注冊資產評估師考試資產評估即時模擬五

時間：2023-04-29 04:57:12 資產評估師我要投稿

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2007注冊資產評估師考試資產評估即時模擬五

一、單項選擇題(每題備選答案中,只有一個最符合題意)

2007注冊資產評估師考試資產評估即時模擬五

1.某磚混結構單層住宅宅基地200平方米,建筑面積120平方米,月租金3000元,土地還原利率8%,取得租金收入的年總成本為8000元,評估人員另用市場比較法求得土地使用權價格每平方米1200元,建筑物的年純收益為( )。

A.8600元

B.8800元

C.9000

D.12000元

2.市、縣政府根據對正常市場、正常經營和規定政策作用條件下,具體宗地在一定使用年限內的評估值所標示的價格稱為 ( )。

A.基準地價

B.轉讓價格

C.指導價格

D.標定地價

3.對于建筑物的過剩功能,在評估時可考慮按( )處理。

A.功能性貶值

B.建筑物增值

C.經濟性貶值

D.經濟性溢價

4.樓面地價的數學表達式為( )。

A.土地總價格÷覆蓋率

B.土地總價格÷綠地率

C.土地總價格÷容積率

D.土地總價格÷建筑高度

5.某房地產開發商投資房地產開發費共1000萬元,其中自有資金300萬元,借入資金700萬元,投資期為2年,均勻投入,月利率為1%。問該項投資利息最有可能是( )萬元。

A.240

B.120

C.10

D.84

6.當建筑物的用途和使用強度與土地的最佳使用嚴重沖突時,應為( )。

A.減少土地價值

B.增加土地價值

C.減少建筑物價值

D.增加建筑物價值

7.按房地產評估各步驟的代號排序,正常的房地產評估程序應該是( ) 1.選用評估方法估算2.擬定評估方案3.明確基本事項4.實施勘察收集資料5.確定評估結果6.撰寫評估報告。

A.1 2345 6

B.23 1 4 5 6

C.342 1 56

D.3 24 1 56

8.某在建工程為混結構的樓房,總預算造價為1000萬元。按工程造價構成,此類建筑的基礎工程占13%,結構工程占60%,裝飾工程占27%,該工程已進入裝飾階段,已完成裝飾工程的20%,該在建工程的評估值是( )。

A.985萬元

B.882萬元

C.798萬元

D.784萬元

9.我國城鎮土地市場實質上是( )的讓渡市場。

A.土地所有權

B.土地使用權

C.土地收益權

D.土地租賃權

10.被評估建筑物因市場原因在來來3年內每年收益凈損失額約為5萬元,假定折現率為10%,該建筑物的經濟性貶值最接近于( )萬元。

A.15

B.12

C.10

D.50

11.被評估建筑物賬面價值80萬元,1995年建成,要求評估1998年,該建筑物的重量成本。根據調查得知,被評估建筑物所在地區的建筑行業價格環比指數從1995年到1998年每年比上年提高分別為:3%；3%；2%,該建筑物的重置成本最接近于 ( )。

A.86

B.87

C.90

D.85

12.國家規定的土地使用權出讓最高年限按不同用途予以規定,其中居住用的最高年限為( )。

A.70年

B.50年

C.40年

D.80年

13.在現場勘查中,發現某房屋結構較多損壞,強度有減,屋面漏水、裝修損壞、變形、粉刷剝落,根據《房屋完損等級評定標準》判定,該房屋屬于( )。

A.完好房

B.基本完好房

C.一般損壞房

D.嚴重損壞房

14.城鎮土地的基準地價是( )。

A.某時點城鎮土地單位面積價格

B.某時點城鎮區域性土地平均單價

C.某時期城鎮土地單位面積價格

D.某時期城鎮區域性土地平均單價

15.運用使用年限法估測建筑物實體有形損耗是以( )與建筑物全部使用年限的比率求得。

A.已使用年限

B.剩余使用年限

C.實際已使用年限

D.已提折舊年限

16.在地產估價中通常把( )作為收益還原法評估中的收益額。

A.地產收益

B.客觀收益

C.總收益

D.總費用

17.從本質上講,路線價估價法是一種市場比較法,其數學表達式為:( )。

A.宗地價格=路線價×深度百分率×宗地面積

B.地產價格=地產重量成本-各種貶值

C.地產評估值=賣樓價-建筑費-專業費用-投資利息-投資利潤-稅費

D.待估地產市場價格=參照物交易價格×正常交易情況參照物交易情況

18.利用當地政府制定的基準地價作為參照物,對其市場轉讓因素和個別因素等進行系數修正,從而求取待評地塊公平市場價值的一種估價方法稱之為( )。

A.個別因素系數修正

B.區域因素系數修正

C.容積率修正系數

D.基準地價系數修正法

19.假定被估房產剩余使用年限為永續,在剩余年限中,前3年的每年預期純租金收入分別為3萬元,2萬元和1萬元,從第四年到永續,該地產純收益保持在3萬元水平上,折現率為10%,該地產的評估值最接近于( )萬元。

