轉：房地產交易稅收

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行業稅收房產交易稅收

轉：房地產交易稅收

關于調整房地產市場若干稅收政策的通知.... 2

1999-07-28 財政部、國家稅務總局財稅字[1999]210號.... 2

關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知.... 2

1999-12-02 財政部、國家稅務總局、建設部財稅字[1999]278號.... 2

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關于調整房地產市場若干稅收政策的通知

1999-07-28 財政部、國家稅務總局財稅字[1999]210號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局、新疆生產建設兵團：

為了配合國家住房制度改革，有效啟動房地產市場，積極培育新的經濟增長點，經國務院批準，現對房地產市場有關稅收政策問題通知如下：

一、關于營業稅和契稅的政策問題

為了切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔，積極啟動住房二級市場，對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業稅；個人購買燕居住不足一年的普通住宅，銷售時營業稅按銷售價減去購入原價后的差額計征；個人自建自用住房，銷售時免征營業稅；個人自建自用住房，銷售時免征營業稅；個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。

為了支持住房制度的改革，對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業稅。

二、關于空置商品住房稅收政策問題

為了加快住房資金周轉，降低金融資產的風險，促進積壓空置商品房的銷售，對積壓空置的商品住房銷售時繳納的營業稅、契稅在2000年底前予以免稅優惠。

空置商品住房屋限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房。

三、關于土地增值稅征免政策問題

對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。

本通知自1999年8月1日起執行。部分地區在此之前越權自行制定的房地產市場稅收政策，凡與本通知規定不符的一律改按本通知的規定執行。

關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知

1999-12-02 財政部、國家稅務總局、建設部財稅字[1999]278號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局、建委（建設廳），各直轄市房地局：

為促進我國居民住宅市場的健康發展，經國務院批準，現就個人出售住房所得征收個人所得稅的有關問題通知如下：

一、根據個人所得稅法的規定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。

二、個人出售自有住房的應納稅所得額，按下列原則確定：

（一）個人出售除已購公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規定確定。

（二）個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售已購公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用后的余額。

已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。

經濟適用住房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規定的標準確定。

（三）職工以成本價（或標準價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應納稅所得額。

三、為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免除。具體辦法為：

（一）個人出售現住房所應繳納的個人所得稅稅款，應在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金形式向當地主管稅務機關繳納。稅務機關在收取納稅保證金時，應向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據”，并納入專產存儲。

（二）個人出售現住房后1年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益，下同）的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

（三）個人出售現住房后1年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。

（四）個人在申請退還納稅保證金時，應向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經主管稅務機關審核確認后方可辦理納稅保證金退還手續。

（五）跨行政區域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地主管稅務機關申請退還納稅保證金。

四、對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

五、為了確保有關住房轉讓的個人所得稅政策得到全面、正確的實施，各級房地產交易管理部門應與稅務機關加強協作、配合，主管稅務機關需要有關地區房地產交易情況的，房地產交易管理部門應及時提供。

關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知

2006-05-30 國家稅務總局國稅發[2006]74號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號），抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉讓營業稅征收管理，現將有關問題通知如下：

一、各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。

（一）2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。

（二）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅。

（三）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經審核不符合規定條件的，一律執行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。

（四）普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）、《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）的有關規定執行。

二、各級地方稅務部門要嚴格執行稅收政策，對不符合規定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業稅，確保調整后的營業稅政策落實到位。對擅自變通政策、違反規定對不符合規定條件的個人住房給予稅收優惠，影響調整后的稅收政策落實的，要追究當事人責任。對政策執行中出現的問題和有關情況，應及時上報國家稅務總局。

三、各省級地方稅務部門要加強部門配合，積極參與本地區房地產市場分析監測工作，密切關注營業稅稅收政策調整后的政策執行效果，加強營業稅政策調整對本地區房地產市場產生影響的分析評估工作。

關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知

2006-7-18 國家稅務總局國稅發[2006]108號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，河北、黑龍江、江蘇、浙江、山東、安徽、福建、江西、河南、湖南、廣東、廣西、重慶、貴州、青海、寧夏、新疆、甘肅省（自治區、直轄市）財政廳（局），青島、寧波、廈門市財政局：

