房產公司雙重違約 定金應予雙倍返還

　　近日，江蘇省徐州市中級人民法院二審維持了徐州市泉山區人民法院審理的一起商品房買賣糾紛案件，開發商為其失信違約行為付出了雙倍返還定金的代價。

　　2003年2月20日，陳某與某房地產開發公司簽訂了一份《購房預訂協議書》，約定購買該公司開發的一棟高層住宅樓的住房一套，開發公司在協議書中承諾，2003年5月底之前與陳某簽訂正式售房合同，2004年12月31日將房屋交付陳某使用。雙方還約定，陳某于簽協議時交付定金5萬元，其余購房款分期支付。陳某依約于簽協議的當天即2月20日交付了定金5萬元。

　　但開發公司并沒有履行其在協議書中承諾的于2003年5月底之前與陳某簽訂正式售房合同的約定，雖經陳某多次催促，但因開發公司始終未取得商品房預售許可證明，開發公司實際上無法與陳某簽訂正式售房合同。同時，陳某在前往工地了解情況時發現，工地施工標牌注明該工程的竣工日期為2005年8月20日，陳某由此認定，開發公司承諾的2004年12月31日交房亦不可能兌現。陳某對開發公司產生了極大的不信任感，遂向開發公司提出解除合同、雙倍返還定金的要求，開發公司不同意，陳某無奈訴至法院。

　　泉山區法院經審理認為，開發公司未依約于2003年5月底之前與陳某簽訂正式售房合同，已構成違約；現有證據表明，開發公司亦不能于2004年12月31日將房屋交付陳某，開發公司又構成了預期違約。鑒于開發公司雙重違約，陳某要求解除雙方簽訂的協議并適用定金罰則，符合法律規定，依法應予支持。遂判決解除雙方簽訂的《購房預訂協議書》，開發公司向陳某返還定金10萬元。

　　開發公司不服，提出上訴。徐州市中級人民法院審理后認為，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，應予維持，遂判決駁回上訴，維持原判。

　　「法官說法」

　　該案在審理過程中，法院著重解決了當事人爭議的三個焦點問題：

　　一是雙方簽訂的協議是否有效。

　　開發公司認為，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”我公司直到現在法庭已經開始審理了都沒有取得商品房預售許可證明，所以我們之間的協議是無效的，既然無效，我們只需退還陳某5萬元即可。陳某則認為，該案不應當適用《解釋》第二條的規定，而應適用第四條“出賣人通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。”法院認為，雙方簽訂的是《購房預訂協議書》而不是商品房預售合同，《解釋》第二條是專門針對商品房預售合同規定的，并不適用于他們簽訂的《購房預訂協議書》，《購房預訂協議書》應認定有效，且應適用《解釋》第四條的規定。

　　二是開發公司履行了告知義務能否免除其違約責任。

　　開發公司在開庭時陳述，其在與陳某簽訂協議書時已明確告知陳某他們沒有取得商品房預售許可證明，陳某明知這一事實仍與他們簽訂協議，這是陳某自愿承擔其后正式售房合同不能簽訂的風險，由此應當減輕或者免除開發公司的違約責任。而陳某對開發公司的說法予以了斷然否認，他稱開發公司從未告訴他他們沒有取得商品房預售許可證明一事。法院認為，即便開發公司在簽協議時告知了陳某沒有取得商品房預售許可證明一事，但開發公司在協議中承諾于2003年5月底之前與陳某簽訂正式售房合同，這表明開發公司相信它能于2003年5月底之前取得商品房預售許可證明并與陳某簽訂正式售房合同，到期如不能簽訂正式售房合同，開發公司則應承擔違約責任，而這已與開發公司在簽訂協議時是否告知了陳某以及陳某是否知道開發公司沒有取得商品房預售許可證明一事無關了，故開發公司雖履行了告知義務但仍不能免除其違約責任。

　　三是開發公司預期違約是否成立。

　　所謂預期違約是指，在合同約定的履行期限之前，一方當事人明確表示他不打算履行合同了，或者雖然沒有以口頭、書面等形式明確表示，但他以自己的行為表明了不履行合同的態度，如根本就沒有履行能力、始終不組織生產、轉移財產逃避義務等。開發公司認為，他們不存在預期違約的問題，交房期限定的是2004年12月31日，我們正在按工程進度施工，且施工一天也沒有停止，單憑工地施工標牌注明的竣工日期2005年8月20日認定我們不能于2004年12月31日交房屬于主觀臆斷，只有到這一天才能判斷我們能不能交房。法院認為，開

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