我國養老地產運營模式

隨著出生率不斷下降，孩子越來越少，老年人越來越多，到 2050 年 80 歲以上的老年人 將增加 5 倍，全球都面對老齡化問題，但在老齡化社區或者國家地區里面，增長最快的是在 發展中國家， 增長最快的發展中國家以中國增長的又最快， 所以中國面臨老齡化問題是最嚴 重的。 養老地產是指在人口老齡化日益加重背景下， 由房地產開發企業或相關的社會機構推出 的適宜老年人居住、 符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求， 為老 年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。 這類老年住宅產品是指可以使老年人獲 得經濟供養、 生活照料以及精神慰藉等基本內容的居住場所。 它的基本存在形式有以下幾類： 老年社區、老年公寓、老年住宅、旅游地產、養老院、托老所等。 面對日趨嚴峻的養老問題，社會化養老模式勢在必行，這一趨勢使我國養老地產開發行 業面臨巨大的機遇和挑戰。 我國應在根據自身經濟發展特點發展養老地產的同時借鑒國外發 達國家養老地產開發先進經驗，構建出我國特有的地產發展模式。

美國養老運營模式：

美國相對歐洲及其他發達國家而言， 其老齡化程度較輕， 與中國當前的老齡化階段較為 接近。美國養老地產以商業化運營為主，突出特點是設施完善。 在美國， 已經形成了較為全面的養老居住建筑和服務設施類型， 全面覆蓋身體狀況從康 到虛弱， 生活自理程度從獨立居家生活到需要輔助生活的各階段老年人， 具體包括如獨立型 老年住宅、老年公寓、連續照料退休社區、老年社區、老年日托中心、護理院、老年癡呆病 院、臨終關懷、暫緩照料等。 其中較為典型的一種養老居住模式是老年社區， 以成熟的商業化運營模式著稱。 老年社 區既是美國郊區化的產物，更源于其特定的地理和社會背景——充裕的土地資源，發達的市 場環境，較年輕的老年群體。這類社區多建設在郊外地段，以低密度住宅形式為主，主要面 向較年輕、健康、活躍的老年群體，提供居住和配套服務。讓老年人享受郊外的清新空氣和 美好景觀的同時，還能充分利用各類休閑娛樂、康體健身設施實現健康向上的生活情趣。整 個社區內部形成多層級的設施配置， 既有集中的社區配套以滿足較大規模的聚會與活動， 同 時，在每個組團還設有基本配套，滿足小組團內部相對全面的生活需求，促進居民對居住鄰 里的歸屬感和家庭感。 有的老年社區不僅提供專門面向老年人的住宅， 還為年輕家庭提供適合的居所， 實現各 年齡階層的混合居住， 既為兩代家庭相鄰而居提供可能， 還能讓老年人在與不同

年齡段人群 廣泛的接觸中，獲得充實與滿足。有的社區為老人提供了多種可參與的活動內容，形成上百 個由社區居民自行運營的俱樂部和活動項目， 使老人老有所樂。 有的社區通過與周邊的知名 大學建立合作關系，可使用大學的教學設施，并提供終身學習項目，從而吸引了大量高知文 化的老人，使其老有所為，老有所學。美國相對歐洲及其他發達國家而言，其老齡化程度較 輕，與中國當前的老齡化階段較為接近。 此外， 美國以商業模式運營老年地產的方式值得借鑒， 將老年地產與休閑、 娛樂、 健康、 教育等產業整合， 更有針對性地提升了地產的價值和吸引力， 同時促進了產業鏈的延伸和整 合。 “以房養老”是目前美國一種新型的養老方式，指的是老人可以將自己的產權房抵押給 銀行、 保險公司等金融機構， 定期獲得一定數額養老金或者接受老年公寓服務。 房主去世后， 該房產出售用于歸還貸款。 反向抵押貸款在美國的發展既幫助老人解決了養老問題、 分擔了 政府負擔， 又可以為銀行等金融機構提供多種收益方式， 它為解決美國的老齡化問題和社會 保障問題起到了積極作用。 同時，發達的養老咨詢業以市場需求為主，服務項目眾多、服務周到。有國家政府的咨 詢服務組織為國家養老政策提供咨詢， 有在市場經濟發展中涌現出的各類公司、 集團為為企、

事業的各類養老項目、工程提供硬件和軟件方面提供咨詢，也有地區小公司和個人為社區、 家庭、 個人養老服務需求提供咨詢。 各類咨詢服務對美國養老地產業的發展起到了舉足輕重 的專業“謀士”作用。