《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。之后，根據我國經濟形勢發展需要，《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999]278號）對個人轉讓住房的個人所得稅應納稅所得額計算和換購住房的個人所得稅有關問題做了具體規定。目前，在征收個人轉讓住房的個人所得稅中，各地又反映出一些需要進一步明確的問題。為完善制度，加強征管，根據個人所得稅法和稅收征收管理法的有關規定精神，現就有關問題通知如下：

一、對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

二、對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

（一）房屋原值具體為：

1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

3.經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。

4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。

已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。

經濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規定的標準確定。

5.城鎮拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）和《建設部關于印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》（建住房[2003]234號）等有關規定，其原值分別為：

（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；

（2）房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費；

（3）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；

（4）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

（二）轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

（三）合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：

（1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。

2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

本條規定自2006年8月1日起執行。

三、納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。

四、各級稅務機關要嚴格執行《國家稅務總局關于進一步加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]82號）和《國家稅務總局關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發[2005]156號）的規定。為方便出售住房的個人依法履行納稅義務，加強稅收征管，主管稅務機關要在房地產交易場所設置稅收征收窗口，個人轉讓住房應繳納的個人所得稅，應與轉讓環節應繳納的營業稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務機關暫沒有條件在房地產交易場所設置稅收征收窗口的，應委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。

五、各級稅務機關要認真落實有關住房轉讓個人所得稅優惠政策。按照《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999]278號）的規定，對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。要不折不扣地執行上述優惠政策，確保維護納稅人的合法權益。

六、各級稅務機關要做好住房轉讓的個人所得稅納稅保證金收取、退還和有關管理工作。要按照《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999]278號）和《國家稅務總局、財政部、中國人民銀行關于印發〈稅務代保管資金賬戶管理辦法〉的通知》（國稅發[2005]181號）要求，按規定建立個人所得稅納稅保證金專戶，為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案，加強對納稅保證金信息的采集、比對、審核；向納稅人宣傳解釋納稅保證金的征收、退還政策及程序；認真做好納稅保證金退還事宜,符合條件的確保及時辦理。

七、各級稅務機關要認真宣傳和落實有關稅收政策，維護納稅人的各項合法權益。一是要持續、廣泛地宣傳個人所得稅法及有關稅收政策，加強對納稅人和征收人員如何繳納住房交易所得個人所得稅的納稅輔導；二是要加強與房地產管理部門、中介機構的協調、溝通，充分發揮中介機構協稅護稅作用，促使其協助納稅人準確計算稅款；三是嚴格執行住房交易所得的減免稅條件和審批程序，明確納稅人應報送的有關資料，做好涉稅資料審查鑒定工作；四是對于符合減免稅政策的個人住房交易所得，要及時辦理減免稅審批手續。

關于住房營業稅征收有關問題的通知

2006-12-20 國家稅務總局國稅發〔2006〕74號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

一、各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。

（一）2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。

關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知

2007-03-21 國家稅務總局國稅發[2007]33號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，寧夏、西藏自治區國家稅務局，河北、黑龍江、江蘇、浙江、山東、安徽、福建、江西、河南、湖南、廣東、廣西、重慶、貴州、青海、寧夏、新疆、甘肅省（自治區、直轄市）財政廳（局），青島、寧波、廈門市財政局：

近年來，各地認真落實“房地產稅收管理一體化”工作要求，積極采取有效措施，加強房地產稅收征管，進一步堵塞了管理漏洞，但一些地區反映，個人房屋交易環節稅收征管仍有一些問題不夠明確。為了更好地落實房地產稅收管理一體化工作要求，規范管理工作，根據個人所得稅法和稅收征收管理法等有關規定，現就有關問題通知如下：

一、建立房屋交易最低計稅價格管理制度。針對一些地區買賣雙方通過訂立虛假合同低報房屋交易價格，不如實申報繳納有關稅收的問題，各地要根據稅收征收管理法的有關規定，建立房屋交易最低計稅價格管理制度，加強房屋交易計稅價格管理。