A.28

B.32

C.25

D.30

20.確定待估地產價格,按照要求,采用市場比較法至少應選擇 ( )以上的參照物。

A.三個

B.四個

C.2個

D.六個

21.運用市場比較法評估地產進行市場交易情況修正時,應修正的因素是( )。

A.特別位置

B.特殊動機

C.特殊環境

D.特殊交易時間

22.某宗土地2000平方米,土地上建一幢10層的賓館,賓館首層面積為1200平方米,第2層至第10層每層建筑面積為1000平方米,則由此計算出的建筑容積率為( )。

A.0.6

B.5.1

C.2

D.6

23.在建筑物評估中,適合于價格指數調整法的評估對象有( )。

A.大型的建筑物

B.價格較高的建筑物

C.賬面成本不實的建筑物

D.單位價值小、結構簡單的建筑物

24.根據有關規定,基本完好房的成新率是在( )之間。

A.80%-99%

B.70%-89%

C.60%-79%

D.50%-69%

25.下列關于土地的描述錯誤的是( )。

A.在我國,所有土地的所有權均屬于國家

B.國有土地使用權可以轉讓

C.科技、文化、體育類用地最高出讓年限為五十年

D.凡未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的,土地使用權不得轉讓

26.土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當最遲于屆滿前( )內申請續期。

A.3個月

B.6個月

C.12個月

D.18個月

27.在用收益法評估房地產市場價格時,純收益應該是( )。

A.實際總收益-實際總費用

B.實際總收益-客觀總費用

C.客觀總收益-實際總費用

D.客觀總收益-客觀總費用

28.土地"三通一平"是指( )。

A.通水、通熱、通路、平整地面

B.通水、通路、通電、平整地面

C.通水、通路、通氣、平整地面

D.通氣、通電、通訊、平整地面

29.下表為搜集到的純收益與售價的交易實例,則應用純收益與售價比率法確定評估標的的資本化率為( )。

交易實例

純收益(元/平方米/年)

售價(元/平方米)

419

59000

450

6000

394

5700

460

6300

A．6.8%

B．7%

C．7.1%

D．7.2%

30.某待估房地產,已知建筑物還原利率為8%,土地還原利率為6%,建筑物價值占房地產總價值的45%,則該房地產綜合還原利率應為( )。

A.5%

B.6%

C.6.9%

D.7.1%

31.土地使用權按土地不同用途規定相應的最高出讓年限,下列各項關于①居住用地；②工業用地；③教育科研文化衛生體育用地；④商業旅游娛樂用地；⑤綜合或其他用地最高出讓年限正確的是( )。

A.70年、50年、50年、40年、50年

B.70年、50年、50年、40年、40年

C.60年、50年、50年、40年、50年

D.60年、50年、40年、40年、50年

二、多項選擇題(每題備選答案中,均有兩個或兩個以上的選項符合題意)