日本養老運營模式：

日本介護保險政策的推行為老年人及其家庭解除了后顧之憂， 使各類養老服務業形成產 業鏈，老年地產業有了新的發展空間。其設施的突出特點為保證老人的自助自理。 日本老年住宅主要分為“機構設施”和“住宅”兩大類。 1、 “機構設施”可以做以下分類： 1）護理療養型醫療設施 2） 老人保健設施 3） 特別養護老人住家 4） 養護老人住家 5） 低收費老人住家 以上 5 種機構設施的入住對象一般是需要醫療或特別護理的老人， 政府對開發建設這些 機構設施一般給與一定的建設費的補助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身體、 精神障礙等原因需要長期療養的特殊人群。類似于我國的公立養老院、敬老院等機構。 6）收費老人住家 大致分 3 種類型：健康型、住宅型和需要護理型。其中健康型的收費老人住家不配備護 理服務，老人隨著年齡的增長需要護理服務的時候，可以轉移到其他有護理服務的住家。 7） 患有老年癡呆癥

高齡者的集體住家 8） 高齡者生活援助住屋 在“機構設施”類中，最典型的具有代表性的是第 6 類的“收費老人住家” ，這種形式 是現在大多開發商傾向開發和經營的模式。在“收費老人住家”內配置符合日本《護理保險 法》所要求的護理設施、人員后，經營者可以利用護理保險制度向入住老人提供護理服務， 由國家買單。 這種由國家財政支付的護理保險對于提供護理的服務商來說是最安全和最穩定 的收入。 2、 “住宅”類的模式分以下 4 種： 1）面向高齡者的住宅 2）年長者住宅 3）銀發住宅 4 ）自有產權住宅 “住宅”類中，除第 3 種“銀發住宅”的入住老人可能需要輕度照顧以外，其他 3 種住 宅模式的入住對象一般為 60 歲以上且生活能夠自理的健康老人。第 1 種“面向高齡者的住 宅”是當前經營者傾向的“住宅”類中具有代表性的模式。簽訂了租賃合同后， “面向高齡 者的住宅”的房東可以配置護理、餐飲、清掃、家政等服務以增加收入，入住老人可以根據 需要選擇服務項目與房東另行簽訂服務合同。 “面向高齡者的住宅”與“收費老人住家”最 大的區別是“面向高齡者的住宅”不是必須配置護理服務，而“收費老人住家”一般必須配 備護理服務。 由此可以看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售產權為目的的經營模式。 “機構 設施” 模式就是由開發商建造一所適合老年人居住的設施， 設施內配置以護理為主的各種服 務；而“住宅”則是房東通過收取租金得到投資回報的模式。

歐洲養老運營模式：

歐洲國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。 因此歐洲的養老地產以老年公寓為 主。與老年人福利院的生活相比，這樣做的結果往往使老年人感到孤獨、與外界隔離。荷蘭 弗萊德利克斯堡老年人公寓針對這個問題提供了一個解決之道： 老人雖然居住在獨立的公寓 中， 但從整個建筑空間處理來講， 老人能感到與他人和睦相處的融洽。 由于周圍環境的特點， 荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓被分成了兩部分： 較大的一棟樓緊鄰高速公路， 較矮的兩棟 樓挨著一條輔路，與一片別墅隔街相望。富于表現性、細致的設計手法提供了豐富的視覺感 受，從外觀上體現老年公寓的安逸、寧靜和對自然的回歸。這個老年人公寓包括 22 個相互 連接的獨立單元。在主樓的頂層是一個公共活動區，包括有洗衣室、休息室、室內游泳池、 健身中心和客房， 由兩架樓梯和多部電梯提供上下樓服務， 使老年人有進行交流和鍛煉的機 會。主樓底層有服務臺和大堂。每一個獨立的單元都有一個起居室、書房和至少一個陽臺。 在這

