1)完善稅收籌劃信息管理機制。要廣泛收集相關稅務信息，主要是針對稅收法律法規方面的信息，全面的了解我國稅收法律法規，全面了解土地增值稅的相關政策，對整體的企業現狀全面研究，對稅收問題進行整體考慮，必須聯系各個稅種之間的制約關系，例如要了解行政聽證、復議等方面的法律制度。同樣要全面的收集稅收籌劃信息主體的相關內容，企業是稅收籌劃的主體，受到內部各因素的制約，因此稅收籌劃的方案應該根據企業自身的經營情況、內部管理情況、人力資源情況等進行稅收籌劃。全面綜合的考慮才能有效的避免風險的`發生。

　　要提高稅收籌劃信息質量，信息必須是準確、及時、完整的，相關人員在取得信息時，要熟練的掌握國家的政策，準確理解法規意圖，及時反映國家的稅收法規的變化，信息必須是完整的、全面的，才能提高稅收籌劃信息的質量。

　　(2)提高稅收籌劃人員素質，針對土地增值稅稅收籌劃涉及到多個領域，如法律、財會、稅務、建筑等各個領域的專業的知識，所以合格的稅收籌劃人員必須具備熟練的財務會計知識、法律、稅務、建筑知識，良好的溝通與統籌能力，良好的職業道德，注重培訓和后續教育，不斷的提高籌劃人員的知識和技能。

　　(3)建立稅收籌劃方案修正制度，政府部門也在不斷的對土地增值稅稅收法規進行修訂和完善，房地產企業作為稅收籌劃的主體，經營的情況也在不斷的變化，根據變化中的稅收籌劃策略，為企業帶來了各種風險，企業必須根據環境的變化，及時調整計劃，將風險降低到最低限度。

　　(4)積極尋求稅務機關支持，政府稅務機關是服務于企業的部門，具有對企業的相關政策咨詢有解答的義務，企業在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。

　　(5)事后采取積極有效的補救措施，稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發生的可能性降低到最低。

　　(6)土地增值稅的核心是增值率，房地產企業項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。

　　四、總結

　　本文立足于土地增值稅的稅收籌劃，進行房地產企業稅收籌劃策略探討。房地產企業作為獨立的經濟主體，實現企業效益最大化是企業經營的目標，企業必須強化內部和外部稅務籌劃管理，進行合理合法的稅收籌劃，減少稅收費用支出，才能防患于未然，最終實現雙贏的局面。

房地產論文14

　　1房地產管理創新的含義和必要性分析

　　就我國當前房地產的發展狀況來看,雖然其水平也有一定的提升,但總體來說還存在一定的局限性,這也是導致房地產企業在當前的發展過程中,無法有效保障自身利益的主要原因。因此,我們必須采取相應的技術手段,從讓管理工作的各個方面得到完善,進而促進企業的健康發展。當前,我國房地產管理創新工作的改進具有十分重要的意義。首先應從管理創新的方法上入手,不斷進行創新,以此來帶動其他工作的創新,激發員工的積極性,提高工作的效率。其次,還應從管理理念與制度上入手,合理的分配企業資源,改進和優化資源分配,為企業發展打下良好的基礎。由此可以看出,對房地產管理進行創新是解決當前房地產行業問題和企業問題的最佳途徑。

　　2如何進行房地產管理的創新和實踐工作

　　房地產行業的發展正在面臨著激烈的競爭和不斷變化的市場環境,而要促進房地產企業的可持續發展并在市場中站穩腳步,就必須針對房地產管理工作進行創新。因此,對房地產管理工作的改革創新也成為了當前房地產面臨的首要問題,房地產管理工作的創新不僅要帶動部門工作的創新,最重要的是要激發各部門之間的積極性,以提高工作的效率、充分利用資源。具體來說,房地產管理創新工作應從以下幾個方面來進行。

　　2.1創新人才培養模式

　　21世紀,人才優勢是增強房地產競爭力、促進房地產可持續發展的重要因素。面對日益激烈的市場競爭,房地產企業必須重視起人才的培養,以建立具有房地產行業特色的人才培訓體系。也就是說,通過建立相應管理人員培訓機制,一方面根據不同層次的人才進行不同層次的培養,根據培訓的實際要求來細化內容。另一方面,還應對房地產現有的管理人員進行培養,以不斷提高其辦事能力和綜合素質。與此同時,提高企業的薪酬待遇,吸引更多的人才投身于房地產事業中,共同努力管理好房地產企業事務。