1.評估停建的在建工程,要查明停建的原因,并考慮在建工程的 ( )。

A.重置成本

B.功能性貶值

C.經濟性貶值

D.清算價格

2.政府制定基準地價的目的是( )。

A.為土地所有權出讓提供執行價格

B.為土地使用權出讓提供執行價格

C.為土地使用權出讓提供指導依據

D.增加國家管理和控制地價的能力

3.下列屬于房地產市場價格的有( )。

A.轉讓價格

B.出租價格

C.抵押價格

D.標定地價

4.影響房地產價格的區域性因素是指( )。

A.區域的繁華程度

B.交通通達程度

C.公共公用配套設施

D.地區環境

E.城市規劃限制

5.房地產市場價格要受到許多因素的影響,這些因素為( )。

A.自然因素

B.社會因素

C.行政因素

D.經濟因素

6.房地產的公開市場價值是服務于房地產產權或產權交易的一種評估值,是被估房地產( )實現的交換價值。

A.在公開市場上

B.在其最佳使用狀態下

C.特定狀態下

D.在受限制的市場環境中

7.根據房地產的概念,房地產可以劃分為三種存在形態,即( )。

A.土地

B.建筑物

C.房地合一

D.建筑高度

8.房地產作為被估對象,其具有的特征有( )。

A.位置固定性

B.使用長期性

C.影響因素多樣性

D.投資大量性

E.保值增值性

9.下列各項屬于土地的經濟特征的是( )。

A.供給的稀缺性

B.可壟斷性

C.不可再生性

D.土地利用多方向性

E.效益級差性

10.下列關于土地使用權說法正確的有( )。

A.土地使用權轉讓時,其地上建筑物、附著物所有權隨之轉讓

B.土地使用權抵押時,其地上建筑物、附著物所有權隨之抵押

C.土地使用者通過轉讓方式取得土地使用權時,其土地出讓年限應為法律規定的最高年限

D.土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物(不動產)所有權時,其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓

E.抵押地上建筑物及其他附著物所有權時,其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

11.房地產評估的原則包括( )。

A.供需原則

B.替代原則

C.最有效使用原則

D.貢獻原則

E.合法原則

12.在用成本法評估新建房地產價格時,下列各項屬于開發成本的是( )。

A.房屋建筑安裝工程費

B.紅線內基礎設施建設費

C.三通一平工程費

D.管理費用

E.銷售廣告宣傳費用

13.運用基準地價評估宗地價格時,需修正的因素包括( )。

A.土地出讓金

B.土地使用年限

C.拆遷費用

D.土地等級

E.容積率

14.房地產評估收益法公式:房地產價格=純收益/資本化率,成立的前提條件是( )。

A.純收益每年不變

B.資本化率固定

C.收益期限為法定最高年限

D.收益年限為無限期

三、綜合題

1.有一宗土地,出讓年期為40年,資本化率為6%,預計未來5年的純收益分別為30萬元、32萬元、35萬元、33萬元、38萬元,從第六年開始,大約穩定保持在40萬元左右,試用收益法評估該宗地價格。

574.06萬元

2.有一宗房地產,假設使用年期為無限,未來第一年年純收益為100萬元,資本化率為10%,若(1)未來各年的純收益在上一年的基礎上增加1萬元；(2)未來各年的純收益在上一年的基礎上增長1%。兩種情況下該宗房地產的收益價格為多少。1）1100萬

2）1111.11萬元

3.有一待估宗地,剩余使用年限為40年,還原利率為6%,現搜集到A、B、C、D四宗地交易實例,具體情況見表1,表1中交易情況、區域因素和個別因素都是參照物與評估標的相比較,以評估標的為基準確定的數值。該城市此類用地容積率與地價的關系為:當容積率在1.5-2之間時,容積率每增加0.1,宗地地價比容積率為1.5時增加2%。該城市從1998年到2002年,每年地價指數上升1%。

宗地

成交價

交易時間

交易情況

容積率

區域因素

個別因素

剩余年限

評估標的

2002.1

1.7

2200

2001.1

-1%

1.6

-1%

2400

2001.1

1.8

+2%

2300

2001.1

1.7

2100

2000.1

-2%

1.6

-1%

試根據上述條件評估待估宗地2002年1月的價格。2324.74元

4．有一宗七通一平待開發建筑用地,面積為1000平方米,使用期限為50年,容積率為5,擬開發建設寫字樓,建設期為2年,建筑費用為3500元/平方米,專業費用為建筑費用的10%,建筑費用和專業費用在整個建設期內均勻投入,寫字樓建成后擬對外出租,租金水平預計為2元/平方米日,出租率為85%,管理費用為年租金的2%,維修費用為建筑費用的1.5%,保險費用為建筑費用的0,2%,稅金為年租金的17.5%,貸款利率為6%,房地產綜合還原利率為7%,開發商要求的利潤率為地價和開發成本(建筑費用+專業費用)之和的20%,試評估該宗地地價。

5．某房地產公司于2000年1月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權,并于2002年1月在此地塊上建成一座框架結構的寫字樓,經濟耐用年限為60年,殘值率為0。評估基準日,該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積1000平方米,建筑面積為1800平方米,現用于出租,每年實收租金為72萬元。另據調查,當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元,空置率為10%,每年需支付的管理費為年租金的3%,維修費為重置價的1.5%,土地使用稅及房產稅為每建筑平方米25元,保險費為重置價的0.2%,土地資本化率6%,建筑物資本化率8%。試根據以上資料評估該宗地2003年1月土地使用權的收益價格。

