物業管理企業的應收賬款管理

　　一、應收賬款形成的原因

　　外部原因：

　　業主自身的原因。業主對物業的預期與現實存在差異，用戶對物管企業管理與服務過程中的業務認識的不一致，對物業管理不滿意導致拖欠費用。

　　物業既可以滿足生活的需要，還可以用于投資。業主收樓后，等待物業出租的過程中，應收賬款產生而未得到及時清償。另外業主在使用物業過程中，出現經營上的虧損也會成款項拖欠。

　　內部原因：

　　主要是內部管理過程不完善形成應收賬款。根據相關法律法規規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金。

　　實際上，相關的責任單位會以計量表的安裝不符合規定而拒絕收取費用，使得向最終用戶收取的職責由物業管理企業來履行，相關單位每月抄取總表數據向物業管理企業收取，而物管企業則抄取各分表向業主代收。

　　在這種情況下，物管企業面對的是每一個最終用戶，且抄表還有時間的要求，相關單位一般是月底或者月初來抄總表，而物管企業在月初向業主發出的《繳費通知單》內必須包含此部分代收項目的內容，業主多、時間緊、工作量大，特別是大型的物業管理項目，僅抄表這項工作就需要投入大量的人力物力，相關人員的責任心不能把控，此部分應收款項的管理容易產生一些人為的漏洞，造成應收而未收。

　　二、物業管理企業應收賬款管理的應對之策

　　1、基于外部因素產生應收賬款的應對之策

　　①對欠費的業主欠費原因進行分析，根據不同業戶的信譽情況實行不同的信用授信。

　　②加強與業主的溝通，換位思考，用心與業主溝通交流，幫助他們解決問題，進一步換取業主對企業服務的認可。

　　③加強應收賬款對賬與催收的日常管理工作，獲取業主對應收賬款的書面確認資料。

　　根據相關法律法規的規定，物業管理企業不得使用停水停電等措施催收欠款，考慮到物業管理行業的特殊性，企業對應收款項的催收多采用提高物業管理服務質量、加強有效溝通的方式來促進應收款項的回籠。如果通過法律訴訟手段催收款項，既費時又費力，還會產生一些不必要的麻煩，所以訴訟是物業管理企業催收欠款的保留手段。訴訟時對證明材料的提供、訴訟時效的要求較嚴格，所以平時物業管理企業應做好日常催收與對賬的相應資料的收集工作，并注意訴訟的時效性。

　　2、基于內部因素產生應收賬款的應對之策

　　加強應收款項的內部管理，應該注意以下事項：

　　①根據不相容職位分離的原則加強內部管理

　　崗位職責的設立需要根據流程的關鍵點來設置，對于代收代付的內部管理流程一般為“抄表-復核-制作收費臺賬-發《繳費通知單》-收費”，根據不相容職位分離的原則，這幾個環節的操作人員應為不同職位的人員，抄表人與復核人分離，制作收費臺賬的人員與收費分離，數據錄入軟件后相關人員不能有修改的權限。通過職位的分離，各自履行各自的職責，并實行必要的輪崗制，以防止人員串通修改數據。

　　一般來說，人員的設置上抄表人由工程部派人，復核人由物業部派人并按復核抽查的比例進行抽查，制作收費臺賬的人員由物業部門派人，收費員由財務部或者由物業部派人兼職，對前臺收費軟件數據的修改的權限一般由財務部掌管并需設定數據修改的管理流程，各部門互相牽制又互相合作。

　　②加強管理流程過程的管理

　　整個流程的管理過程中，需要注意以下幾個方面：

　　企業抄表時間盡量與收費單位抄總表時間接近，復表時間盡量與抄表時間接近，以減少因時間的不一致而使數據差異過大，導致無法分析差異產生的真正原因。

　　工程部與財務部應對每月的收付情況進行分析，分析產生差異的原因。

　　從總量方面看，相關單位抄的總表數與企業抄的分表數據匯總的對應差異，剔除因抄表時間的不一致而產生的合理差異后，查看是否還存在差異。

　　從結構方面看，需要對產生異常的分表進行分析，分析是表壞了，還是業主自己造成的，或者是其他原因。

　　日常管理過程中，會遇到表壞了、爆管等非人為原因造成的差異，也會有人為原因。特別是管理業戶多的項目，一些經辦人員因平時的工作與業戶交往過密，或者一些個人的原因，在抄表的過程中人為的不抄或者少抄，在制作臺賬的過程中少計讀數，使得業戶少交費用，而該部分作為公司的經營成本由公司承擔了。這就要求相關管理人員對數據要敏感，并且需要加強對相關數據的復查力度，需要結合前幾個月、上一年的數據作為參考來分析。

　　3、利用公司政策促進應收款的催收回籠

　　物業管理企業在日常管理過程中都有考核方案，有各種考核指標，如安全事件的發生率、客戶滿意度、經營指標等，經營指標中應收賬款的回收率應作為一個重要的考核指標。

　　若應收賬款回收率設置為： 應收賬款回收率 = 當期收回的款項 ÷ 當期應收款項 ，這樣容易造成期初數越積越多。

　　在此建議回收率的公式修改為： 應收賬款回收率 = 當期收回的應收款項 ÷ ( 期初應收款項余額 + 當期應收款項 )

　　在會計核算上在確認應收款項時建議將一些常規的收入與代收項目都通過“應收賬款”科目進行核算以反映整個應收與收到的過程，回收率的考核基數標準可以根據項目的實際情況而定，超過則提出一部分與其他的經營指標結合作為獎勵基金以促進應收款項管理部門對應收款的催收。

　　結合物業管理行業特殊性，建議應收款項的管理由物業部擔責管理，作為物業部的一個考核指標。因為物業部是一個綜合性的部門，相對其他部門，該部門與業戶的交往更密切，對業戶的情況了解更充分，將應收賬款回籠考核與該部門捆綁后，更利于提高物業管理的綜合服務質量，便于資金回籠。

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