（一）確定合理的房屋交易最低計稅價格辦法。工作基礎較好，具備直接制定最低計稅價格條件的，可直接制定房屋交易最低計稅價格，但定價時要考慮房屋的座落地點、建筑結構、建筑年限、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等因素。不具備直接制定最低計稅價格條件的，可參照下列一種方法確定最低計稅價格。

1.當地政府公布的拆遷補償標準、房屋交易指導價、基準地價。政府公布的上述信息未及時調整的，確定最低計稅價格時應考慮房地產市場價格上漲因素。

2.房地產交易資金托管金額或者房地產交易網上報價。

3.信譽良好的房地產價格評估機構的評估價格。

（二）各地區要加強與房地產管理部門的聯系，及時獲得有關信息，按照規定的管理制度，確定有關交易房屋的最低計稅價格，避免在辦稅窗口納稅人申報納稅時即時確定計稅價格。

（三）納稅人申報的房屋銷售價格高于各地區確定的最低計稅價格的，應按納稅人申報的銷售價格計算征稅；納稅人申報的房屋銷售價格低于各地區確定的最低計稅價格的，應按最低計稅價格計算征稅。

（四）對于財政部門負責契稅征管的地區，由省級財稅部門制定房屋交易最低價格管理辦法；地市級及以下財稅部門制定本地區房屋交易最低計稅價格。對于稅務部門負責契稅征管的地區，由省級稅務部門制定房屋交易最低價格管理辦法；地市級及以下稅務部門制定本地區房屋交易最低計稅價格。

二、個人出售商業用房取得的所得，應按規定繳納個人所得稅，不得享受1年內換購住房退還保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策。

三、根據《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）的規定，個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

（一）上述文件所稱“自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。

1.個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

2.個人轉讓房屋的日期，以銷售發票上注明的時間為準。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

四、《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅的有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）第三條所稱“未提供完整、準確的房屋原值憑證”，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應按照核實征收方式計征個人所得稅。

五、稅務機關應加強住房裝修費用扣除的管理

（一）凡有下列情況之一的，在計算繳納轉讓住房所得個人所得稅時不得扣除裝修費用：

1.納稅人提供的裝修費用憑證不是有效發票的；

2.發票上注明的付款人姓名與房屋產權人或產權共有人的姓名不一致的；

3.發票由建材市場、批發市場管理機構開具，且未附所購商品清單的。

（二）納稅人申報扣除裝修費用，應當填寫《房屋裝修費用發票匯總表》（式樣附后），在《房屋裝修費用發票匯總表》上如實、完整地填寫每份發票的開具人、受領人、發票字號、建材產品或服務項目、發票金額等信息。同時將有關裝修發票原件提交征收人員審核。

（三）征收人員受理申報時，應認真審核裝修費用發票真偽、《房屋裝修費用發票匯總表》與有關裝修發票信息是否一致，對不符合要求的發票不準扣除裝修費用。審核完畢后，有關裝修發票退還納稅人。

主管稅務機關應定期對《房屋裝修費用發票匯總表》所記載有關發票信息進行分析，視情況選取一些發票到開票單位比對核實，對疑點較大的發票移交稽查部門實施稽查。同時，要加強對建材市場和裝修單位的稅收管理。

六、各級稅務機關要做好納稅服務工作，保障納稅人的知情權。要在房地產稅收征收場所公示房地產稅收法律、法規及相關規定，公開辦稅流程及所需資料，以及虛假申報、偷稅行為應承擔的法律責任。

附件：《房屋裝修費用發票匯總表》（略）

關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知

2010-09-29 財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部財稅[2010]94號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局、住房城鄉建設廳（建委、房地局），西藏、寧夏、青海省（自治區）國稅局，新疆生產建設兵團財務局、建設局：

經國務院批準，現就調整房地產交易環節契稅、個人所得稅有關優惠政策通知如下：

一、關于契稅政策

（一）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

征收機關應查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據納稅人的申請或授權，由房地產主管部門通過房屋登記信息系統查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結果。如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。

具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定。

（二）個人購買的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策。

二、關于個人所得稅政策

對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

本通知自2010年10月1日起執行。《財政部國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第一條有關契稅的規定、《財政部國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第一條、《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999]278號）第三條同時廢止。

特此通知。

轉自：http://bbs.esnai.com/thread-4749789-1-1.html

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