房產知識問答

　　一、 拖延辦理產權過戶，對于買受人主要存在什么風險?如何防范?

　　答案:

　　風險：1、如果此時出賣人一房二賣，善意第三人也取得了房產證，那么買受人就不能再對房屋主張權利，而只能向出賣人主張退還購房款和賠償損失。但是如果出賣人負債累累無力還款，或者攜款出走下落不明，那么買受人就只能房、款兩空。

　　2、在買受人支付購房款，房屋產權過戶前，房屋很可能因出賣人欠債，由債權人申請被法院查封，出賣人的賬戶也可能同時被法院凍結查封。如果出賣人欠債情況屬實并且敗訴，買受人同樣面對房、款兩空的局面。

　　3、未經全部房屋共有人同意出賣的共有房屋，在買受人支付購房款后，房屋產權過戶之前，其他房屋共有人起訴，請求法院確認房屋買賣合同無效，或者主張優先購買權的，必然得到法院支持。此時因房屋產權尚未過戶，買受人不具備善意第三人的條件，只能請求出賣人退還購房款，但是能否順利收回，就看買受人的運氣了。

　　防范：1、房屋買賣合同中應當明確約定出賣人協助辦理房屋產權過戶的具體時間，預期應承擔違約責任;

　　2、合同中對于辦理房屋產權過戶時間約定不明的，買受人要及時催告出賣人履行義務。

　　3、如果買受人以現金全款方式支付購房款，首付款的數額要盡可能少。余款在房屋產權過戶之前，不可交付出賣方，最好通過房屋交易專管賬戶劃轉，或交由受委托的律師事務所在產權過戶后支付給出賣人。

　　二、 合同無效或者一方違約致使房屋產權無法理過戶手續，無法完成房屋買賣的交易，請列舉五種導致以上結果的原因(提示：從交易主體、房屋性質等方面考慮)。

　　答案：

　　1、非房屋產權人出賣他人房屋的;

　　2、出賣共有房屋未經其他共有人同意的;

　　3、因房屋前期開發建設及銷售違法無法取得合法產權的 ;

　　4、已經設定抵押，未經抵押權人同意轉讓的房屋;

　　5、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優先購買權的;

　　6、被依法查封、限制的房屋不能轉讓 ;

　　7、轉讓經濟適用房不符合規定的 ;

　　8、出售央產房，未經《央產房管理辦公室》比準的 ;

　　9、公有房屋承租人轉讓房屋承租權，不能辦理承租人變更過戶手續的 ;

　　三、列舉共有房屋形成的原因

　　答案：

　　1、因婚姻關系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產權登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋;

　　2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產析產，其房屋產權應為繼承人共有;

　　3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據拆遷補償協議，被補償人為家庭中的數人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋;

　　4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。

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