樣的公寓中生活，老年人感到自由、舒適。建筑將三種元素結合在一起：城市意味、社 區功能和生態目標。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。 德國老年人的居住設施大致可以分為兩種體系：一種是社會住宅體系，另一種是福利政 策的養老院體系。在德國，為老年住宅內的老年人提供生活服務名義上是有州政府負責，但 實際上是由民間福利團體的非盈利民間組織在起作用。 例如德國紅十字會， 勞動者福利團體 等組織在接受政府的公共委托之后，為當地的老年人住宅提供福利服務。因此，社會住宅體 系內地的老年住宅房產主， 要與提供福利服務的民間福利團體簽訂服務合同， 房產主可依據 該合同獲得國家提供的建設自己貸款。 在法國，退休老年人可以享受很好的福利待遇，其每個月的收入比如今一般的年輕人還 要高。因此，法國的老年產業發展迅速，而其中最發達的是養老院，他們提供周到，完善的 服務與照顧。在法國合法登記的養老院接近一萬家，收容了約 65 萬老年人。而不論養老院 是公營還是私營，都統一由社會福利部加以管理，并且納入社會安全保障體系之中。養老院 的醫療服務則由衛生部門進行管理，從而形成了社會福利和醫療保健相結合的體制。

歐洲“福利制”是歐洲社會的一個重要特點。在法國，退休的老年人可以享受很好的福利 待遇，其每個月的收入比如今一般的年輕人還要高。因此，法國的老年產業發展迅速，而其 中最發達的是養老院，它們提供周到、完善的服務與照顧。在法國合法登記的養老院接近一 萬家，收容了約 65 萬名老年人。而不論養老院是公營還是私營，都統一由社會福利部加以 管理，并且納入社會安全保障體系之中。養老院的醫療服務則由衛生部門進行管理，從而形 成了社會福利和醫療保健相結合的體制。 法國老年住房產業發達，其養老設施大體上分為四種，即收容所、老年公寓、護理院和 中長期老年醫院。 收容所包括公立和私營兩種， 是為生活能夠自理的老人而建的一種收費較 低的住宅形式。其費用由老年人自理，國家也會為一些低收入的老年人提供住房補貼。收容 所除了提供食宿外， 通常還會提供一般醫療保健和文化生活服務。 老年公寓通常具備完善的 服務設施，包括膳食、淋浴、閱覽、文化活動和醫療保健等項目。根據不同的收入和生活習 慣等情況，老年公寓可以提供單間，也可以僅提供床位。護理院主要收住失去生活自理能力 的患病老人，有較完善的醫療和生活服務設施。中長期老年醫院則以治療為主，屬于康復醫 院性質。其收治對象為經過治療后有希

望恢復生活自理能力的老年患者。

中國養老地產運行模式：

美國日本等國在養老地產的運營模式與經驗方面的將對成熟， 對我國養老地產的開發運

營具有重要參考意見。我國養老地產的運營模式主要劃分為三種：政府福利型（福利型養老 院） ，政府收益型（盈利型養老院，老年公寓）和企業盈利型（老年公寓，養老社區） 。 對老年住宅產品的分析，可以將養老地產的內涵歸納為以下四點： 生活配套設施：包括餐廳、超市、圖書館、休閑娛樂場所、金融服務、停車場、輪椅通 道、消防設施、公共空問、花園部分等。 醫療配套服務：包括醫院、醫務所、牙醫診所等。 康復配套服務：包括協助生活服務，恢復護理，私家看護等。 交通配套服務：公共交通，輪椅公交設施等。 與一般的商業地產相比，養老地產具備以下特點：一是在選址方面，要綜合考慮交通、 居住環境、生態條件等各方面因素；二是對于住宅的規劃設計設計方面要求高，如要求無障 礙設計、要有緊急呼救系統等；三是對于配套設施及服務要求更高，對于老年人而言，能夠 便利的在住宅附近一站式解決各項需求。 這就決定了養老地產的開發資金需求量大、 產業鏈 長、各方利益關系復雜。 隨著老齡化人口的增加，企業盈利型養老地產逐漸壯大，并朝以下趨勢發展壯大： 規模化：隨著市場的進一步發展，質高價低的大型老年社區應運而生，老年住宅產品呈 現規模化。 郊區化：滿足對環境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址 將會遠離城市， 但是同時會顧及交通的便捷性， 以方便家人朋友的探訪的郊區。 科技化： 為老年人提供更細致的照顧； 智能化的應用， 帶來更方便、 安全的全方位保障。 建筑多樣化：隨著市場的日趨成熟，產品推陳出新，建筑呈現多樣化。在建筑設計上， 住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通的將是未來產品的競爭焦點。 功能豐富化：融養老和家庭悠閑于一體 社區服務專業化：社區服務在不斷細化、豐富的過程中向專業化發展。 在遵守以上發展趨勢的同時，復合化，住宅化，旅館化以及個性化的發展有利于我國養 老地產運營模式的完善。 首先是復合化， 把不同類型的社區加在一起就可以形成一個新的運 營模式。例如，把老年公寓和幼兒園以及圖書館相結合，使老人們能夠吸收到社區的活力， 兒童的活力和其他人群的活力，減少他們的這種孤獨感。第二是住宅化，主要是采取各種各 樣的設施，使養老設施住宅化，有一個家的感覺。比如說讓入住老人布置一個自己熟悉的環 境，同時又節省了設施的