　　2.2創新管理模式

　　市場經濟遵循的是供求規律、價值規律以及競爭規律等規則,而對著信息技術的發展,房地產企業只有不斷針對自我進行管理創新,才能進一步適應信息時代的要求。因此,創新房地產企業管理模式就成為了首要的`條件,我們必須在不斷的探索創新的道路上,不斷吸取先進的管理模式,根據我國當前的市場實際情況,采取適當的措施,促進房地產市場平穩發展。可以通過建立相應的獎懲制度和激勵制度,改革和創新管理模式,充分將員工的利益與企業的利益相結合,從而促使員工積極工作,提高工作效率。

　　2.3創新評估體系

　　良好的管理模式和管理方式必須要有一個標準的評估體系來衡量,管理評價體系是衡量企業行為,約束房地產企業和人行為的根本制度。合理的評估體系是保證房地產健康發展的重要因素。因此,我們應通過建立科學規范的管理評估體系,對房地產企業的人員、部門的行為進行規范與約束,進而形成一整套體系,保障房地產市場的穩定發展。

　　3結語

　　綜上所述,對于房地產而言,科學合理的房地產管理工作不僅能夠約束和限制相關人員的行為,促進企業的良性發展,更是提高房地產實力,推動企業占有市場地位的關鍵。因此,房地產管理的工作創新應通過合理的模式、人才培養與評估體系創新,結合當前我國房地產行業的實際情況來進行,以全面提高房地產企業的競爭實力。

房地產論文15

　　當前，我國房地產企業正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產企業三大稅種之一，啟征稅率比企業所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產企業都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

　　一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的現存問題

　　土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

　　(一)房地產企業稅收籌劃趨于片面

　　從近期房地產企業土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業的經營成本，因而也很難給房地產市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務人員個人素質、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發展。

　　(二)對國家出臺相關政策理解淺顯

　　21世紀以來，我國經濟發展迅速，而關系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續上升。為了解決房地產行業這種‘高溫’現象，政府利用土地增值稅對房地產行業進行宏觀調控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業無法適應國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現錯誤，影響企業的健康發展，給房地產市場帶來了新的波動。

　　(三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱

　　房地產企業土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產市場的經濟發展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風險，這種風險包括房地產市場經濟的波動幅度不減反增、不良企業利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業可乘之機。在房地產企業土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務人員和企業的風險意識薄弱，這具有極大的隱患性。

　　二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的`具體方法

　　面對波密詭譎的房地產市場，企業進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

　　(一)合理籌劃增值稅的扣除項目

　　房地產企業在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業負擔。企業在籌集資金的過程中，應該采取科學、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業壓力，給企業帶來信心。

　　(二)合理利用國家出臺相關政策

　　為了保證房地產企業的平穩運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產市場的健康發展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產企業帶來了福音。據《土地增值稅暫行條例》，房地產企業的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產市場必要的經濟調節，還能夠降低房地產企業的負稅壓力。

　　(三)合理通過建房進行稅收籌劃

　　在稅法相關規定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產企業代表客戶進行房地產的開發。這樣一來，不僅能給房地產企業帶來經濟效益，還減少企業繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結果，值得采納。

　　(四)積極尋求稅務機關支持

　　政府稅務機關是服務于企業的部門，具有對企業的相關政策咨詢有解答的義務，企業在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。

　　(五)事后采取積極有效的補救措施

　　稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發生的可能性降低到最低。

　　(六)土地增值稅的核心是增值率

　　房地產企業項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。

　　三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義

　　房地產企業土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產企業具有重要意義：

　　(一)有利于房地產企業更好適應市場競爭

　　在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產企業進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業稅收制度的一種調整，也促使房地產企業適應市場競爭。目前，政府針對房地產行業的弊端進行了宏觀調控，大大增加了房地產企業的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產企業土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業減少納稅成本，獲得經濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。

　　(二)有利于提升房地產企業財務管理水平

　　房地產市場的‘高溫’現象促使國家加大對該行業宏觀調控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產企業的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業改變自身的管理制度，財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業資金流動率，并且是在企業自身的籌劃之下，避免干預力度過大的問題，從未提高房地產企業的財務管理水平。

　　(三)有利于實現房地產企業利益的最大化

　　在房地產企業的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形色色的稅務之中，土地增值稅給企業帶來的負稅壓力是最大的，是房地產企業必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業的負稅壓力，給企業喘息的機會，減少稅務成本，從而提高企業的經濟效益，為企業帶來巨大利益。

　　四、結束語

　　房地產企業做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業的負稅壓力，還能給企業帶來經濟效益，幫助企業渡過房地產市場低迷階段，從而走上正軌。企業采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業自身有好處，對房地產市場也是個很好的調控。因此，房地產企業應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。

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