本案優先購買權應適用除斥期間

    2001年1月30日，甲與乙公司簽訂房屋租賃合同，甲租用乙公司商業用房一間，至2003年7月30日期滿。2002年2月1日，因乙公司欠丙銀行貸款，法院依法將該房屋強制執行給丙銀行。在執行過程中，法院告知甲對房屋享有優先購買權，甲未主張該權利。同年3月3日，丙銀行領取了該房屋的所有權證書。3月4日，丙銀行與第三人簽訂房屋買賣協議，將該房屋出賣給第三人，第三人于當日向丙銀行交清房款。3月7日，丙銀行將房屋過戶給第三人，第三人領取了房屋所有權證書，并將其買房情況告知甲，要求甲向其交納房租費或遷讓房屋，甲當即表示異議。2003年6月6日甲以丙銀行的行為侵害其優先購買權為由，向法院起訴，請求宣布丙銀行與第三人的房屋買賣關系無效，維護其對該房屋的優先購買權。

    「爭議」

    第一種觀點認為，根據“買賣不擊破租賃”原則，原租賃合同對甲、丙銀行繼續有效。依照《合同法》第230條之規定，甲作為房屋的承租人，享有優先購買權。丙銀行在出賣該房屋之前，沒有通知甲也未給其合理的答復期，應認定丙銀行未履行法定的通知義務，其行為侵害了甲享有的優先購買權。而甲從第三人處得知房屋出賣情況，是其得知權利侵害之日，由此計算的期間為訴訟時效的期間，而非法定的優先購買權的計算期間。所以，應維護甲的訴訟請求。

    第二種觀點認為，原租賃合同對甲、丙銀行繼續有效。甲在明知丙銀行將房屋出賣給第三人的情況下，應當在法定的合理期限內（3個月）主張自已所享有的優先購買權，而其沒有主張，應視為放棄優先購買權。所以，應駁回甲的訴訟請求。

    第三種觀點認為，民事主體行使權利履行義務，應當遵循誠實信用原則。1、甲在此案中享有兩次行使優先購買權的機會，當法院將房屋執行給丙銀行時，其未主張優先購買權。丙銀行與第三人有理由相信其放棄優先購買權而買賣，現甲又行使該項權利，其前后行為發生矛盾，屬權利濫用。2、甲明知對該房屋的買賣第三人不得對抗承租人，其應依法行使優先購買權，而其沉默不為行動，其行為顯然已引起丙銀行與第三人的正當信任，認為甲不欲行使其優先購買權，現又行使該項權利，致丙銀行與第三人陷入困境，其違反誠實信用原則，不得再行行使該項權利。據此，應駁回甲的訴訟請求。

    第四種觀點認為，依《合同法》第229條、第230條之規定，原租賃合同對甲、丙銀行繼續有效，甲當然享有優先購買權。但優先購買權屬形成權，依其性質應適用除斥期間的規定，而非適用訴訟時效的規定。在法無明文規定的情形下，應類推適用民法關于除斥期間的規定，除斥期間屆滿其權利絕對消滅。

    「法理評析」

    本案事實雖為簡單，在法律適用上卻見解不一，眾說紛紜。究其原因源于我國對優先購買權的立法過于簡陋和法官在對法律規范的理解上存在差異。按照民法解釋學，法官在審理具體案件時，第一步的工作是尋找所應適用的法律規范作為裁判的大前提，稱為找法活動。找法的結果有三種可能：1、有可適用的法律規范。2、沒有可適用的法律規范，這種情形即存在法律的漏洞。3、雖有規定，卻過于抽象，須加以具體化。本案爭執的是房屋承租人的優先購買權，調整該優先購買權的法律規范和司法解釋有國務院《城市私有房屋管理條例》（以下簡稱條例）第11條、最高人民法院《關于貫徹執行<民法通則>若干問題的意見（試行）》（以下簡稱意見）第118條和《合同法》第230條規定的內容。《合同法》第230條源于《條例》和《意見》的相關內容，為調整房屋承租人優先購買權的最高法律規范。

    本案事實若按第一種可能進行操作，是否適用該法律規范？首先通過各種解釋方法，確定該法律規范的意思內容，將該規范區分為構

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