費用。旅館化方面，則指為老年住戶提供管家服務等旅館性服務。 個性化方面，可以根據不同需求的老年人創立不同類型的老年公寓。如提供旅游探索、娛樂 交流、古典藝術與現代藝術欣賞、學習發展、運動休閑等各種類別的享樂型服務，滿足活力 充沛的老年人對于享受生活、 自我發展的心理需求； 積極探索與養老機構之外的公共機構合 作的發展模式，如與大學合作，讓有精力的老年人在大學自由學習、為高校學生講授人生經 歷、工作經驗，滿足老年人滿腹經綸希望持續展示人生魅力體現人生價值的心理欲求；或者 針對候鳥型養老、臨時旅游度假型養老、居家養老等不同的養老訴求，分別設計特色活動集 約式和活動內容較為均散化的服務內容。 根據中國居民對于產權訴求的不同以及經濟能力的 差別，推出一次性購買型、分時度假型、酒店型等不同時段不同形式的養老產品。

美國相對歐洲及其他發達國家而言，其老齡化程度較輕，與中國當前的老齡化階段較為 接近。因此，美國相對成熟的養老地產的開發模式與經驗方面，對我國養老地產的開發具有 重要參考意義。 借鑒美國的經驗，我們可以采取國家保障和私人投資相結合的模式。政府可以在多種政 策上鼓勵和扶植私人和企業開發老年住宅， 比如在土地使用、 稅收等方面可以給予一定的優

惠。政府還應積極推進“以房養老”模式。 “以房養老”模式的內容比住房反向抵押貸款更 為豐富， 它是一種由特定機構提供的， 以與房地產有關的權益所產生的現金流作為特定機構 向老年人提供養老費用和服務支撐保證的金融產品。 目前， 我國社會養老保障體系還不健全， 因此以“以房養老”方式將是一個值得探索的重要模式，由于我國老年群體中很多人擁有一 套以上房產，以房養老擁有廣闊的市場空間。 由于我國普通房地產開發商在開發養老住宅方面尚缺乏經驗，專業度不夠。因此，建立 或雇傭專業的咨詢機構， 成立專業化的團隊去從事養老地產的開發。 這樣的專業團隊囊括養 老地產金融、設計、服務等各個環節的，不僅提供滿足老年人需求的產品，還可以提供后續 的服務。

目標人群的主要消費方式： “以租換租”的形式社區幫助老年人將原有住房出租，所得租金來支付老年人租住獨立 型老年公寓的費用； “以舊換新”的形式即老年人的現有住房與老年公寓的住房進行交換，如果老年人去世 之后，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其子女。利用這些“差價養老”的方式，老年人 不僅可以實現人住，還能為自己或后代提供了一定的社會保障，可謂一舉兩得。 “倒

按揭”在美國是一種普遍的做法。退休后的老年夫妻買下或者用原有住宅交換老年 公寓中的住宅后， 與銀行與保險公司簽訂一份合同， 在相關機構評估公寓價值和測算人均壽 命之后，銀行與保險公司每月支付老年夫妻一定的生活費，直到其故世，屆時，該住宅歸銀 行等處置。

符合中國特有國情的養老機構： 對老年住宅產品的五個層次的分析，可以將養老地產的內涵歸納為

以下四點： 生活配套設施：包括餐廳、超市、圖書館、休閑娛樂場所、金融服務、停車

場、輪椅通道、消防設施、公共空問、花園部分等。

醫療配套服務：包括醫院、醫務所、牙醫診所等。 康復配套服務：包括協助生活服務，恢復護理，私家看護等。

交通配套服務：公共交通，輪椅公交設旌等。

與一般的商業地產相比，養老地產具備以下特點：一是在選址方面，要綜合

考慮交通、居住環境、生態條件等各方面因素；二是對于住宅的規劃設計設計方

面要求高，如要求無障礙設計、要有緊急呼日L}系統等；三是對于配套設施及服務 要求更高，對于老年人而言，能夠便利的在住宅附近一站式解決各項需求。這就 決定了養老地產的開發資金需求量大、產業鏈長、各方利益關系復雜。

