對重慶市南岸區金龍港灣業主委員會訴業主欠費一案的調查分析報告

　　“小區大門無人把守，夜晚出行路燈不亮；垃圾成山，遍地惡臭；化糞池快溢進底樓住戶，隨時存在沼氣爆炸的危險；繳費業主與欠費業主分成兩派經常互相謾罵攻擊，甚至大打出手，業主委員會負責人還曾被欠費業主毆打致傷。與此同時，開發商占據樓頂修建廟宇，消防隱患及一戶一（水）表問題遲遲不能解決，前期物管撤離不辦移交手續，物業管理用房沒有著落以致新的物管企業不愿入駐。……”

　　這是重慶市南岸區金龍港灣小區（以下簡稱小區）的現狀。該小區位于重慶市南岸區海棠新街40號，住宅279戶，人口1000余人，另有商場門面12家共1000多平方米、車庫900平方米、寫字間2800平方米。小區開發商掛靠重慶市金山城鄉建設實業總公司，而該開發商同時又是小區的大業主，占據小區七個單元中六個單元的樓頂建造樓頂花園，搭建大面積的鴿棚，并修建了一個用于燒香拜佛的廟宇。小區前期物管據稱與開發商有牽連關系，對開發商的行為不聞不問，引起小區大部分業主的不滿，因此發生糾紛。前期物管遂在未辦理移交手續的情況下于2004年1月14日自行撤出。由于有消防隱患、一戶一表、物業用房等諸多遺留問題未能解決，沒有新的物管企業愿意接管該小區。小區遂于同年1月17日成立業主委員會，報南岸區房管局備案，并召開業主大會，以三分之二多數業主通過決定由小區業主委員會暫時對小區物業進行自治管理。

　　小區業主委員會接手小區物管工作后，立即就小區存在的違法建筑（如廟宇、鴿棚）、物業用房、消防隱患等問題向房管局、規劃局、消防處等有關政府主管部門進行反映，希望能夠得到合理解決；同時按照業主大會通過的約定開始向小區業主收取物業管理費以維持小區物管的正常工作開支。

　　但業主委員會的工作很快就遇到了麻煩。向政府部門反映的問題遇到了官僚式的相互推諉，比如向規劃局反映的開發商違法修建廟宇的問題，規劃局答復說那只是一個涼亭，是合法的，而這個所謂的“涼亭”在房管局卻是按住宅進行的登記；又比如開發商搭建超過100平方米的大型鴿棚的問題，規劃局以開發商在鴿協取得了批文為由予以推脫。其他如開發商占用公用樓頂的問題、物業用房無法使用的問題、消防隱患無法解除的問題等等都在不同程度上被各有關部門踢皮球似地推過來讓過去，致使業主委員會的成員們四處奔波一年有余而毫無收獲。

　　如果只是上述問題得到不到解決也許還能克服，但個別業主拒繳物業管理費的行為卻使業主委員會的自治管理無法繼續下去。這些個別業主拒繳物管費的態度異常堅決，他們認為業主委員會沒有收取物業管理費的資格，沒有資格對小區進行物業管理，甚至認為業主委員會是打著自治管理的旗號為少數幾個人謀私利。起初拒繳物管費的業主只有極少數的幾家，但這幾家業主不繳物管費卻仍然享受保安、保潔、路燈、日常維修、小區環境改造等物業管理服務讓許多原來繳費的業主感到不公平，于是越來越多的業主加入了拒繳物管費的行列。而小區業主也由此而逐漸分化為兩大陣營，爭吵糾紛從此不斷。

　　眼見小區自治物業管理即將陷入癱瘓，業主委員會在與欠費業主協商對話無果的情況下，被迫以欠費業主中態度最堅決者作為被告，向重慶市南岸區人民法院提起民事訴訟，請求法院判決被告支付欠繳的物管費及滯納金。

　　業主委員會原本希望能夠通過法院支持

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