一、單項選擇題

1．B（注：3000×12-8000-1200×200×8%）

2．D

3．A

4．C

5．B

6．C

7．D

8．D[注：1000×（13%+60%+27%×20%）]

9．B

10．B

11．B

12．A

13．C

14．D

15．C

16．B

17．A

18．D

19．A

20．A

21．B

22．B

23．D

24．C

25．A

26．C

27．D

28．B

29．D [注：0.007+0.075+0.069+0.073]/4]

30．C

31．A

二、多項選擇題

1．BC

2．CD

3．AB

4．ABCDE

5．ABCD

6．AB

7．ABC

8．ABCDE

9．ABDE

10．ABDE

11．ABCDE

12．ABC

13．BE

14．ABD

三、綜合題

1．P=30/（1+6%）+32/（1+6%）2+35/（1+6%）3+33/（1+6%）4+38/（1+6%）5+40/6%/（1+6%）5{1-[1/（1+6%）（40-5）]}=28.3019+28.4799+29.3867+26.1391+28.3958+433.3599≈574.06(萬元)

2．(1)P=a/r+b/r2=100/10%+1/(10%)2=1000+100=1100(萬元)

(2)P=a/(r-s)=100/(10%-1%)=1111(萬元)

3．(1)應用下列公式進行評估

=P'×交易時間修正×交易情況修正×容積率修正×區域因素修正×個別因素修正

×年期修正剩余使用年限修正

(2)建立容積率修正系數表，見下表：

容積率

1.5

1.6

1.7

1.8

1.9

修正系數

100

102

104

106

108

(3)年期修正

KA=KD=[1-(1+6％)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135

Kc=[1-(1+6％)-40]/[1-(1+6%)-39]=1.0066

(4)參照物地價修正

A：2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343

B：2400×1.01×104/106×100/102=2332

C：2300×1.01× 1．0066=2338

D：2100×1.012×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282

(5)評估結果P=(2343+2332+2338+2282)÷ 4=2324(元／平方米)

4．(1)年總收益2× 365×85％×1000×5=3102500(元)

(2)年總費用=3102500×2％+3500× 5000×(1.5％+0.2％)+3102500×17.5％=902487.5(元)

(3)年純收益=3102500-902487.5=2200012.5(元)

(4)房地產總價=2200012.5/7%×[1-1/（1+7%）50-2]=30207215.38(元)

(5)測算建筑費及專業費：3500×(1+10％)× 5000=19250000(元)

(6)利息：地價×[(1+6％)2-1]+19250000×[(1+6％)-1]=0.1236地價+1155000

(7)開發商利潤=(地價+19250000)×20％=0.2地價+3850000

(8)地價=房地產總價-建筑費用-專業費用-利息-利潤=30207215.38-19250000-0.1236地價-1155000-0.2地價-3850000

地價=4496989.56(元)

5．(一)計算總收益

總收益應該為客觀收益而不是實際收益。

年總收益=50×12×1800×(1-10％)=972000(元)

(二)計算總費用

(1)年管理費=972000×3％=29160(元)

(2)年維修費=2500×1800×1．5％=67500(元)

(3)年稅金=25×1800=45000(元)

(4)年保險費=2500×1800×0．2％=9000(元)

年總費用=(1)+(2)+(3)+(4)=29160+67500+45000+9000=150660(元)

(三)計算房地產純收益

年房地產純收益=年總收益-年總費用=972000-150660=821340(元)

(四)計算房屋純收益

(1)計算年折舊費

年折舊費本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第21條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。本舉例中，房地產使用者可使用的年期為50-2=48(年)，并且不計殘值，視為土地使用權年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。

年折舊費=建筑物重置價/使用年限=2500×1800/48=93750(元)

(2)計算房屋現值

房屋現值=房屋重置價-年折舊費×已使用年數=2500×1800-93750×1=4406250(元)

(3)計算房屋純收益

房屋年純收益=房屋現值×房屋資本化率=4406250×8％=352500(元)

(五)計算土地純收益

土地年純收益=年房地產純收益-房屋年純收益=821340-352500=468840(元)

(六)計算土地使用權價格

土地使用權在2003年1月的剩余使用年期為50-3=47(年)。

P=468840/6%×[1-1/(1+6%)47]=7308760(元)

單價=7308760／1000=7309(元)

(八)評估結果