養老地產，從建筑設計、園林規劃到裝飾標準，這類老年地產的建筑產品開發接近于高 端住宅產品開發的規律，創新核心在于適老化設計。從護理、醫療、康復、健康管理、文體 活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊。養老地產主要的 產品形態包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地產視做商業地產項 目長期經營；開發商推出的養老地產項目

隨著出生率不斷下降，孩子越來越少，老年人越來越多，到 2050 年 80 歲以上的老年人 將增加 5 倍，全球都面對老齡化問題，但在老齡化社區或者國家地區里面，增長最快的是在 發展中國家， 增長最快的發展中國家以中國增長的又最快， 所以中國面臨老齡化問題是最嚴 重的。 做好社區老年人服務： （三大支柱）健康，參與和安全上考慮長者需要的服務。把這三 個支柱落實到社區里面，讓在社區里面居住的每個老人都能夠享受一個有尊嚴，有參與，有 親情，換了健康的晚年。

養老產業與養老地產

我們所指的養老產業，并不是傳統意義上的獨立產業，是隨著財富階層的增加和人口老 齡化以及人口年齡結構的轉變， 為滿足這樣一些人群的需求而出現的新興產業； 是指為有養 生需求人群和老年人提供特殊商品、 設施以及服務， 滿足有養生需求人群和老年人特殊需要 的、具有同類

屬性的行業、企業經濟活動的產業集合；是依托第一、第二和傳統的第三產業 派生出來的特殊的綜合性產業，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性。 而養老地產，是“養老+地產”的一種開發模式——復合地產。這種模式是將房地產開 發與創造消費者生活方式密切結合， 將房地產業和其他相關產業進行整合， 從而將某種具有 號召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產的規劃、 開發、 運營和服務的整個流程 之中，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的復合人居生活。 復合地產是傳統房地產業與其它產業在功能組合與產品形態上滲透和互動， 它是一種泛 地產，通過資源整合創造出更大的居住價值與商業價值。比如“http://www.ipr-jzsc.com/news/5579BAE2DBA0D606.html地產+教育”就成了教育地 產， 以碧桂園為代表； “地產+運動” 就成了體育地產， 以奧園為代表； “地產+文化創意產業” 就成了文化創意地產，以北京 798、上海田子坊、杭州之江文化創意園為代表 而“地產+養 老產業”也就成了養老地產，以北京東方太陽城、上海親和源為代表。 復合地產意味著房地產開發模式的集約化和主題化， 以及傳統地產項目服務價值鏈條的 延伸。 養老地產的商業模式 一般來說，市場化投資的養老地產的商業模式具有以下幾個特征： 土地獲取方式：出讓； 房屋銷售模式：第一種，購買產權，可以老人自住，也可以委托社區經營；第二種，居 住權——不鎖定房型， 不受產權限制， 會員可根據意愿和身體機能的變化、 自由選擇居住地、 房間大小、半護理公寓、護理院 營銷模式：會員制——案例：親和源。入住該社區的老人一次性交會費，通過合同擁有 房子的使用權（沒有買賣權） ，這些老人可以通過合同實現房屋使用權的轉讓、繼承。但入 住后每年還要繳納 3 萬元至 7 萬元的年費， 并支付公用事業費和享受各項服務的費用。 目前 親和源的會員卡有 A、B 兩種，其中 A 卡是永久卡，入會費約需 75 萬元左右，但年費不定， 最高 7 萬元。而 B 卡是終身卡（在老人去世之后即注銷） ，入會費不定，依照大、中、小戶 型而定，最高 85 萬元，但年費是一定的，約在 3 萬元左右。兩年前 A 卡價格僅為 50 萬元， 2011 年準備賣到 100 萬元，B 卡可保證至少 15 年的居住年限，若不夠可根據比例退款。 服務模式：24 小時秘書+智能化設備+ERP 管理軟件+整合服務商； 會員同質化：共同的養老價值取向，相似的消費能力； 資源最大化：可持續發展的商業模式，實現候鳥型養老生活，創造會員卡的增值，達到 多贏的格局； 區域選址：養老地產選址的重要條件是自然環境，但更重要的是經

濟實力和人口增容政 策是否具備， 當地的消費水平是否能與之相匹配。 如果開發商選擇一個城市開發養老地產項 目，這個城市的人均 GDP 至少要達到 5000 美元以上（比如長三角都市圈、珠三角都市圈、 環渤海都市圈、 中部城市如武漢都市圈等） 城市人口增容要較快， ， 經濟發展速度也要較快， 類似的條件都具備才能支撐起整個城市的養老定位。 養老地產的生活方式 由于養老產業仍處于起步期，無論是硬件還是軟件，都屬于探索階段。傳統的養老機構 基本屬于虧損或者微利狀態，大都需要民政部門的補貼才能維持運轉。比如，2010 年雖然 上海親和源營業額將突破 1.5 億元，但還未盈利。 事實上，中國的養老地產，基本都是學習美國的 CCRC 社區經驗而來。它起源于美國教 會創辦的組織，至今已經有 100 多年的歷史。其核心是集娛樂、酒店式服務、生活護理和醫

療護理為一體， 提供自最初的退休享樂到最后的臨終關懷一站式的終生退休養老服務。 CCRC 是一種復合式的老年社區，結合了房地產開發、酒店經營、醫療服務、老年大學和鄉村俱樂 部運營、公社（互助社區）管理和養老保險的經營理念，以規模化、人性化的社區為中心， 形成一個解決養老籌資和專業醫療、 護理服務問題， 體現退休人群現代生活方式的完整服務 體系。這種獨特的運作和贏利模式，對老年消費者有很強的吸引力，適合身體健康、現在可 以獨立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。 通常一個典型的 CCRC 由三部分組成： 獨立生活住宅、輔助生活住宅以及護理之家，從而構筑了養老社區的全產品線。 養老地產的發展前景 首先，中國正漸入老齡化社會，一個龐大的養老社區市場已經悄然浮現。數據顯示，截 至 2009 年底，我國 1.67 億老年人中，80 周歲及以上的高齡老人 1899 萬，占 11.4％，他們 之中多數人逐步進入半自理或不能自理狀態。我國有失能老人 1036 萬、半失能老人 2123 萬，共占老年人口總數的 18.9％，他們不同程度地需要提供護理照料服務。 據專家測算，目前全國養老機構的床位至少缺 300 萬張，未來 20 年每年新增 60 歲以上 老人 600 萬人，其中有 3% 5%需要進養老機構，據此測算，每年需要新增床位 25 萬張，加 上目前缺的 300 萬張，未來五年需要建 425 萬張床位，如果每套房按一個半老人算，需要建 老年公寓 283 萬套。 其次，中國醫療保健產業的市場前景巨大。根據專家研究，當人均 GDP 達到 3000 美元 以上之后， 對于醫療保健等服務性需求將會大幅度上升， 因此在醫療保健產業方面會出現需 要的服務范圍增加，服務的品質要求增加，相

應的技術要求提升等等，醫療保健產業的產出 （支出）會相應提高。 第三，我國養老服務行業尚處在起步階段，面臨市場化嚴重不足、市場規范不夠完善、 資源挖掘度淺等現實問題，投資開發企業大多位于同一起跑線上，市場競爭程度低，便于培 育企業自身的核心競爭力。 雖然目前中國養老產業還處于早期發展階段，但相信隨著老齡化社會的到來，養老產業 的社會需求將迅速增長， 在相關經營方式和服務理念更新轉變的帶動下， 養老產業有望實現 社會效益與經濟效益的“雙贏” 。

養老地產的盈利模式

根據山合水易規劃設計院的多年實踐經驗， 我們認為中國養老地產的盈利模式主要有以 下幾個： 1 長期持有 2 出售 3 出售與持有相結合 養老地產的開發不能像住宅產品以銷售為主要利潤來源，物業服務僅為輔。養老地 產開發需要社區的可持續性，盈利模式就需要產品銷售和物業服務二者并重。如：北京太陽 城國際老年公寓、上海親和源都是采取得“銷售+持有運營”并舉的模式。 大型綜合性養老社區住宅建設與養老社區服務管理， 分屬兩個不同類型經營類型與 模式，養老社區的管理專業要求較高。最好與專業養老經營機構合作、引進專業機構或專業 人員管理， 通過專業機構， 進行各種老人服務資源的整合， 提供專業的醫療護理、 健康飲食、 老年課堂、 娛樂、 旅游服務等。 在養老地產持有運營階段， 目前主要形式是采取會員制發售， 購買居住權，如：北京暮馨國際敬老園，入住這里要繳納 20 萬~40 萬元不等的會員費，不 同標準享受不同檔次服務。而這還只是固定的入園費，每個月還要繳納 4000~5000 元的住 園費，此外，護理費等其他費用另算。這使得專業化服務管理顯得更加重要，也是決定養老

社區可持續性發展的關鍵因素。 大型綜合性養老社區的成功建設與后期運營，亦為項目立體開發提供了支撐，包括 住宅、購物中心、酒店、度假旅游、醫院、康體娛樂等。據了解，廣州一高端養老社區外側 的星級酒店入住率非常高。 山合水易規劃設計院認為：養老地產的開發，特別是大盤項目切入養老地產，需要建立 綜合性的盈利模式，即：“居家養老住宅銷售+養老地產持有經營+綜合性商業租售運營”，形 成一個完整的產業體系。 此外您還可以參考： 《山合水易談新興養老養生地產》 《未來旅游養老地產發展前景見好》 《銀發經濟與養老地產》

中國老年地產發展趨勢 1）智能化 2）復合化 3）住宅化，即家庭化。 4）旅館化

我簡單介紹一下日本老年居住設施的發展趨勢，首先對應于老年人的這種職能、智力各方面的低

下， 用智能化補充老年人的智力，另外也加強對他們的管理。再有就是對于沒有失能的這些老年人也是從日常 管理當中了解他們的生活節奏，對他們進行緊急時刻的對應。再一個就是復合化，這個趨勢越來越明顯， 各種各樣的老年設施和幼兒園和小學，和其他的設施組合在一起。再有一個就是住宅化，就是家庭化，把 這些機構把它就是體現家庭的溫暖，然后類似于這種家庭的生活等等。再就是旅館化，我說的這種旅館化 不是我們國家現在很多地方實行的把裝修啊或是各方面弄的非常豪華，而是類似于管家服務，你只要有需 求我在第一時間給你提供服務，這就是我說的旅館化。我想重點再稍微說一點復合化，就是把幾個設施， 或是 ABC 再加 X 放在一起形成新的類型，比如群體方面的復合，比如一個是老年住宅，一個是養老院， 一個是癡呆老人之家，布局上形成主角，更高一點的層次話就是單體的層面的復合，還有一個單體平面的 復合，有的左邊是一個類型，右邊是一個類型。再有一個立體組合，由上到下或是由下到上。還有一些綜 合組合，在總平面上，單體平面上都有組合。比如老年醫院，加養老院加老年公寓，上面是自理程度比較 高的，然后逐漸的入住養老院，最后到老年醫院。再有把養老院和幼兒園結合在一塊，和圖書館結合在一 塊，使老人們能夠吸收到社區的活力，兒童的活力和其他人群的活力，減少他們的這種孤獨感，被社會遺

棄的感覺，自卑的心里。再有舉個例子來講，比如特別是特別養護老人之家，跟中學進行復合，感覺上是 在一塊的。智能化方面比如配備攝像機的監控，緊急按紐等等，是不是說私密性減少了，比如衛生間有一 個監控器對著等等，我覺得這個一定要適當適度，在該有的地方一定要有，在該關的地方一定要關。在我 們調查過的，就是說對于生活節奏傳感器這些東西還是比較適當的，比如 24 小時內上了幾次衛生間，上衛 生間以后多少時間沒有出來，或是臥床多少時間沒有起床等等，都能夠及時的傳到管理員那里。 再有就是住宅化，主要是采取各種各樣的設施，使養老設施住宅化，有一個家的感覺。比如說在設施中 設置日本家庭中常用的家具，物品裝飾等等。還有允許在老人之家居室中搬如老人家的物品和裝飾品，一 個就是老人布置一個自己熟悉的環境，再就是又節省了設施的費用，這也是一個很成功的經驗。在旅館化 方面，在共享設備服務內容上，如何并參照很多豪華旅館經營的模式而不是單純模仿它的裝修，主要學它 軟的方面而不是硬的方面。 從類型來講主要是這么幾種，一個是老人

福祉設施養護老人之家，特別養護老人支架，低費老人之家， 可以有一些老年集合住宅， 還有一些老年服務的設施。 簡單的說一下養護老人之家， 出住對象是 65 歲以上， 身體或是精神方面比較困難的。特別養護之家主要還是 65 歲以上，身體和精神上有顯著的障礙，處于臥床 不起狀況，需要常年護理，在家難以得到護理的真。低費老人之家是財產和收入是入住費用 2 倍以下，無 親屬的，或是家屬關系惡化的。B 型是 60 歲以上的，居住環境惡劣的。收費老人之家是費用完全自助的。 再有就是老人小組之家，他們沒有統一的日常表，都是尊重老人的生活，半夜要起來就起來。還有就是提 供家庭式的環境， 一般的入住者為 8 到 20 人， 現在比較多的是 9 到 18 人之間的。 男女入住比例都不一致， 24 小時專業人員照看。再有就是環境設計要考慮癡呆老人的情況，考慮喚起他們的記憶等等。這是日本的 一個西春日小組支架，每個房間是一個床位在這個平面當中，還有一個集體用餐，看電視的一個區域。大 多數小組之家都是這樣的一個構成。 再就是老年公寓，有銀發之友類新，里面有一些緊急通報系統，扶手，防滑地面等，配置老人在這個服 務中心主要是能夠進行對應，這是東京銀發之友的一個模式的示意圖。主要家屬，醫療機構，相關的關聯 機構等都能夠對它進行對應。然后就是能夠和區域有緊密的聯系，這樣的一個過程。這是日本送給我的一 個策劃書，它這里面表示的非常清楚，有緊急呼叫器，緊急按紐，傳感器等。還有一些熱線的通話器，電 話。這是關于各種住宅，包括生活咨詢室等車是不需開進去的，要確保安全，有交流交往的空間。這是它 一個老年關于老人住宅和一般住宅，它是采用垂直互動，在這個平面當中只有兩戶是剖面住宅，是垂直布 置管線， 然后離電梯樓梯比較近。 這里有一個比較大的活動空間， 這里面可以鋪榻榻米， 也可以把它拆掉。 便于老人活動。這是我調查的一個東京的老人居家，從這個選址來講過了道就是公園，它在設計當中考慮 了兩個路口前后路口都有公園，還有和社區圖書館結合在一塊后面就是社區學校，而且它這個設計主要的 特點就是每一家的陽臺都比較大，適合老年可以澆花。還有兩家之家有一個小門可以打開便于老人交往。 日本各種老年設施一般的原則是這樣的，選址要適當，交通，公園，還有其他的設施都比較方便，規模 要適當，還有一定要復合物障礙的要求，在細部上要符合老年人的人體工程學的要求，符合心理要求和安 全的要求，符合深入的要求，支持養老生活的要求。計劃

和設計的藥店，考慮無障礙環境，人性化設計， 情感化設計，智能化設備，符合化的設施，各方面全方位的進行對應。 下面我把調查過的近期的一大一小兩個養老院設施跟大家講一下， 這個是平面， 這個是萬代櫻園的設施， 這里面基本上采用很多日本的街區的編號。這是它的轉角辦公的地方，老年人路過的時候都可以看到，而 且經常更換一些擺設，引起老年人的注意。這就是有一個特別，把日本家中經常看到的一些小東西變成一 個擺設，非常好。然后這是集體用餐的一個地方。我們也要設計到的一點就是各種各樣的洗澡機，而且就 是有的是坐的有的是躺著的。一般來講這種他們不希望女性來做這個工作，希望是身強力壯的小伙子做這 個事。這是洗浴的地方再有就是各種健身活動的設施設備。這是進行步行各方面康復訓練的地方。這是臂 力訓練的設備。 這些都是輪椅能夠推進的，是日常活動的場景。這是一個很小的理發師，這是辦公室。在這里我想就是 很多設備，報警設備搶修設備都是集中在一面墻上這個比較好，整體美觀於便于操控。考慮到車停在里面 有雨雪的時候影響也不大。另外一個比較小的實際上日本的紅蜻蜓，起這個名字就是因為這里有這么一個

特點，就是秋天的時候蜻蜓很多。走廊當中有很多小朋友畫的畫經常更換。這就是剛才我說的家庭化，這 些家具各方面都是從家里搬來的。這是一個比較大的小桌。工作人員和老人一起談笑風生，所有的浴室部 分地面都采用了防滑的測試。這些也是，在門上裝有一些比較有意思的符號，能夠便于記住這是日常休息 的。這是洗澡機，把老人推進去以后洗澡。它采用的還是一種浴霸的東西。這位設施廠的老公是一個工廠 的廠長，建了這樣的一個養老院工廠也有很多的免費的條件。 這里是一些背景，這里出版了一系列的教材。上述介紹希望給大家一些有用的參考。謝謝大家。

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